今年的豪宅市场有点令人目眩。继10万+、20万+的顶豪产品之后，上亿元的豪宅成为楼市的关注点。

　　据亚豪机构统计，从2011年以来的4年半里，北京共成交了15套亿元豪宅。据了解，今年，潜在供应的亿元以上豪宅产品已经超过了15套。

　　上亿元的房子都有谁在买?什么样的房子才能上亿元?豪宅市场价格放开，对普通住宅会有影响吗?那就让本报记者带您看看北京城那些亿元豪宅。

　　□现状

　　4年7项目成交15套亿级豪宅

　　北京实际成交能够突破亿元的超级豪宅在北京低调又神秘，来自亚豪的统计显示，2012-2015年的4年时间里，北京仅有7个项目共成交15套亿级豪宅。这15套超级豪宅的共同特点是面积大，15套中有14套的面积都突破了1000平方米，面积最大的一套居然有4834平方米。在7个项目中，成交亿元超级豪宅最多的是远洋LAVIE，过去4年共成交6套。远洋LAVIE自2011年10月开盘后，是唯一一个在之后的4年时间里，每年都诞生超级豪宅的项目。同样位于中央别墅区的丽宫别墅，4年时间共成交亿元超级豪宅3套，均是在2013年项目收盘期成交。销量排名第三位的龙湖颐和原著售出了2套亿级豪宅。颐和原著与颐和园仅一墙之隔，因此得名。

　　除了远洋LAVIE、丽宫别墅、颐和原著外，还有4个成交上亿的项目，这4个项目在2012-2015年之间各售出了1套亿级豪宅。最久远的一个项目是钓鱼台7号院，2012年售出1套总价1.02亿的超级豪宅。此外，地处朝阳区姜庄88号的碧海方舟项目位于62万平方米的姜庄湖高尔夫球场中，2013年曾出让一套亿级豪宅。位于中央别墅区的财富公馆，以尺度恢宏的独栋大宅著称，那套4834平方米的产品就出自财富公馆，堪称墅王。

　　潜在供应不少

　　对于今年上亿级顶豪新品，中原地产首席分析师张大伟认为，目前查不出供应量，供应只有预期价格。

　　虽然目前仍未有亿级顶豪确切数量，不过，从目前市场信息看，包括泰禾北京院子、中国院子、北河沿甲柒拾柒号、龙湖西宸原著、北京壹号院、中粮瑞府等项目中含有亿元级项目的产品，北京亿元级顶豪将迎来新一波入市高峰。

　　以最近刚创造北京最高预售价格纪录的中粮瑞府为例，该项目共116套房源，此次共获批48套房源预售证，全部为联排别墅产品，主力户型830平米、640平米、460平米，其中最贵的9#楼103单价达220420元/平米，单套总价达到1.87亿元。当市场为之咋舌时，更多的人并不知道这些房源只是该项目规划中的“小户型”。据了解，该项目还有41套1067平方米、13套1400平方米的独栋别墅。可以预想，当这些上千平方米的产品入市后，单套总价会达到怎样的级别。

　　位于中国10大超级豪宅排行榜之列的泰禾中国院子，主打中国风的独栋别墅，至少有12套总价在3亿元级别的别墅。位于孙河板块的泰禾北京院子，还有6套1500平方米的独栋楼王，预计入市价格也将在2亿元左右。

　　亿万豪宅肯定是寂寞的

　　“亿万豪宅肯定是寂寞的，受众群体非常非常少。”中原地产首席分析师张大伟表示，从买家看，十亿级别的富翁才会可能买亿级豪宅，全国也就几百个人，因此，上亿的顶级豪宅产品较为稀少。

　　中原地产研究部统计数据显示:在前5月上海已经成交过千万豪宅合计2004套，这一成交量同比2014年前5月同期的960套上涨了109%。从北京看，顶豪物业成交也明显上涨，其中单价超过10万的居住类物业，在2015年签约已超过123套，即使剔除其中的盘古大观影响，也达到了27套。

　　不过，从北京出现亿级产品的项目来看，上亿元的产品在整个项目中只占有很少比例，项目大多数还是以千亿级产品为主。

　　既然能买得起亿元级产品的购房者凤毛麟角，开发商为什么不都做成千万级产品，非要留一些上亿产品?对此，张大伟表示，这样可以提高项目档次，其次，这种顶豪利润率也非常高。此外，上亿产品普遍面积很大，对于开发商来说，可以作为会所等使用。“很多亿万级别的豪宅，开发商可能是不会卖的，可以作为自己企业的会所，可以作为自己家族的财产，可以作为自己融资的抵押品。”张大伟表示。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，一般来说，从稀缺角度看，每个豪宅项目都有几个拔尖的产品。但是一般不会轻易抛售。而是会从人情角度最后兜售给私人关系好的投资者。所以说会出现压箱底一说。

　　□什么样的房子能上亿

　　1 定制最佳

　　大工业时代，标准化就是廉价的代名词，只有普通住宅才会几套样板间卖上千套房，却没人敢给亿元级的产品做个样板间，告诉买家交房标准如此。即便是打出精装交房牌子的中国院子，强调的也是定制精装，户户不同，连块砖片瓦都可能是私家定制，更不用说精装细节了。据悉，华润地产在德胜门内打造的北平府就将主打“定制概念”。

　　对此，业内一位不愿具名的操盘手告诉记者，“真正的顶级豪宅，无论是产品打造还是营销层面，都是一对一的私人定制。对于单套过亿甚至几亿的超级豪宅来说，产品的定位既不是偏执地以不计成本的代价去打造最奢华的产品，也不是只为迎合客户、放下身段去适应更多客户的口味，而是惺惺相惜的一见钟情”。

　　他认为，对于一般豪宅来说，豪宅已经超越了纯产品主义，顶级豪宅更是如此。顶级豪宅更追求差异化的产品和体验，体现的是一种生活方式和精神属性。顶级的高端住宅，突出定制的特点，文化是非常重要的一个附加值。不能仅仅只是一个钢筋水泥的产品，不仅有好的地段，还要有好的服务，不仅关注形式更要关注内涵，不仅能满足居住功能，还强调客户住在里面的一种体验，这种定制化的感受对于顶级项目来说尤为重要，也让项目能够历久弥新。

　　2 位置够好

　　地段地段还是地段。李嘉诚的名言说多少遍都不足为过。地段意味着占据的资源，资源越稀缺，地段的价值就越昂贵。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，亿级豪宅，首先要绝对占有稀缺资源，包括闹中取静的地段位置和绝佳的自然环境。对于顶级豪宅而言，要么占据城市核心地段，能俯瞰芸芸众生，要么能占据绝佳景观资源，出则繁华入则静谧。

　　在过去成交的15套亿元豪宅中，富力城别墅位于东二环外，钓鱼台七号院位于西二环与西三环之间、玉渊潭公园北岸，颐和原著毗邻皇家园林颐和园，远洋LAVIE、丽宫别墅则都位于传统豪宅板块中央别墅区。今年以来，成交了首套亿元豪宅的北河沿甲柒拾柒号，则位于皇城边，可以俯瞰故宫。

　　3 面积够大

　　张大伟认为，上亿元的豪宅首先面积必须够大，“没有2000平米不太可能”。从历史数据上看，也的确如此。

　　根据亚豪数据，过去成交的15套亿元豪宅，14套的面积超过1000平方米，最大一套出自财富公馆，面积高达4834平方米。

　　未来亿元房源最多的项目——中粮瑞府，116套产品中，有54套面积超过1000平方米，其中13套更是达到1400平方米。

　　泰禾中国院子亿元级别的产品单套面积均在1400平方米以上，最大的可达2200平方米，此外还拥有动辄上千平方米的私家院子，可谓中国传统意义上真正的大宅。而这样的产品，在中国院子里有12栋之多，单套价格均在3亿元左右。

　　4 配套够牛

　　住顶豪不等于不食人间烟火，也得生活，也得购物，也得考虑孩子的教育、老人的医疗。这也是内城豪宅最大的优势。无论是曾经的钓鱼台七号院、富力城别墅、合生霄云路8号、北河沿路甲柒拾柒号，还是未来可能上亿的西宸原著、北京壹号院等内城豪宅，拥有的地段背后都意味着极为成熟的城市配套，和现代生活的极大享受。

　　□观点

　　顶豪井喷不会影响普通住宅

　　随着新顶豪入市，北京房价是否会因为顶豪入市产生普涨现象，一位业内人士表示，第四季度北京顶豪市场会出现成交高峰。顶豪入市虽然会产生涨价预期，然而，目前普通商品房价格已经不便宜，影响普通商品房价格主要还是供需和购买力，在这方面顶豪影响有限。此外，目前市场已经分化，自住型商品房、刚需、改善项目是市场主导，顶豪无论是供应量还是成交量都很低，除了在舆论上炒作外，对整个楼市实际影响很小。

　　北京房地产协会秘书长陈志认为，顶级豪宅不好定义，在产品打造上，顶级豪宅并没有统一的标准，很难绝对量化，有些指标通常还具有很大的主观倾向性。顶级豪宅在价格上也没有固定的标准，可能今天20万元/平方米就是顶级，但是明年可能又出现30万或者更高的价格。第三，最近市场上确实有个别高价盘在价格上出现异动，但到目前为止，这些价格仍然只是开发商的一厢情愿，市场是否接受、是否有真实的成交，可能更有意义。豪宅的成交周期通常很长，顶级豪宅更是如此，在经过一段时间的市场检验之后，各个项目的成交情况可能更有研究意义，等大潮退去，才知道谁在裸泳。

　　陈志告诉记者，“无论是豪宅还是顶级豪宅，并不是市场的主要内容，跟普通大众、跟绝大多数人完全没有关系，对市场的意义更多只是一个谈资。”

　　□项目

　　远洋LAVIE

　　核心卖点:湖岛独栋别墅

　　远洋LAVIE可谓亿元豪宅专业户，该项目自2011年10月开盘后，每年都会卖出一两套亿元别墅，即便其位于传统豪宅区——中央别墅区，这样的业绩也是凤毛麟角。远洋LAVIE凭什么能成为亿元豪宅专业户?就凭这个项目是中央别墅区最后一处占地约百万平米的湖岛独栋住区。最稀缺的还是该项目能“户户临水，栋栋楼王”，主力户型800-1000平米，190套纯独栋亲水别墅。远洋LAVIE的目标就是——打造私人岛屿生活。在北京这么个极度缺水的大都市，许出这样的愿景，如何能让人不心动?

　　北河沿甲柒拾柒号

　　核心卖点:皇城边俯瞰故宫

　　要说单套面积，北河沿甲柒拾柒号并不占据优势，其目前主推户型面积为282-360平方米两居，459-560平方米三居，702-707平方米四居，在动辄上千平米的别墅面前，北河沿甲柒拾柒号只能算小户型。要说园林，北河沿甲柒拾柒号也不占优势，在容积率动辄1.0以下的别墅面前，北河沿甲柒拾柒号的容积率高达2.72，绿化率低至15.4%。要说规模，面对上千套顶豪的合生霄云路8号，北河沿甲柒拾柒号建筑面积仅15086.18平方米，总套数仅25套。连它的户型——为南北通透导致的进深过大——都屡遭业内人士诟病。但这个项目有一个其他所有项目都不具备的优势——地段的核心性。

　　北京城最核心的地段莫过于皇家大宅——故宫，在自家房内俯瞰故宫，一览皇城小，这是只有北河沿甲柒拾柒号才能有的霸气，为这份霸气，3700万-1.5亿元的价格，也就可以理解了。

　　中粮瑞府

　　核心卖点:滨水府院别墅

　　作为孙河板块最后一个亮相的别墅项目，头顶“地王”光环的中粮瑞府一度成为业界关注焦点。今年5月，中粮瑞府揭开神秘面纱，开创府园别墅先河。

　　院落是中粮瑞府的最大特色。中粮瑞府用更符合中国人居住习惯与性格的内向型院落形态，围绕“五园成府”理念，对建筑内部庭院进行分割，形成了前庭后院、主园侧园以及下沉庭院等五重院落。在设计风格上，中粮瑞府以中西合璧、摩登东方为设计理念，将中国文化中的礼与序融入建筑当中，从社区到建筑、从建筑到居者核心生活区，每一步都彰显层次感与礼序性，从府道、巷道、巷院的结合到“五庭十院”的园林规划，层层递进。近日，中粮瑞府首批9栋楼48套房源获得预售资格，预售均价在8-10万元/平方米，最高售价为22万元/平方米，单套最高达1.87亿元。

　　西宸原著

　　核心卖点:西三环边“内城墅”

　　作为居住品质最高形式，有天有地的别墅一直是置业者的终极目标，但作为现代都市人，内城的配套、交通等又意味着难以割舍的便利性。如何才能将二者统一起来?紧邻西三环的西宸原著做到了，主打别墅，三叠、双叠、双拼，总共119套，其中最引人瞩目的莫过于10套双拼别墅，500平方米的建筑面积，再加上私家小院，寸土寸金的西三环畔，这样的产品实属难得。参观样板间时，西宸原著呈现出的浓郁中国府院范儿和出乎意料的地下空间的打造，给所有参观者留下深刻印象。

　　最终定价虽然尚未公布，但据开发商透出的口风，双拼别墅的起价是20万元/平方米。以此计算，预计最终单套上亿元。

　　西三环的位置、精准的产品定位，再加上龙湖打造别墅的专业水准，西宸原著成为今年上半年最打眼的顶豪项目，样板间开放2天，到访意向客户80余组，预订出去两套双拼;开放两周，到访500余组，最贵的双拼别墅关注度最高。

　　京华时报记者鲁欢潘秀林邢飞