增城

　　撤市设区正式挂牌首个周末楼市人气平平

　　业内认为增城房价走势主要还看楼市大势

　　2014年2月12日，国务院批复广州市调整行政区划：黄埔萝岗合并，从化增城撤市设区，在消息发布了一年零三个月后的5月29日，增城终于迎来了撤市设区的挂牌仪式，正式成为广州城区的一员，1616平方公里的土地纳入广州市辖范围。此后，关于增城的众多规划利好或将能更快得以推进，而增城楼市也将得以更快地发展。

　　不过，由于撤市设区利好去年消息公布时就被热炒，正式挂牌市场反应反而平淡。记者联系区域多家楼盘均表示，正式挂牌首个周末，由于暴雨连连，人气一般，对于撤市设区挂牌后楼市的发展，大家一致看好，几乎每个楼盘都表示价格上调是大势所趋，但不是现在就涨价，有些楼盘近日因促销，价格不涨反跌。

　　业内人士表示，撤市设区的利好在去年已经消化了不少，增城房价的走势主要还是看楼市大势的走向，正式挂牌恰逢楼市回暖，也会将市场关注的热点由南沙引向增城，而随着交通等各项规划逐步推进，价格上调是必然，不过从成交的数据来看，增城市场成交“刚需”占据较高比例，部分板块甚至达到八成，“刚需”客户对价格敏感，承受力较低，价格过快上涨将“侵蚀”他们的购买力，在增城目前库存量还相当大的情况下，价格上涨也会相当平缓。

　　文、图、表：

　　广州日报记者 刘丽琴

　　直击

　　楼盘仍在促销 价格不涨反跌

　　挂牌后首个周末增城成交超南沙

　　楼盘仍在促销 价格不涨反跌

　　阳光家缘的数据显示，正式挂牌后的首个周末，5月30日、31日增城签约套数分别是91套、73套，超过了南沙，是全市成交套数最多的区域。不过，记者发现，不少楼盘的人气并没有因挂牌利好而明显增加。

　　近期，增城大幅推货楼盘不多，位于荔城板块的创基丽江国际在正式挂牌的前一周开盘，推出的是200多平方米的大户型，均价18000元/m2，销售状况不错，而上周末则推出120~195平方米的单位，均价14000元/m2。项目负责人表示，上周末只是推出中小户型认购登记，现场人气与以往并没有太大不同，楼盘价格的变化只是因为推出不同产品所致。

　　位于新塘板块的新塘新世界、新景豪庭的销售负责人也表示，上周六、日因暴雨连连，楼盘人气一般，撤市设区正式挂牌对市场是否有促进的效果还看不出来，预计本周末或许会渐渐有所体现。

　　位于朱村板块的中铁国际花园是增城近期推出的新盘。项目负责人表示，挂牌的消息对楼盘人气的刺激效果并不明显。

　　位于石滩板块的倾城国际的负责人则告诉记者，由于增城近期规划对石滩板块利好较多，楼盘到访客户有明显增多，尤其是来自白云区的客户，为了促进销售，楼盘正推出一万元抵八万元等优惠活动，毛坯单位的价格有所下降。这位负责人表示，过段时间楼盘价格将会上调，但目前因各楼盘都在观望，看看市场行情究竟怎样，所以仍以促销走量为主。在采访中，几乎所有楼盘都表示，未来楼盘有涨价的计划，但不是目前这段时间。

　　撤市设区利好 难敌楼市大势

　　自去年2月以来价涨25%成交量跌29%

　　撤市设区利好 难敌楼市大势

　　2014年2月12日，广东省政府将《国务院关于同意广东省调整广州市部分行政区划的批复》转发至广州市人民政府。国务院同意撤销县级增城市，设立广州市增城区，以原增城市的行政区域为增城区的行政区域。经过此次行政区划调整，广州区划由原“十区二市”变为“十一区”的格局，新广州市辖面积由3843.43平方公里扩大到7434.4平方公里，市辖总面积超过上海。

　　成交价一度破万

　　受大势拖累下滑

　　从成交数据可以看出来，消息发布后的2014年2月、3月增城楼市成交量有明显提升，楼价也明显上涨，成交均价一度超过万元，区域中一批楼盘的成交价超过1.2万元/m2。不过由于广州楼市2014年5月开始明显进入下行阶段，有利好消息支撑的增城楼市也没能顶得住市场的压力，成交量不断下滑，到2014年7、8月，开始有不少楼盘打折促销，区域成交价格开始下滑，直至去年年底一系列救市政策出台，楼市开始回暖，成交量开始回升，不过到目前为止，成交均价还没能达到去年利好消息发布后的最高价，与去年2月撤市设区消息发布时比，目前增城楼价上涨了约25%，价格最高时涨幅也不过35%，而2014年2月至2015年5月增城共网签29572套，相比2013年2月至2014年5月（网签38281套）下跌29%，由此可见，撤市设区利好对楼市影响并不如预期。

　　同时，需要注意的是增城的未售库存货量近年来也逐渐上升，目前排在番禺、南沙之后，位于全市库存最高区域第三位。

　　事实上，经过多年的发展，增城的房地产市场地位日益重要。2002年之后，随着增城的碧桂园凤凰城、锦绣香江翡翠绿洲等大型房地产项目的开发，增城房地产市场进入快速发展阶段，万达、碧桂园、保利、恒大、香江、金地、合景泰富、敏捷、侨建、雅居乐、和记黄埔、东汇置业等众多开发商纷纷进驻增城，造就增城名盘云集。

　　近三年，增城新建商品房批准预售和网签量均位居广州十区二市首位。2011年至2013年，增城新建商品房批准预售882.99万平方米，网签面积791.86万平方米，分别占广州十区二市的22.89%、21.82%，均位列第一。从近三年新建住宅价格看，增城的商品住宅均价维持在7000~8000元/m2的范围内，与广州十区相比，处于价格洼地。

　　增城变区

　　广州增了一城

　　资料显示，增城原为广州辖下的县级市，面积1616.47平方公里， 约占全广州五分之一，拥有广州最年轻的国家级开发区，可利用开发土地资源广阔，建设用地规模达到242.39平方公里，将为广州城市拓展、产业转移提供广阔的空间。

　　增城楼市

　　三大板块争辉

　　广州经纬房产咨询有限公司专项事业部总经理郭江表示，增城楼市目前主要是由荔城、新塘、朱村三大板块构成。

　　其中，新塘板块和朱村板块是吸纳来自广州市区内买家的主要区域，这两个板块的成交量占到增城成交的七成左右。

　　荔城则是一个相对比较成熟封闭的市场，购房者多来自增城本地及东莞、惠州等地，成交量约占增城的30%左右，要吸引广州客需要等到地铁通达之后。

　　地铁13号线将惠及新塘板块和荔城板块，而地铁21号线则将带热朱村板块，而且亦连通了荔城板块。

　　展望

　　关键词：限购

　　“刚需”天堂或短期内不会限购

　　增城撤市设区正式挂牌后对增城楼市会有怎样的影响呢？大家最关心的首先是，增城会限购吗？

　　“现在没有限购，我们希望以后也不要限购。”增城区长罗思源日前表示。上周末，有市场传闻称，此前由国家住建部和国家外汇管理局共同规定的，对于境外个人在国内购买住房的限制条件即将被取消。这被看作是降息、公积金贷款首付比例调整等系列政策的延续，或将成为“限购”政策取消的前奏。因此，不少业内人士认为，短期内增城应该不会限购。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，增城、从化的低楼价对稳定广州均价功劳很大，如限购则两地成交量必定下滑，则全市低价产品成交权重会下滑，不利完成年度房价目标；不过，去年中央发文要求限购城市必须覆盖下属行政区域，如广州按此执行，则限购可能性还是较大的。

　　业内人士指出，如果增城实施限购，受影响的主要是改善型及高端项目，但这部分产品占市场份额小，对整体楼市影响也不大。增城市场成交“刚需”占据较高比例（部分板块约八成），多次置业客户少。

　　根据合富辉煌集团市场研究部监测显示，2013年、2014年增城以总价120万元以下的产品占绝对主力，其中成交楼盘七成位于新塘，以广州“刚需”客户占绝对主力。改善型及高端项目成交占比不到两成。

　　关键词：城市化

　　广州集体户口买增城房能落户了

　　目前，撤市设区成为推动城市化进程的重要方式，可以为中心城市营造更广阔的发展空间，可以协调中心城市与周边县（市）的道路、港口、机场等重大基础设施的建设和规划，还有利于产业结构调整，发挥产业效应等。

　　据增城某楼盘负责人介绍，此前一些广州集体户口的客户购买增城房产后无法落户，而正式挂牌后就可以办理相关手续了。

　　县级市政府在城市规划、土地规划上的独立性更强，变成城区后要符合城市的统筹安排，独立权限将会变小，土地规划、城市规划由广州统筹，更加符合全市布局。资料显示，增城建设用地规模达242.39平方公里。另外，据增城区长罗思源介绍，通过实施“三旧”改造等措施，增城预计可以盘活约100平方公里土地。这将为广州城市拓展、产业转移提供广阔的空间。

　　到2020年，增城将可以容纳规划服务人口235万人，远景控制在300万人以内，而人口数量的支持正是楼市发展的基础。统计资料显示，至2014年末，增城户籍人口只有86.46万人，这也意味着，未来5年，增城可容纳100多万的新增人口。可以预见，增城未来将会崛起更多居住板块。

　　关键词：交通

　　2017年通地铁 到市区公交将降价

　　对楼市支撑最大的利好则属于交通了。

　　2017年，增城将正式进入地铁时代。这一年，地铁13号线将开通，新塘站到广州市中心仅需半个小时。地铁13号线西起白云区朝阳，经荔湾区、越秀区、天河区、黄埔区，最后到达增城区新塘镇象颈岭。线路全长约58.5km，共设27座车站。据统计，13号线沿线在售楼盘约20个左右，大部分以“刚需”户型为主，目前价格在7000~10000元/m2左右。地铁21号线也计划在2017年底建成，届时从增城广场至天河公园需时40分钟左右，不仅会带热朱村板块，而且连通了荔城板块。

　　此外，根据广州新一轮轨道交通（2015~2025）建设规划方案，广州东部将再添文冲到黄埔客运站走向的5号线东延线、朝阳-鱼珠走向的13号线二期、新塘-荔城北走向的16号线以及京溪南方医院-官湖走向的23号线。增城东北部对接市区速度大升级。

　　据增城规划部门负责人描述，未来5至10年内，增城有4条地铁线(13、16、21、23号)、3条(广深铁路、广汕铁路、京九客专)高铁线和珠三角城际轨道等8条轨道交通，三大区域性交通枢纽(增城火车站、广州东部交通枢纽与增城广场交通枢纽)在增城汇集。

　　据悉，增城还将争取把增城来往广州其他区间的交通拉入公交化范围，增城市民往来广州市区的票价有望降低。未来增城还将建设一个占地4500多亩的火车站，与广州东站实现分工互补。