文/广州日报记者陶旺波图/广州日报记者陈枫

　　60多万平方米的万达广场、20多万平方米的汇悦城、10多万平方米的奥园益丞国际广场，三个大型综合体项目面积之和超过100万平方米，在短短一年的时间里陆续开业或即将开业，而且位置相距不过2000米，如此大体量的商业体，又是如此高规格的商业运营，江门一下子从以往世人眼中的落后商业城市跃升为繁荣的商业都市。巨大的变化之后，关于江门商业面积过剩的争论不绝于耳，但目前江门这两大商业“巨鳄”的运营情况似乎都还不错，其相互竞争的关系也成为江门的商业升级和江门人的生活质量提升的重要动力。

　　雨后春笋的综合体

　　“久旱逢甘霖。”一位在江门从事商业地产项目的人士这样描述过去一年来江门商业地产的格局变化。万达广场和汇悦城开业所带来的各种大场面和二三十万的人流量让江门商业人和地产人觉得非常震撼。

　　可是这种震撼还没结束，一个非常严肃而又老生常谈的问题却更频繁地出现在地产圈和商业圈里面。江门商业面积是否过剩？

　　在汇悦城和万达广场之前，江门只有地王广场、逸豪商圈、时代广场等，规模不大但聚集在老城区或周边。而在汇悦城和万达广场之后，奥园益丞国际广场即将开业，摩根国际开放样板间，更不用说面积超过百万平方米的保利大都会项目随着滨江体育中心的建设越来越近，而总建筑面积达43万平方米的江门东汇城项目也在江海区破土动工。不仅仅是市区，开平的东汇城、恩平的益华广场也都是30万平方米量级的大型商业项目，而开平、恩平、台山还有至少3个商业面积达到10万平方米级别的项目。

　　如果把以上这些数字全部加起来，这些全新的项目总面积就有300多万平方米，还不包括在这些项目之前就已存在多年散落各区市的商业项目，而江门2014年的全市总人口也不过是450多万。如果说市区内的商业体还能有一定的经济根基，那么恩平、台山、开平等地巨大的商业面积则不免让人在心里打个问号。

　　体验式消费是综合体的出路

　　精通商业市场的开发商们仍然干得热火朝天，显然不是毫无道理的。从现实的角度来看，城市综合体的涌现是经济发展到一定程度的体现，也是江门商业转型升级的需要，以往江门商业发展整体上非常落后，这几年的商业飞速发展在某种程度上是一种补偿。可以看到的是，在汇悦城和万达广场等优质项目开业的时候，一天就有二三十万的客流人次，江门商业综合体的发展并非没有根基的。

　　更重要的是，在汇悦城的商管经理林秋燊看来，城市商业综合体越来越重视体验式的消费，商业综合体电商时代谋求出路是一次很好的转型机遇。

　　实际上，记者也注意到了，排除掉部分节日因素，在汇悦城和万达两家商业综合体的日常运营中，餐饮和以电影为代表娱乐部分的消费人气明显旺过百货部分，而餐饮和电影等恰恰是电商无法单独提供的体验式消费的一种。

　　林秋燊表示，这其实也是现在商业综合体一种转型趋势，在商业地产运营招商的比例里，一直有这样的一条参考标准，即购物、餐饮、娱乐“52：18：30”这样的业态经营“黄金比例”，现在取而代之的是购物、餐饮、娱乐休闲“1：1：1”的消费模式，其中，不少购物中心的餐饮比例，正在由35%的占比，提升至40%，乃至更高。现在业界有这样一种的说法：“购物中心不是卖出来的，而是吃出来的。”

　　核心区域的旗舰竞争：体验之争

　　从目前的情况来看，江门最具代表性的商业综合体项目无疑是去年8月开业的汇悦城和去年11月开业的万达广场，而这两个项目之间的直线距离不超过1000米，总商业面积合计80多万平方米，当之无愧成为江门市区核心北新区的商业核心。

　　在开业当天，两个商业体都迎来数量巨大而又相当的客流，而平常时间或者重要节点，两大商业体的客流同样络绎不绝。在商户入驻方面，两大综合体都有很多江门从未有过的高端、多样化的商户入驻，从购物到餐饮到娱乐，可谓一应俱全。

　　地理位置、商家、客流等方面的诸多原因使得这两家可谓江门最具代表性的商业体相互之间难免面临激烈的竞争。

　　而在吸引客流方面，两个商业综合体也几乎想到了同样的方法，那就是不断强化自身在提供体验活动方面的能力，每一个商业节点都能推出相似又有差异的活动项目，同时加入江门市推广的街头文化艺术工程……诸如此类的相互竞争，对于江门市民尤其是对娱乐休闲需求非常强、实际消费能力又不低的年轻人来说可谓吸引力十足。

　　粗略统计，汇悦城开业近一年，举办了大大小小接近160场的主题活动，而万达广场在半年时间里也有数十场活动，基本上每次都有数千人的客流增加量。今年“五一”期间，汇悦城举办江门首届侨乡武术大赛及首届全国街舞江门赛区比赛，一天客流就达到15万人次。双方竞相攀比式的活动竞赛，已然给江门市民增加了更多的娱乐生活选项，也让之前配套不完善的北新区商业氛围活跃起来。

　　对于区域竞争，万达广场、汇悦城和奥园益丞国际广场的相关负责人都表示，真正的商圈不是一家能做起来的，没有三家以上不成为大的商业圈，而现在北新区已具备了这个氛围。

　　对于江门越来越多即将加入竞争之列的商业综合体，开发自身独特的体验式消费服务，可能是未来江门商业综合体的一大趋势，这也成为未来江门商业升级和江门人生活质量提升的重要动力。