受惠于“5转2” 买家放盘增多促业主反价 分析称

　　文、表：广州日报记者林琳 图：摄影记者王维宣

　　罗先生一直不舍得把手上未够5年的物业放盘，最近见到市场利好众多而决定出售；朱先生以280万元放盘的物业吸引了众多买家，他最终反价284万元将物业卖出。市场盘量增多、业主频频反价，令5月广州部分板块的二手市场出现成交量回调，不过“3·30”政策对二手市场的利好效应还在持续，5月二手住宅交投市场整体表现良好，在4月成交量已经较高的基础上，仍然上涨4.3%，继续创2013年3月以来新高。业内人士分析称，5月业主上调报价占比已经超过50%，虽然未达到2013年的水平，但较2014年下半年有大幅度提升，预计本月成交价格会保持平稳或小幅上扬。

　　现象一：市场放盘量增加

　　合富置业市场部梁燕明发现，最近市场上这种房产证未够5年的物业数量多了起来，确实令市场出现供应量增加的现象：“虽然不至于数量暴增，但对于买家来说可选择的对象的确增加了不少。”

　　自3月份以来，二手成交便逐步回暖。而在4月份二手住宅买卖宗数环比上涨了91.3%后，5月宗数稍微回落，跌幅在9.3%左右，其中除了荔湾区宗数录得环比上涨28.6%外，其余五区均录得不同程度的跌幅。同时，数据还显示，5月份中原地产二手住宅成交面积环比下跌8.2%。

　　有机构认为，这是导致5月成交均价微跌的原因。中原地产成交数据显示，5月二手住宅成交宗数环比下滑9.3%，4月全市二手均价24397元/㎡，5月为24180元/㎡，环比微跌约0.9%。中原地产盈彩美居高级营业经理潘湖飞表示，近期天河区东圃板块两房价格确实回落，原因是放盘量增加：“以盈彩美居为例，不少持有两房的业主打算置换三房或市区学位房，两房放盘量有所增加，且不少业主选择卖一买一的方式进行置换，有一定的议价空间。”不过阳光家缘数据显示，5月广州市（不含南沙、从化）中介网签的二手住宅成交量超4100宗，环比4月涨4.3%。

　　现象二：海珠区荔湾区多现业主反价

　　然而，部分板块的业主却开始反价。“海珠区和荔湾区的反价情况比较明显。” 中原研究部客户研究主任熊小洪告诉记者，5月份海珠区中原二手住宅成交均价24179元/平方米，环比结构性上涨1.6%，阳光家缘中介网签成交量环比微幅上涨1.2%，其中海珠区板块的成交均价为27960元/平方米，近来出现不少反价案例。据了解，该板块以电梯楼居多，楼盘小区规模大，居住氛围浓厚，环境舒适，因此成为许多改善置业客户的首选。

　　而5月荔湾区中原二手住宅成交均价为22812元/平方米，环比结构性上涨15.3%，阳光家缘中介网签成交量环比上涨4.9%。据悉，中山八路一带综合品质较高的电梯楼物业约有10%左右的提价空间。熊小洪认为，中山八路一带有较多批发市场，例如十三行、水产、药材、文具等，购买物业自住或投资都是不错的选择。

　　分析：

　　业主谨慎“任性”加价

　　梁燕明告诉记者，她观察到“3·30新政”出台之后，最先入市的是改善型买家，接下来刚需买家应该会成为市场的购买主力。

　　中原研究部监测，“330”政策对二手市场的利好效应还在持续，营业税“5改2”的利好，使得目前市场上有约四五成的客户改善置业。

　　熊小洪认为，目前二手市场成交仍以第二次置业的客户为主，其中包含两类客户，一类是单纯为增大居住面积或改善居住环境，另一类是购买学位房客户。由于郊区的一手房较为偏远，而市中心的一手楼房价相对较高，因此，二次置业的自住客户相对青睐市中心的优质二手楼物业。

　　“目前利好政策频繁刺激，但更多的是释放了成交量，成交价还处在平稳期。”熊小洪认为目前楼市还处于逐渐回暖期，但回暖程度尚未明朗，预计会有一部分客户将炒股所得的收益用来购买自住型住宅，促进成交量上升，6月二手楼市成交价格会保持平稳或小幅上扬。另外，她建议业主谨慎“任性”开价，以免错失成交良机，特别是楼龄在15年以上的楼梯楼，成交价格已有波动下降的趋势。