传统房地产还能不能找到风口？

　　毛大庆离开万科，走上创业之路，方向是打造一个类似于WeWork的创投孵化平台。经过一段时间的思考与筹备，这一创业计划渐渐有了雏形。在毛大庆看来，房地产的出发点有自己的特点和优势。与房地产一样，国内的WeWork模式也分经济适用、刚需、首改和再改。首先要有能力让经济适用型的公司快速变成刚需，再从刚需变成改善型。毛大庆表示，新的公司未来会做立体孵化器，不局限于一种模式，首改和再改可能是最大的客户群。

　　孵化器后面都跟着投资人

　　房地产的出发点有自己的特点和优势。我对客户的理解，可能比好多做投资的、做IT的强很多。阿里巴巴上市那天晚上，我和郁亮在新加坡开会，我就问郁亮：“这个现象说明了什么？”郁亮说：“就是找到了风口。”传统房地产是不是不在风口上了？我们还能不能找到风口？你找到这个行业的成长性，这就是风口。

　　商业地产的变革不是研究在商场里怎么提高自己的经营效率，怎么把商户从卖衣服变成干餐饮，这不是根本的解决方案。商业地产的变革来自于整个经营方式的变革，经营资产的变革。我这个事情（WeWork）本质上也是一种商业地产，万变不离其宗，没有离开原来研究商业地产这件事。

　　我认为中国的持有型、经营性的不动产将是伟大的事业。只不过这个东西不仅仅是你们认识的购物中心、写字楼，一会研究万达跟凯德的PK，万科跟万达的PK，其实真不是这样。持有型不动产未来会有蓬勃的生机。

　　在不动产这一块金融的投资是很重要的，现在金融市场不是缺钱，是好多钱实际上投不出去，他们也在找好的项目。他们为什么找我，投我这个空间？因为这个空间的成长靠的还是企业。我走访了很多孵化器，我发现这些孵化器后面都跟着投资人，天使、VC、PE，一堆在那等着。他希望你孵化器做好了，企业有了成长，他们就有了新的管道可以来投资这些未来好的企业。

　　做如家式还是香格里拉式

　　研究孵化器业态，实际上现在千奇百怪，硅谷周围有将近一千个孵化器。一千个他们都能存活吗？还都能存活，为什么？因为硅谷有魅力，所以孵化器才能存在。如果硅谷没落了，那孵化器也就完蛋了，他一定是跟科技创新，跟智慧投资有关系的。我特别想做一件和智慧有关的事，而不再是和关系有关的事。

　　国内的孵化器有很多很多种，有的是基于房租的孵化器，有的是基于股权投资的，然后用企业未来的增长获取回报，这是投资者干的事情。我们是房地产人干的，房子肯定还是要有溢价的。

　　还有多级孵化器，比如说一级孵化器是解决刚需的需要，这里面的人群是拿不出太多钱的学生，是初始的创业者，可能孵化器都不是，就是一个培育的层次。到达二级的孵化器，已经有可能性存活，把这个小种子埋在上面，有各种各样的培育措施，比如说找团队，接洽投资，让他们活下来再做大。

　　硅谷的孵化器，WeWork不是廉租房。为什么他做的贵？因为他提供的服务太好了，如果就是开一个房子，摆两个桌子办公，就没有什么价值。我也有首改，也有再改，也有经济适用型的，都有。就像经营房地产一样，五星级酒店一晚上两百美金，住如家，就一百块钱，是一样的道理。我要做成如家式的还是香格里拉式的，这就是我要找的定位。所以我也在做产品，是跟房地产一样的，所以我干这二十年的房地产，放在这里还是一样的思维逻辑。

　　我们未来会做立体孵化器

　　我们未来会做立体孵化器，不会把自己限定在一个地方。就像万科一样，万科的理念给了我很大的启示，你做任何一个工作，要抓住主流的客户群。万科的成功就是紧紧围绕客户做的，也许主流客户群给你产生的单客户的利润率没有那么高，但是数量很大。

　　我会和刘肖马上合作做一个项目，在新公司的第一批项目里，就有和万科的合作，现在也有别的城市公司联系我，因为万科有存量的写字楼，未来合作空间很大。

　　这个行业的风险和商业地产是一样的，我的风险在于能不能尽快的招租，那么多的创业者怎么来这里，这个又涉及到市场竞争。第二个风险，我是否能把成本控制好，这个东西是低成本运营的，我不可能搞豪华的东西。

　　SOHO开始做3Q 一举闯入O2O

　　一场革命在SOHO中国内部悄无声息地展开。一个贴上互联网标签的办公短租产品——SOHO 3Q，占据了SOHO中国董事长潘石屹的日常。这位在中国房地产界一直以嗅觉灵敏著称的大佬，期冀在互联网时代引领移动办公的新潮。

　　过去买地盖楼，现在是考虑消费端

　　3Q，网络用语，“谢谢你（Thank You）”的简写。这个名字也意味着，这是一款贴近互联网和年轻人的产品。少则一周，多则三个月，小到一个工位，大到一间办公室，随时随地在手机移动端可预约选位和付款，享受WIFI、复印打印、咖啡等基本办公服务，只需带手机和电脑就可随时来工作——这就是SOHO 3Q的主要内容。

　　潘石屹称他会先在SOHO项目试点SOHO 3Q，等成熟后将把这个产品带到北京和上海外的其他城市，甚至其他国家。他称扩张将通过物业租赁和收购进行，但也不排除拿地开发。SOHO 3Q扩张所需资本投入极少，与房地产开发不是一个量级，投入回收特别快。2015年，SOHO将在8个项目中落地3Q产品。

　　张欣称，她过去花大把时间来买地盖楼，现在需要花更多精力考虑消费端需求。怎么让更多人来租用办公楼，怎么建造更智能的大楼来满足移动办公时代的新一代用户。“现在，中国有一个很流行的思想改变，那就是，人们不愿意租下一整栋楼，而更倾向于有一个移动的办公空间。”

　　这些碎片化的移动办公需求，正是潘石屹、张欣力推SOHO 3Q的初衷。

　　SOHO 3Q与WeWork有相同之处

　　SOHO中国想用这个产品区别于拥挤的孵化器、嘈杂的咖啡馆以及稍显冰冷的各类商务中心。他们将用自由、平等、开放的氛围，吸引年轻人来此办公。这种模式与国外正火的合作办公产品WeWork有很多相同之处，只不过，WeWork的互联网色彩更浓，它甚至有自己的社交平台——类似于LinkedIn的商务领域社交应用。

　　2014年12月，WeWork宣布完成一笔3.55亿美元融资，估值冲高至50亿美元。一时引得国内不少创业者效仿，据界面新闻记者不完全统计，目前国内能叫上名字的翻版WeWork的创业项目已不低于5个，他们也都是SOHO聘3Q潜在的竞争者。

　　投行人士黄立冲创立的协纵企业港，就是雷格斯在中国的跟随者。协纵主打“柔性办公基地”概念，为中小企业提供可选择的办公空间，同时还提供管理咨询、财务外包等多种服务。目前协纵已在北京、上海、深圳等地管理了约2.5万平方米的物业面积。不过，如今黄立冲已把重心放在了都市白领公寓方面。与前者相比，白领公寓的受众更广，市场空间更大。