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直面“牛市”房企也分化

  • 发布时间:2015-05-21 15:33:59  来源:新民晚报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  □地产评论员孟子谅

  忙碌,是今年4月以来上海各个售楼处的突出特点。市场“暖风劲吹”,售楼处“人头攒动”,这样的热闹场景在房企的销售业绩上也有了直观的体现。近期各大房企公布的4月销售业绩显示,虽然今年第一季度市场平淡,导致多数房企今年前4个月的销售业绩表现一般,但进入4月后,超过70%的房企销售业绩较3月有了不同程度的提高。

  业绩4月“打鸡血”

  受累于第一季度平淡的市场表现,今年前4个月,多数房企的业绩表现并不尽如人意。

  中原地产统计数据显示,截至目前,已公布前4月销售业绩的25家房企,合计销售金额为3172.59亿元,同比下降了6.8%。

  虽然前4月房企的销售业绩不甚理想,但仅从4月份的数据来看,市场已经明显复苏。上述25家房企4月的合计签约金额达到1036亿元,达到了前4月销售业绩的三分之一。

  从具体房企的表现来看,销售业绩“打鸡血”、出现大幅度增长的现象在4月并不鲜见。其中,万科、恒大、保利地产4月的销售金额均超过百亿元,分别为177亿元、151亿元和133亿元,环比涨幅均超过20%。而融创中国、绿城中国、新城控股也都有着环比超过两成的业绩增长。

  有业内人士认为,房企业绩大幅增长的主要原因是市场的整体回暖,但房企主动配合市场变化、随行就市地改变营销手段也不容忽视。

  某国企开发商人士对笔者表示,“在经历了近年来房地产市场的‘震荡’后,国内房企对待市场的心态有了明显的转变。即便现在市场有所好转,房企也应该对市场保持‘敬畏’,积极配合政策,想方设法‘去库存’。”

  面对“规模”态度不一

  市场行情好转,带动了房企业绩的增长,而另一方面,房企的开发力度却有所减弱。

  国家统计局最新数据显示,1-4月份,全国房地产投资开发增速也创造了历史新低,同比仅增6%,增速比1-3月份回落了2.5个百分点。

  这或许与今年以来房企普遍追求“有质量的增长”有关。

  同策咨询研究部总监张宏伟便表示,“目前房企拿地的成本很高,在这种情况下再扩大规模,就意味着利润继续摊薄,甚至有利润为负的风险。”

  而事实上,不同房企对待“规模”的态度也不尽相同。业内人士认为,未来房企间的分化趋势将更加明显,有的会继续做大做强房地产业务,有的会走上转型发展之路,而有些企业则可能会不可避免地淡出房地产行业。

  “对于一些追求高周转的小型房企,要短时间内转变成注重利润的公司其实并非易事。他们只能缓步调整资产结构,或者干脆彻底转型。”亿翰智库上市房企研究中心主任张化东表示,“而对于那些资金情况比较健康、实力较强的大型房企,继续做大做强也是比较合理的。”

  笔者也发现,近期有不少知名房企都提出了追求“规模”的目标。

  金地集团董事长凌克在近期举办的业绩发布会上透露,金地2014年的负债率为67%,属较低水平。2015年金地住宅业务将获取更多土地,“负债可以适当高一点”。无独有偶,招商地产董事长孙承铭也表示,公司目前“规模不够大、速度不够快”,希望未来能够“做大规模、弥补劣势”。

  融资积极选择分化

  在股市火热、融资成本降低的背景下,上市房企的融资热情也逐渐高涨。

  CRIC研究中心数据显示,今年截至5月18日,包括保利地产、华侨城、阳光城等38家A股上市房企定向增发融资规模高达1166亿元,是2014年全年的2.43倍。其中,仅4月就涉及金额约450亿元。

  对此,CRIC研究中心分析认为,去年以来房企的净负债率持续攀高,经营获现能力减弱,急需融资“补血”。

  而房企频频抛出定增方案,除了用于补充公司流动资金、优化公司资本结构、降低财务风险外,还有很多企业是为了推动多元化战略转型提供资金支持,以此获得新的利润增长点,实现持续、健康的发展。

  其中,阳光城、中南建设在4月双双公布定增预案,拟分别募资45亿元和54亿元,目的便在于加码房地产主业。

  而泛海控股“抛出”120亿元的定增预案,其中50亿元将用于增资子公司民生证券,以摆脱单纯依赖房地产的发展模式,努力转型为综合性公司;而格力地产拟定增募资60亿元,主要涉及海洋、旅游、金融等,无一房地产开发项目。

  此外,还有不少上市房企同样通过积极的再融资深入金融、互联网、医疗等行业,多元化进程不断加快。

  而对于房企融资的不同用途,上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,近年来将融资用于多元化布局的房企比例逐渐增加,其实是顺应行业发展的表现。虽然楼市调控的基调已经有所宽松,但房地产行业整体的净负债率仍持续攀升,资金链压力较大,趁着定增的机会早作多元化尝试,对于企业来说是顺势而为。

  ■微观察

  抱团派:优势互补“地产合伙人”当道

  5月14日,万达和万科签订战略合作框架协议,双方将展开长期性合作。虽然两大“巨头”的“结盟”足够吸引眼球,但房企之间的合作其实并不新鲜,仅在上海就有绿地与融信、招商与万科等。

  事实上,万达与万科的合作之所以引人关注,除了两家“千亿级房企”的重磅身份之外,更因其或许将成为未来房企合作迈向“细化分工、优势互补”的一个标志。

  正如万达董事长王健林在发会上表示的,未来双方的合作主要会通过联合拿地、合作开发的形式进行,即由万科开发项目中住宅部分,万达开发项目中商业部分,以实现优势互补。

  从这个角度来看,万科和万达的合作更像是房企在转型过程中的又一次尝试。同策咨询研究部总监张宏伟就表示,开发商“抱团取暖”,也是在优势互补,合作开发可将优势最大化,降低财务和开发风险,未来“地产合伙人”这样的形式会越来越多。

  布局派:一线城市优势凸显

  德佑链家研究部数据显示,2015年至今,“招保万金”在一线城市的销售金额共计240亿元,占比销售总额的15%,而2013年和2014年分别仅有11%和12%。

  德佑链家市场研究部总监陆骑麟表示,目前三四线城市的房地产市场已经到了饱和的程度;而房企对一线城市的房地产市场却仍然具有很大的信心,尽管地价逐年升高,但至少不用担心产品无处销售。而对于那些正走在全国化进程道路上的房企而言,早点打开一线城市的市场更可以“事半功倍”。

  而随着多年发展,上海等一线城市的房地产市场已经趋于成熟,这就意味着房企若想要成功打开市场,必须要推出能够令市场信服的产品。

  近期即将面市的苏宁·天御国际广场便是这类产品的代表。该项目是苏宁环球“开拓上海,布局全国”的里程碑式项目。据了解,该项目在拿地之初便考虑到了大虹桥的巨大辐射作用和长风生态商务区的发展潜力,并以能够代表上海历史文脉的苏州河为依托,打造出了集商业金融中心、甲级写字间、五星级商务公寓、智能信息化中心为一体的21世纪智能型楼宇。

  ■搜热点

  旭辉携手香港置地发力陆家嘴

  近日,旭辉集团与香港置地中国就联合开发位于浦东陆家嘴的C000204单元1-03-05地块举行了签约仪式。双方将就旭辉去年竞得的这一地块进行股权合作,在完成合营安排后,香港置地中国及旭辉将以50%/50%的股权联合开发,并通过合营公司共同持有该项目。

  香港置地相关高层表示,此次选择与旭辉合作开发,是基于旭辉深耕上海市场十余年的丰富开发经验及其均衡稳健的企业特质。

  旭辉集团董事长林中表示,香港置地作为亚洲历史最悠久的地产公司之一,具有丰富的商业项目开发及营运经验,能够为旭辉在综合项目打造及资产管理方面提供良好的借鉴和学习。

  旭辉控股此前发布的公告显示,这一项目占地约87180平方米,规划用途为住宅、办公及商业,预计在2017至2018年分阶段竣工。业内人士分析,该项目将成为区域内极具竞争力的产品。

  在一线城市优质土地价格持续走高的背景下,开发商之间的联合无疑有利于降低资金压力,实现快速周转。

  林中也表示,未来开发商之间的合作将成为一种常态。2014年报数据显示,旭辉去年新增的十幅地块中一半是采用与其他合作伙伴共同开发的形式,目前合作开发的项目也占到旭辉所有项目的50%以上。

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