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全球房价飙升的罪魁是什么

  • 发布时间:2015-05-20 02:36:55  来源:西宁晚报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  本报综合消息 近日,英国《经济学人》杂志的封面报道,将政府对土地的限制政策与大都市飙升的房价建立了联系,引来多个国家的经济学者和市场观察人士频频颔首,表示“深有同感”。此类研究自成一派,认定房价疯涨不是因为土地短缺,而是因为土地没有得到善用。该媒体称,如果每家每户占一英亩(约合0.4公顷)的土地,仅得克萨斯州就能装下所有美国人。

  不是没有地,而是不让用

  当蜗居北上广的中国消费者羡慕蜗牛“生来有个家”的时候,全球很多都市的年轻人也有同样的辛酸。过去10年,香港不动产价格上涨了150%,伦敦市中心Mayfair住宅的价格达到每平米5.5万英镑(约合人民币51.7万元),纽约曼哈顿1平方英里(约合259公顷)的地价达到165亿美元(约合人民币1022亿元)之高。

  《经济学人》认为,即便在伦敦、纽约这样拥挤的大城市,土地的稀缺也是人为造成的。关于建筑高度和密度的规定限制了房屋供给,进而导致了房价飙升。

  伦敦政治经济学院最新的报告指出,伦敦西区的用地限制政策导致写字楼的价格暴涨8倍。米兰和巴黎也面临相似问题,商业地产价格上浮300%。无法建造新的办公物业使写字楼租金只涨不跌,土地拥有者从中获得暴利。

  20世纪,交通通勤的花销减少了城市的吸引力。到了21世纪,数字革命让城市重获生机。依靠知识经济推动的行业,比如互联网和金融行业,需要雇员分享想法和经验,缔造了像伦敦、纽约、旧金山这样的经济和人口集中的大都市。

  但这些城市并不具备从前城市拥有的容纳能力和空间。其中的原因是19世纪末期的前车之鉴:不受约束的城市发展,催生了犯罪率上升和疾病的传播。

  在过去100年中,土地使用的规章制度越来越多,想要获得一块地的建筑审批,比在雨天打到出租车还难。比如伦敦严格限制在圣保罗教堂周围兴建新建筑,以防遮挡这座著名古迹的景观。谷歌公司打算在其硅谷园区内兴建住宅,没有获准,理由是居民可能会饲养宠物,进而干扰附近野生猫头鹰的生活。

  不过,严格的审批并非只带来麻烦,也是维护公共场所和城市遗产的最可靠方法。《经济学人》称,如果经济学家们说了算,那么纽约的中央公园很快就会被铲平,盖起高楼。

  土地政策影响经济

  米尔斯是美国西北大学的房地产与金融学荣誉教授,他近日发表的研究成果再次证明,严格的土地用途管制与高房价存在相关性。这项研究汇集了美国268个城市2006年房价高峰期之前的数据,发现“严格的土地使用规定是1992~2006年美国房价大规模飙升的重要原因”。

  房价受很多因素的影响,比如信贷市场状况、人口密度、当地经济特点、社会经济因素、人口结构、地理条件的限制,以及开发商的市场影响力等等。而政府对土地利用规划的限制无疑是一个重要因素。英国智库“代际基金会”认为,从长期来看,政府政策影响房价几乎是无需论证的确定结论。

  简单来说,兴建新房的手续越简单,房价就越低,反之则越高。英国是全球土地限制最多的国家之一,随着时间的推移,这些限制越来越复杂,近30年来,英国新建住宅的数量少于任何欧洲国家。因此,该国的住房存量是西欧国家中最少的。

  而对买房和租房的人来说,这里的住房成本已跻身世界最高水平。根据最新估计,英国平均房价的35%直接来自规划限制,在伦敦,这个数字更加惊人。

  土地开发不完善带来的影响作用在每个消费者身上。高房价迫使蓝领工人搬到房价更低、更偏僻的区域。据调查,如果不是限制政策存在,旧金山湾区的规模应是今天的5倍。这笔没有实现的经济效益,数目庞大到让人咋舌。《经济学人》称,如果除掉所有人为的城市化限制,美国的GDP增长率应在6.5~13.5%之间,最多将增加两万亿美元(约合人民币12.4万亿元)的收入。

  全球都为买房愁

  美国土地利用政策专家温德尔·考克斯告诉法国网站Objectif Liberté,住房是当代西方家庭最庞大的支出。

  博客网站catallaxyfiles也指出,自20世纪80年代以来,澳大利亚的房价一直行走在上升轨道上,速度遥遥领先于通货膨胀率和工资的涨幅。

  2014年6月,澳大利亚境内的住宅中间价是55.4万美元(约合人民币343万元),只有当住宅中间价与家庭收入平均值的比率在3.0以下时,房价才被认为是合理的。在澳大利亚,这个比率已超过6.0,悉尼等大城市甚至向9.0逼近。

  相比之下,美国休斯顿的住房中间价只有18.5万美元(约合人民币114.6万元),亚特兰大地区的也只有15万美元(约合人民币93万元)。

  澳大利亚央行近期表示,从1970年以来,该国“住宅价格的累计涨幅已超过建筑成本的两倍”,个中原因归罪于土地成本和政府审批。

  学者鲍勃·戴撰文指出,澳大利亚南部的新地块差不多是16万美元(约合人民币99万元),而30年前的单位地价算上通胀率仅相当于今天的1.5万美元。而建筑成本几乎没有增加。

  澳大利亚并不缺土地,根据市场研究机构Demographia的统计,该国只有0.25%的土地被用于城市建设,澳大利亚的人均可耕地面积是世界上最多的,也不面临城市化占用耕地的风险。由于土地政策不合理,该国经济已被扭曲——居民的资产几乎全部投入房市,商业难获融资。而因为买不起房,年轻人延迟生育,又造成了澳大利亚劳动力危机等问题。

  鲍勃·戴认为,解决的方法很简单:放开城市中心以外的土地使用权限制,市场的力量就会完成自我修复。

  考克斯透露,在美国,用于支付房产的财富约为20万亿美元,这笔钱本可转换为借贷资本。由此可见,如果房地产市场运行无序,就会阻碍经济。美国的信贷紧缩就与房价的膨胀有关。后者则是政府通过土地审批限制城市化规模政策的直接结果。

  而人为造成的房价攀升以及政府对土地的限制政策,给借贷双方释放了不良信号,导致了不合理的投资决策。

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