涨价或将制约二手房交投量继续放大，业主也会错失成交机会

　　5月11日，是央行在今年内第二度降息。合富房地产经济研究院院长龙斌表示，宽松的货币环境以及不断走低的利率水平，将对房地产市场带来两大效应：一是贷款成本下降，减轻购房人和房企负担；二是大大增强市场信心，改变购房预期，发出明确入市信号，有利于房地产市场交投回升。不过，随着买卖双方对后市预期的转变，小业主涨价的意愿也随之增强，大部分业主的心态转强，价格期望值明显提高，大多不肯让价。中心区内出售市区优质二手房的小业主心态转变尤为明显，涨价幅度约5%~8%，其中市中心部分物业的放盘价基本已恢复到去年一季度的水平。广州日报记者王荔珏

　　换房客“卖一买一”积极性提升

　　尽管有“3·30新政”利好，但目前广州二手市场“卖一买一”仍是大部分换房客首选，一方面出于供楼压力考虑，另一方面受益于去年“9·30新政”，采取“卖一买一”细屋换大屋，首付压力也明显减轻。自4月起，改善型换房客的入市积极性出现明显提升，据合富置业成交数据统计，4月改善型购房个案成交占比突破四成，较3月的三成多明显增加，甚至亦超过去年下半年“9·30新政”后改善型换房个案占比的单月最高水平。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰就指出，自清明节开始，广州不少板块业主已陆续调高放盘价，郊区调整幅度相对要高一些，普遍在8%以上，市区上调幅度多在6%以下。从实际成交个案看，买家的反应则比较理性。4月满堂红二手住宅买卖交易中，成交价高于放盘价的宗数比3月增加60%，但其占当月总成交宗数的比例与3月一样，皆为7.7%。而4月成交价与放盘价相同的宗数比3月增加1.3倍，成交比例也从3月的10.8%增加至15.4%。周峰分析，准客户在税费及信贷政策调整下入市，仍旧会衡量自己的出资预算能否承担得起对应物业的价格及各项税费总和，故不会贸然大幅追价。4月超过放盘价成交的物业中，逾八成交易的加价幅度在8%以内，反价太多的业主，反而会错失新政后第一批亦即最迫切购房的客户。合富置业市场经理梁燕明认为，业主继续涨价冲动或制约自“9·30新政”利好带动下出现二手房交投增量的继续放大。

　　二手让价空间缩窄至5.1%

　　在买家因看好后市积极入市的同时，广州二手房市场整体让价空间因业主价格预期提升而有所缩窄。合富置业统计数据显示，4月二手房平均让价空间仅5.1%，较3月的6.1%缩窄1%，较去年9月多达9%的平均让价空间已大幅缩窄。梁燕明表示，广州二手房市场去年3、4月平均让价空间在4.9%~5%左右，去年“9·30新政”后随着市场对后市预期转好，平均让价空间亦逐步缩窄，现时二手让价空间已缩窄至与去年同期水平。如采取一次性付款方式购房，业主平均让价空间仍保持在10%左右，而按揭购房个案，业主愿意给予的平均让价空间仅5%。

　　市场旺了 交易环节“关卡”仍需进一步打通

　　广州日报讯 （记者王荔珏）在“3·30”新政后，广州二手买卖市场供应量明显增多，满堂红4月新增可售房源超过4900套，环比增加20.2%。满堂红市场研究数据分析，4月广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅成交均价为20459元/m2，环比上升4.2%，同比下跌2.1%。从成交看，“证满2年”的物业成交比例为40.3%，环比增加3.9%。

　　各区个税征收方式上有差异

　　营业税“5改2”后，减免了一批证过2年但不足5年的物业交易税费成本，使广州二手住宅成交放量。但其实在今年全国两会提出“支持自住和改善住房消费”指示精神下，仍有部分税种可在交易环节再做适当合理减免操作，令客户的额外负担可以得到有效缩减。以房屋转让的个人所得税征收方式为例，目前广州是以房屋交易总价的1%核定征收（个别非普通物业按前后两次交易的差额的20%据实征收），若房屋属业主唯一物业且证满5年，可免征个人所得税。而从3月16日起，在未明确房产权属人所占份额的情况下，越秀、海珠、天河、白云、黄埔五区可按平均比例或通过“先递件再确认”方式计征个税，即只要该物业是其中一个业主的唯一物业，且证满5年，则该业主所持有份额对应的个税可免征，除该套物业外尚有其他物业的业主，其对应的份额则继续征收个税（如左表）。但除五区外，其他包括荔湾、番禺等区，仍旧以对应房屋为单位征收个税，不管当中是否有业主只持有该套物业（即唯一物业）。

　　税费优惠政策应进一步深化统一

　　满堂红市场研究部高级经理周峰认为，这一个人所得税举措，实际上是为买家节省购房成本，虽然个税原本属于业主卖房需缴纳的税费，但现时业主多以实收价出售房产，个税和营业税等税费也会摊分给买家承担。目前市面上尚有一定数量的房产，是父母与成年子女共住兼共有产权，父母有两套或以上房产，而成年子女只拥有该套房产1/2或其他比例的产权，如今广州各行政区域在个税的征收方式上出现差异，对不能按实际持有份额征收个税的区域的准买家来说是欠缺公平的。

　　特别是荔湾区，二手楼价虽略低于天河、越秀、海珠三区，但绝对数值不算低，今年前4个月原西关板块二手成交均价在2.12万元/m2以上，套均总价达131.9万元/套，单一区域的个税存在支付成本劣势，将令部分地域观念不强的准客户被分流到其他区域。如要令广州二手楼市更健康的发展，相关税费优惠政策各区应统一。