房地产业告别黄金年代，行业利润率持续下滑，赚钱越来越难，这俨然已成为共识。而这也促使各大房企开始进行内部改革。最近动作频频的保利地产，先以董事长宋广菊的一句“保利是个P”公布自己的新方向，随后紧锣密鼓地公布其商用物业近期计划以及一季度业绩。

　　在这些接连的动作中，依稀可见保利的突围方向似乎正是养老地产和商业地产，但这两个长产业链的环节，一直是公认的难题。

　　一季度销售下滑30.5%

　　4月30日，保利地产公布的2015年一季度业绩显示，该公司实现签约金额195.05亿元、签约面积158.17万平方米，同比分别减少30.5%和27.4%；实现认购金额239.24亿元、认购面积218.04万平方米，同比分别减少23.9%和13.8%。

　　与此同时，保利地产实现营业收入133.07亿元，归属上市公司股东的净利润12.93亿元，同比分别增长44.10%和58.63%；毛利率为42.35%，同比提高8.22个百分点。

　　在销售下降的同时，保利地产在一季度新开工与拿地仍趋于保守，公司新开工面积422.5万平米，同比仅小幅上升1.5%。拿地也较审慎，期内共拓展9个新项目，全口径土地投资70亿元，同比下滑47%，土地投资/销售金额的比为36%。新增土地建面249.4万平方米，平均楼面价2779元/平方米。

　　对于一季度销售业绩下降三成，保利地产方面表示，一季度业绩下滑的主要原因是，受假期等因素影响，公司整体新推货量不足，全新开盘项目和集中推货的项目占比较低。因此，预计二季度伴随推货节奏的加快及全新开盘项目数量的提升，公司未来销售业绩将逐步改善。

　　对于接下来的销售计划，保利地产董秘黄海曾在股东会议上向投资者透露，保利全年推货将集中去库存，如果市场趋好，可能全年总推货值达2000亿元门槛，推货弹性很大。而推货窗口期上半年是五六月份，下半年则是九十月份。

　　虽然全年总推货值可能高达2000亿元，但摆在保利地产面前的库存却不是个乐观的数字。截至2014年底，保利地产的库存规模已经达到2672亿元，相较于2013年底约2399亿元增长了273亿元，增幅为11.38%，库存余额是其2014年合同销售额的2倍，是所有龙头企业中库存压力最大的房企。同期碧桂园的存货水平只有1000亿元左右，而万科的存货估计也不会超过其同期销售额的1.5倍。

　　“在房地产白银时代，过多的存货，将不是财富而是负担，鲁莽的投资，将不是机会而是风险。”在去年底的万科投资者交流会上，万科总裁郁亮曾发出这样的警示，其认为“现金回款才是真正的销售”。毫无疑问，今年的库存将是悬在包括保利在内的地产商头上的达摩克利斯之剑。

　　养老与商业的突围

　　显然已经意识到单纯的“卖房”角色不足以支撑企业长远发展，保利地产除了去库存的想法之外，也开始着手埋下住宅地产之外的业绩增长点。

　　4月底，保利地产董事长宋广菊的一句“保利是个P”带出了该公司近期的发展5P战略。据悉，该5P战略聚焦养老地产、全生命周期绿色建筑、社区O2O、保利地产APP、海外地产五方面。其中，基于全国245个社区5000万平方米物业基础上的“若比邻”商业品牌打造社区O2O即将推出，保利地产APP计划6月推出。

　　继“5P战略”发布之后，保利地产还在4月23日进一步发布其商办平台。该商办平台覆盖了北京保利旗下保利国际广场、保利大都汇等所有商办物业，平台通过对公司资源进行全方位整合，进而形成联动保障的“资产长城战略平台”。

　　值得注意的是，在保利地产大张旗鼓的商业和养老计划下，这两类型物业的规模都不大。单以养老地产为例，保利地产在2012启动其首个北京养老地产项目，2014年10月该公司第二个养老公寓上海“西塘-和熹会”也投入使用。目前，保利地产在各地建设了6个养老地产项目。

　　事实上，保利地产并非首个介入养老地产的开发商。早在2010年，万科宣布将推行住宅产业化、商业地产、养老地产三大战略。随即，万科就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”，采用租售并举的模式，为其养老地产开发铺路。除万科外，中铁、莱蒙、越秀等房企以及泰康人寿等保险行业先后进入了养老地产。

　　虽然数据显示，《中国老龄产业发展报告（2014）》称，中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP的比例将从8%增长到33%。老龄金融业和老龄房地产业将是增长的两大亮点。到2025年和2034年，中国老龄人口将分别突破3亿和4亿，中国将拥有全球最大的老龄房地产业市场。

　　但是，即便是最早进入养老地产的万科，也曾公开对媒体表示：“如果用养老地产这个思维想养老这个事情，那是错误的。万科的养老项目房子卖出去了，但买的人都不是老年人”。

　　而多位业内人士也不约而同地指出，除了国内养老地产投资热潮外，与投资热潮相反的是国内养老消费能力目前尚未形成气候。

　　倘若以目前购买养老项目的需求及结构分布来看，70%高净值人群目前正处于40~60岁。伴随这群人逐步老龄化，养老产业的黄金时代将有望在2035年左右到来。因此，甚至有人悲观地预测：“由于产业投资早于消费能力崛起前进入市场，未来五年内或有一批有部分盲目进场的养老产业公司濒临倒闭。对于产业链公司来说，不断清晰化养老产业的盈利模式和完善养老产业的结构设计是现阶段最需要重视的问题。”

　　据调查，当前养老地产主流的盈利模式主要是会员制、押金制、租售并举制等几种模式。在这些模式之下，养老地产高额的开放成本和长期的运营成本根本无法回收，基本上处于“全行业”亏损的状态。而保利地产在2012年就已启动的北京“和熹会”目前入住率仅为7成，运营近3年后方基本实现收支平衡。

　　持有型商业的痛

　　与此同时，保利地产另一个想要突围的持有商业也有其心中难以言说的痛。

　　早在2002年，保利地产就开启了商业地产之路。在保利地产当时制定的“十二五”规划中，将“商业地产与住宅地产相结合”作为公司“三个结合”核心战略之一，把商业提升到与住宅并行的战略高度，并在当时计划于“十二五”期间商业地产年经营收入达到20亿元以上。

　　然而，商业地产发展并不如保利最初想的那般迅猛，截至去年年底，保利地产营业收入1091亿元，商业地产仅为10.03亿元，占比不足百分之一。

　　其中，保利正持有运营中的购物中心仅有佛山保利水城和广州保利中环广场两个，全年营收仅1.8亿元。保利广州中环广场的总建筑面积为5.9万平方米，出租率由此前的99%降至96%，2014年全年经营收入为10311万元；佛山保利水城项目的总建筑面积为11.6万平方米，出租率为99%，全年经营收入为8327万元。酒店则仅有佛山保利洲际酒店、成都保利公园皇冠假日酒店、广州保利山庄酒店、阳江海陵岛保利皇冠假日酒店、重庆皇冠假日酒店和广州科学城皇冠假日酒店6家酒店，全年酒店经营收入3.25亿元。

　　即便持有商业的基数如此低，保利地产对此领域依旧不愿放弃，屡屡公开提起其开发计划。2014年12月9日消息，保利商业副总经理方长斌在接受访问时透露，公司将立足以往获取的商业用地，按照26个月开业一个购物中心的速度，2015年至2018年每年将开业2~3个购物中心，到2018年，保利地产将新开业11个购物中心。

　　方长斌列举的未来4年即将开业的11个项目包含：浙江慈溪保利滨湖天地、上海徐汇滨江项目、合肥瑶海项目、石家庄保利花园、长沙县项目、中山保利国际广场、江门滨江新城项目，湛江原点广场项目、韶关芙蓉新城项目、广州保利克洛维项目和广州琶洲地块三项目。上述持有型集中式商业总建筑面积约为82.5万平方米，均由保利商投公司统一招商管理。

　　“未来公司将结合市场需求形成自主品牌的酒店、商场的产品系列；在培育成熟、经营收益率达到一定标准后，通过REITs等工具实现证券化，引进创新和激励机制等。”保利地产副总经理刘平如是称。

　　值得注意的是，与现在不少新推出的购物中心动辄都是20万平方米甚至以上的大规模相比，保利地产规划的购物中心规模在8万平方米左右，均为面积小、体量小的小盘。

　　虽然在中国的商业地产有过剩的危机以及电商兴起的情况下，保利地产选择体量小的项目可以有效地降低风险。但实际上，小的项目难以形成规模效应、对商业品牌的塑造并没有太大的帮助。

　　“倘若保利地产真的想要在商业运营能力上有所突破的话，具有代表性的大体量的商场必不可少。”一位专门从事地产研究的人士称，“地产商是习惯于赚快钱的，房子盖好了卖出去，生意就算做完了，而养老地产和商业地产的产业链比住宅要长，建完房子只是完成了一部分，更关键的是后续的运营和管理。”

　　“开发商变成了管理者，卖房子的变成了护工和运营者，这将会是不小的挑战。”对此，方长斌亦坦承：“从战略的角度上看，保利商业地产开发量的加大，已经成为能与住宅开发并驾齐驱的另一个主营业务之一。但从经营数据上来看，保利的商业地产还需加大马力才能与住宅开发并驾齐驱。”

　　本文来源：中国经营报