产业类商业地产在地产领域一直扮演着边缘化角色，如今一跃成为房企竞相争抢的热地。

　　4月26日，中国·慧聪家电城2015年首次开盘（如图，资料图片），价值1.5亿元的产品1小时售罄。随后的5月1日，当天加推的产品也卖出近3000万元的好成绩，慧聪家电城运营模式，迅速获得家电产业专业人士和商业地产投资客的认可。

　　依托强大的制造业靠山，一批创新运营模式的商业地产在这里扎根，在互联网、创新创业大背景下，发展运营商开始转变经营模式，积极主动寻找并引入适应市场的发展因素。

　　房地产商在佛山掀起新一轮的商业地产发展浪潮，有别于传统商业地产地段为王的定律，产业类商业地产的“红火”则从镇街出发，在产业链条上强调深度参与，产业转型的运营商的路径越走越清晰。

　　去边缘化镇街商业地产“包围”城市

　　5月1日，一份“涨价通知”，让中国·慧聪家电城的置业顾问感受市场暖风。

　　通知称：“鉴于目前市场环境与项目销售情况，公司决定从2015年5月4日起对所有尚未销售单元执行新的价格表，价格涨幅15%—18%不等。”

　　5月4日新价格表发放下来。“之前观望的客户在‘五一’期间基本都成交了，涨价对本期产品的销售没造成任何影响，反而激发了更多投资者的追捧。”慧聪家电城相关负责人表示，虽然4月底开盘已释放了部分购买力，但在5月1日当天仍追加3000万元成交额。慧聪家电城无疑成为今年“五一”假期商业地产市场的明星项目。与住宅地产“明星盘”均以地段取胜的情况不同，慧聪家电城落户于顺德北滘镇街，非商业中心恰好却是产业中心，多次开盘即售罄的成绩吸引着包括佛山、广州、深圳、中山、珠海投资客的青睐。

　　在佛山，慧聪家电城并非个例。2014年5月，张槎街道通过“三旧”改造，启动广东化工交易中心产城合作项目绿地未来城，目前已有多家国内化工大中型企业表示欲在园区设立区域总部或公司，逐渐打通链条形成新的产业集群。

　　近年来佛山中心城区商业地产的逐步饱和，越来越多的开发商将发展脚步迈向了郊区或镇街，大沥镇街的广佛智城、里水镇街的宇能国际广场和道道通汽配城、南庄镇街的华夏中央广场、禅城城北片区的华南金谷等项目顺势而起。

　　“与中心城区商业项目不同，镇街商业项目多数依托镇街固有的传统产业，从开发初期就有明确的市场定位。”广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，该类商业项目虽然地理位置相对边缘化，但与传统产业密不可分的关系令其有着不可替代的经济推动作用。

　　寻找可持续盈利模式变单纯售铺为常态运营

　　“1—2年超长免租期”“每平方米租金低至18元/月起”“5年、10年、20年、35年等长短灵活的租期”“租期10年以上提供贴息，再送2年管理费”……4月28日，位于南海区里水镇街的广东道道通（国际）汽配城（下称“道道通”）正式对外发布“招商政策”。据道道通董事长代继强介绍，项目还提供管家式服务，开业后将开通广佛汽配商圈免费大巴，让商户往返广佛更便利快捷。

　　“传统汽配城做的招商，卖铺，租铺三个活，商家做的是坐店，打包，发货的三个活，这些都不再是推动产业发展模式。随着中国车市的发展，汽车售后市场将形成巨大的产业链条，新型汽配城将会是汽车后市场行业经济、文化、人才培训综合体。”代继强说，道道通占地面积约1200亩，分三期开发，将建成具有全球汽配采购交易功能全球汽配现代服务基地。

　　道道通所走的是以汽配产业为名，变单纯销售商铺为打造服务平台的发展道路。这也是目前佛山多个商业地产项目发展模式。“10年前，产业地产的赢利点或许还能依靠卖房子，但这样的园区很难实现产业集聚效应，园区配套也将难以支撑企业发展，从而导致企业对园区的归属感降低，对运营商的品牌黏度降低。”韩世同认为，从地产开发商转型为地产服务商，一方面是为了提升园区的运营质量，另一方面也是在寻求一个可持续的盈利模式。

　　绿地未来城提供一站式化工电子交易服务，道道通做汽配产业服务平台，华南金谷打造五金产业商贸集聚地、慧聪家电城建永不落幕的家电交易会……摆脱传统商业地产单一的销售商铺的开发模式，房地产商开始进入服务产业的运营模式。

　　慧聪家电城作为产业之城的特色，可归结为慧聪网深耕多年的成果和首个线下实体的稀缺性。“以105国道延伸的家电产业带是慧聪网B2B的重要企业客户，他们对慧聪并不陌生，他们共同选择进驻家电城是自然而然的事情，而作为国内首个线下实体，拓展深化全国的生意渠道！因此是不得不抢占资源。”该项目副总经理许可表示。

　　剖析

　　模式升级 商业地产的N种“＋”法

　　不同的房地产开发商选择了相同的商业地产开发领域。但是在实际操作中，不同的商业地产开发商又根据各自所针对的产业，创造出了不同的运营模式。

　　+互联网绿地未来城：实现产业信息化

　　未来10年，广东化工交易中心产城合作项目绿地未来城要为地方累计创超40亿元的产业税收，其中还不包括园区企业总部创造的税收。

　　广东化工交易中心旗下化工电子现货交易平台奇化网成为完成该任务的秘密武器。2014年2月20日，奇化网在佛山成功上线，开通不到3个月内，已有3000多家会员注册，“等未来城建好后，这个数字将会呈现几何式飞跃。”奇化网相关负责人介绍，广东化工交易中心前期投资高达80亿元，“目前保守估计，未来10年仅电子交易平台贡献的税收就有40亿元，这还不包括入驻企业的税收”。

　　张槎街道相关负责人称，交易中心全部工程将于2016年完工，除贡献税收，还会形成集研发、生活服务等多功能为一体的世界级产业服务平台，实现园区产业信息化联动和管理。

　　奇化网董事长傅勇国表示：“未来奇化网要打造成为中国最大化工产品电子交易平台，为化工供应链的优化提供更好的解决方案。平台预期未来年交易额可达到1000亿元。”

　　+创业孵化平台慧聪家电城：引人才促产业转型

　　中国·慧聪家电城副总经理许可介绍，中国·慧聪家电城将打造家电产业生态圈，其中创业中心将以聪聪100创业咖啡馆为平台，以创业众酬的形式，汇聚企业精英、行业专家共同参与创业平台的建设，并通过整合本地创业资源要素，为早期创业者搭建起一个一站式服务的创新型创业孵化平台。

　　5月4日，广东省“顺德慧聪家电城杯”电子商务创业大赛（决赛）在顺德北滘举行，获得冠军顺德创业队伍除了获得8万元的奖金外，还将获得由慧聪家电城提供的500万元“创业孵化”资金，扶持项目落地和开展。

　　活动中，共青团顺德区委员会授予聪聪100创业咖啡馆“顺德区创新创业基地”荣誉称号，将与北滘镇电子商务产业园、慧聪家电城等多平台共同打造北滘镇电子商务的创业中心，促进传统产业成功实现转型升级。

　　+会员制股权道道通汽配城：给商铺业主分红

　　道道通旗下的投资管理公司正在筹备中，新公司成立之后将全面负责道道通汽配城的投融资和运营管理工作，“商业的投融资管理与房地产开发不同，需要更加专业的团队去做。”代继强表示。

　　在4月28日的发布会中，道道通首次透露将在全国首创“会员制三资聚合共享商业模式”，开启中国汽配市场“会员制股权商铺”投资先河。该创新型商业模式将通过广东道道通投资发展有限公司搭建一个共享平台，以公平、公开、公正的原则，让所有会员制股权商铺的投资者圴能共享项目资源、资产整合、聚合所带来的经济效益和升值利益。

　　代继强透露，广东道道通（国际）汽配城将在5月底限量推出300股，即总建筑面积约5万平方米的商铺，吸引投资者共同进行股权商铺合作，投资者可共享项目25万平方米物业的整体收益分红。陈文娜 张盛良