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回暖趋势 推开入市“窗口”

  • 发布时间:2015-04-30 15:32:18  来源:新民晚报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  □地产评论员 孟子谅

  板块看点

  数据显示,今年截至目前,周康和泗泾板块在刚需、首改类板块中表现突出;而不夜城和龙华板块则在今年高端产品的成交中排名靠前。这些板块因何能够“突出重围”,未来,他们又将会有怎样的表现?

  { 不夜城板块 }

  新兴的高端住宅标杆区域

  不夜城板块正经历着新与旧的交替蝶变,上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示,该区域曾经的卖点是生活配套较为成熟。但随着中海、农工商等大牌房企的高端项目陆续建成,板块也在其带动下加速质变。随着各项规划建设的落实,不夜城的居住价值有望得以重估。

  { 周康板块 }

  居住价值升级进行时

  有数据显示,在2014年楼市整体盘整的前提下,周康的一手住宅成交均价却上涨了14.6%。卢文曦认为,周康房价的上涨反映了区域内楼盘整体素质的提升,未来周康有望成为浦东改善型楼盘的重要聚集地。

  { 龙华板块 }

  滨江豪宅区有望再升级

  龙华板块的重点在徐汇滨江,随着徐汇滨江文化产业基地的日益成熟,板块已经成为了又一个滨江豪宅区。虽然目前区域内新建商品住宅的成交均价已达到7万元/平方米之上,但有业内人士认为,受益于高素质人口的不断导入,该板块的均价在未来还有进一步提高的可能。

  { 泗泾板块 }

  “大虹桥”配套住宅区

  相比其周边同为大虹桥和佘山辐射区的徐泾、赵巷等板块,泗泾“价值洼地”的格局已然形成。去年下半年,金地自在城、保利翡丽公馆等楼盘受到了大量购房者的追捧。业内人士认为,随着虹桥商务区的逐渐成熟,泗泾有望成为其最大的居住“配套”区。

  新政助推楼市复苏

  从3月底开始,楼市新政连续落地,市场反应可谓“激烈”——不但房企信心得以提振,购房者的入市步伐也明显加快。

  德佑链家市场研究部数据显示,上海新建商品住宅成交量连续两周攀上高位,在此前一周环比上涨29.7%,成交量达到28.4万平方米之后,上周的成交量再次环比上涨了31.7%,达到37.5万平方米高位。而在个盘表现上,大宁金茂府、日月光伯爵天地等楼盘也在近期广受市场追捧,热销不一而足。

  经历一季度的低迷后,上海楼市是否将就此进入上行通道?

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,“目前货币和楼市调控政策双重驱动、双重放松,可以加快楼市的复苏和回暖,在这种宽松的大背景下,房地产市场继续复苏的前景较为明朗。”

  而“量增”之后,“价涨”似乎也“箭在弦上”。

  虽然业内人士普遍认为上海楼市当下并不具备价格大幅上涨的条件,但如果成交量能够进一步回暖,价格的水涨船高或将成为未来一段时间内的“较大概率”事件。

  “从过往历史看,降准与降息等金融政策往往会成为房价的‘推进剂’。”DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务部主管伍惠敏表示,“从政策的力度来看,目前的政策调整或许只是一个开始。但仅就目前的政策环境来看,今年房价上涨5%-10%并不意外。”

  杨红旭也建议,有需求的购房者应抓住目前的入市机会。

  上海依旧“稳健向上”

  横向比较来看,近期以上海为代表的一线城市房价环比出现反弹,入市“窗口效应”明显。

  国家统计局近日发布的数据显示,3月70个大中城市环比房价总体趋稳,而城市间继续分化。其中,一线城市平均房价环比由降转涨,二三线城市的平均房价则环比降幅收窄。

  以上海为代表的一线城市,正因其稳健特质,不断为购房者“坚定信心”。

  “购房者对于入市时机的判断,建议不应太过关注价格。”知名房地产专家蔡为民表示,“对于一线城市的不动产,有需求就要抓紧出手。因为即便是去年的市场状况,上海的平均房价也仍保持着总体上涨的趋势。”

  而上海在全国房地产市场中的城市优势,在2015年仍有继续“升级”的趋势。

  随着虹桥商务区进入发展加速期、上海迪士尼即将“开门迎客”以及上海自贸区的扩区计划得到批复,上海对于人口的吸引力正变得更强。

  上海社科院房地产研究中心研究员顾建发认为,尽管限购尚未解除,但一线城市强劲的经济实力决定了其人口净流入的特征,持续旺盛的楼市需求将成为这一轮楼市复苏的主导力量。

  精工战略“取悦”买家

  虽然市场回暖的共识已经形成,但房地产行业一味追求“规模化”的时代却也已经过去了。有业内人士认为,从去年开始,市场环境发生了明显的变化,相信未来的房地产市场中,买方市场的特征会越来越明显。

  “春江水暖鸭先知”,最先意识到这一市场变化的,正是开发商。

  近期,保利的“5P战略”和恒大的“无理由退房”成为市场讨论的热点。“炒作”也好,“责任感”也罢,其背后可以看到的是,龙头房企们的这一系列重大决策,已经将购房者的利益摆在了首位。

  事实上,房企着力于对购房者需求的满足,并不仅仅停留在战略层面。今年以来“热销”的楼盘,无不体现着“精工”特质。

  以4月18日开盘并热销的大宁金茂府为例,该项目在去年便通过英国绿色建筑评估标准(BREEAM)的认证。笔者现场了解到,项目所采用的科技产品与以往在装修时安装的“外设”不同,毛细管网、新风系统、独特的玻璃和管道材料,都是在项目建设之初便已经进行了设计的元素,以达到“实用”的目的。

  而在今年连续夺得板块“销冠”的经纬学府阳光家园也将业绩归功于产品的升级。项目销售人员介绍称,“我们分析了前几期产品的客户构成,发现新婚夫妇是主要的目标客群。因此在设计上,本期产品采用了更具‘成长性’的升级户型,能够给业主未来的生活提供便利。”

  行业“换档”之后,市场的“玩法”也在变。对于开发商来说,未来的上海楼市不是“勇者赢”,而是“智者胜”。更贴合购房者需求的产品、更精细的产品打造,才能成就楼市里的下一个“热销标杆”。

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