上海楼市走过“跌宕起伏”的2014年，收官于一场“价值暖冬”。而进入2015年，虽然楼市成交量有一定下滑、土地市场也有所“降温”，但从品牌房企推盘的节奏和力度来看，2015年上海楼市仍有望在去年“翘尾”行情的基础上继续回暖。

　　成交下滑不掩回暖

　　去年12月，上海商品住宅市场呈现出明显的“冲刺行情”，其成交量已经达到137万平方米，创下2014年月度之最。

　　而进入2015年，上海楼市的“温度”似乎有所下降。1月1日至1月10日，上海商品住宅市场的供应面积环比减少了50.5%，这十天内的成交量也仅为20.44万平方米，环比大幅减少了65.08%。虽然开局并不尽如人意，但业内人士认为，这样的成交表现有其必然性，上海楼市仍有望延续此前的回暖势头。

　　德佑地产市场研究部总监陆骑麟表示，进入2015年以来，上海楼市成交虽然下滑明显，但这主要是元旦假期和上月月底开发商集中签约的影响，因此尚在情理之中。而未来，上海楼市的需求仍有进一步释放的空间，因为去年年底开始，开发商便不断向市场投放新增供应，虽然今年年初供应有所减少，但整体库存仍旧维持在高位，房企“去库存”的心态并没有变。

　　“从近5年的数据来看，年初的成交量都会比上一年年底有较大幅度的缩水。加之2014年最后一周上海楼市的成交峰值过高，也透支了后续的购买力。”中原地产研究咨询部经理卢文曦表示，虽然今年开局表现一般，但有着去年12月超高的供应量支撑，新开盘的项目很快就会转化为成交，整个1月的上海楼市仍将平稳向上。

　　土地市场开局“慢热”

　　去年年底上海新房市场的翘尾行情也带动了土地市场的成交。上海土地市场也凭借着“一头一尾”的惊艳表现，创造了历史第二高的年度总成交金额。

　　据同策咨询研究部数据显示，2014年上海土地市场累计成交总金额为1764亿元，尽管比历年最高值2013年的2262亿元下滑了22%，但相比过去几年，2014年仍然是仅次于2013年的第二高年份。

　　然而进入2015年，上海土地市场则显得有些“慢热”，近日拍出的三幅土地均只以底价成交，且竞买人均只有一位。

　　而从地块的用途来看，这样的结果其实并不令人意外，三幅地块中两幅为工业用地，一幅为动迁安置房用地，都不如商办住用地那样受追捧。

　　虽然开局略显冷清，但在业内人士看来，2015年上海的土地市场仍有望进一步升温。

　　上海易居房地产研究员严跃进表示，去年年底的土地市场成交高潮，已经反映出了目前房企回归一线城市的急迫心情。而且去年12月份放大的新房成交量，说明购房者积极入市的共识正在形成。在此影响之下，目前土地市场的“遇冷”应该只是暂时的。

　　而同策咨询研究部总监张宏伟则认为，年初这段时间房企可能会在拿地方面趋于谨慎，进入“蓄力”阶段，在新房成交放量之后，房企拿地的脚步才可能会更加迅猛。

　　“龙头”之争再升级

　　去年，绿地、万科的“老大”之争从年初持续到年底，两家房企把其他竞争对手远远地甩在了身后。

　　在上海的房地产市场，房企间的竞争显然更加激烈。同策研究部数据显示，去年全年，上海商品房销售金额前三位分别是绿地、融绿和万科，三家房企的销售金额分别为240亿元、186亿元和184亿元。

　　而在上海住宅市场，融创绿城凭借敏锐的市场嗅觉和高效的执行力抓住了去年改善型需求释放的“东风”，以全年174.8亿元的销售额夺得上海住宅“销冠”。

　　除此之外，融创绿城旗下多个项目也赢得了购房者和业界的高度认可。黄浦湾项目交出了四个月热销20亿元的成绩单；上海玫瑰园则以12.32亿元蝉联2014年上海高端别墅销冠；香溢花城项目则提前两个月完成全年26亿元的销售指标。

　　进入2015年后，虽然目前的楼市成交状况有所回落，但品牌房企对市场仍旧抱有较大信心，其中，绿地、融绿、万科等龙头房企均有不小动作。

　　今年1月中旬，位于松江泗泾的绿地云天坊就将入市，而绿地海域笙晖也将在一月加推；万科则将在年初推出一系列别墅产品，其中万科城墅在去年11月开盘即售罄，近期即将加推；而去年上海商品房年度签约金额第一名、融绿旗下的盛世滨江项目近期也在持续推盘。

　　除在产品方面发力外，绿地集团在今年年初披露了其升级版的国际化战略。万科同样“不甘落后”，据了解，今年万科预计在全国将有10个商业项目开业，未来，公司还将再设立一间独立的商业地产管理公司。

　　从开局阶段房企的种种表现来看，2015年各大房企的市场竞争或将全面升级，从产品到战略，从上海到全国，龙头房企之间的“肉搏战”已经悄然打响。

　　市场聚焦

　　关于楼市：

　　2015年楼市或保持健康合理水平

　　据DTZ戴德梁行综合住宅部数据统计，截至2014年12月18日，上海土地市场出让金总收入同比减少30%，但2014年上海商品住宅用地出让金则同比增加10.7%，说明即使去年上海土地市场整体成交有所下降，但住宅市场却继续升温，房产开发商对上海宅地市场情有独钟。

　　而从成交来看，2014年第四季度，受限贷放松、公积金制度改革及普通房住房标准提高等多重政策影响，成交无论量或价都出现翘尾。在2014年住宅供应和2013年基本持平的情况下，全年成交下降近三成。DTZ戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏认为，究其原因是2011年以来持续的限购调控，压制购房需求，加上12%的价格年增长双重作用的结果。

　　对于已经来临的2015年，来自戴德梁行的分析称，在政策面，2015年限购将迎来新一轮的松绑，但上海市场完全放开限购的可能性不大，限贷松绑可能会表现在释放流动性、降息以及优化改善型住宅贷款环境等几个方面。

　　对于土地市场，2015年，全国布局的大中型开发商，会选择收缩三、四线城市拿地，将重点布局一、二线城市，上海无疑是所有房企的兵家必争之地。对于2015年的住宅成交预测，可以概括为：“激情未必，暖意长存”。市场成交火爆情况将不复存在，但包括刚需和高端住宅的成交价格和成交量，都将持续保持在一个健康合理的水平。

　　关于产品：

　　大户型产品有望延续强势

　　2014年，虽然刚需项目仍然是楼市成交的“中流砥柱”，但改善型楼盘的强势崛起同样不可忽视。

　　去年上半年，在观望情绪弥漫的情况下，就有绿城玉兰公馆、绿城花木锦绣兰庭等中高端项目先后取得热销。而在下半年一系列政策“组合拳”的刺激下，市场需求重心逐步向改善型转移的趋势更加显著。克而瑞上海研究总监薛建雄表示，从去年三、四季度上海商品住宅成交的户型来看，二房和三房依然是市场主力，但三房及以上大户型成交占比则有显著的上升趋势。

　　根据DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务部数据统计，2014年中端和中高端产品表现优于大势，尤其是总价段500万元-800万元的改善型中端住宅，跌幅最小，表现最好。而高端公寓中面积在200平方米以上的公寓成交套数占总成交套数的80%以上。

　　而在薛建雄看来，由于投资型需求逐渐退出市场和早期购房者置换需求的逐渐增加，近年来改善性需求的抬头趋势愈发明显，三房及以上户型产品的成交占比基本上呈现出逐年递增的趋势。

　　随着城镇化进程的进一步推进，在房地产行业逐渐进入成熟期的上海，越来越多的改善性需求已经开始进入释放阶段，再加上政策层面对于合理改善型需求的支持，2015年上海的改善性需求或将迎来更多的释放机会。