□地产评论员 孟子谅

　　进入4月以来，上海楼市在调整之后逐渐升温。伴随成交的日渐活跃，市场的各个层面也陆续出现了众多热点事件。这些事件的热度能否延续？未来又将会对上海楼市的整体走势产生怎样的影响？可以肯定的是，随着热点事件的不断出现，上海楼市不再低迷，“活力再现”的市场值得期待。

　　政策

　　利好政策“连珠炮”

　　购房者“跑步入市”

　　【关 键 词】 房贷新政、降准

　　【热度指数】 ★★★★★

　　【保温指数】 ★★★★★

　　4月19日，中国人民银行决定，自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。

　　去年9月至今，央行已累计有两次降息和两次降准，结合此前房贷新政的出台和上海公积金贷款额度的上调，楼市政策“连珠炮”般出台。而市场确实受到了一定“鼓舞”，3月下旬开始，不但周成交量持续攀升，购房者的入市热情也日渐高涨。

　　4月19日，笔者来到川沙某改善型楼盘，虽然项目尚未开盘，但售楼处还是“人满为患”。在售楼处醒目位置，也竖立着不少关于楼市新政的公告板。

　　“新政出台前，我并没有很强烈的换房打算，就是因为首付压力大。”购房者宋先生表示，4月以来，他已经比较了周边的多个楼盘，并准备在近期支付定金了。事实上，4月以来，类似宋先生这样“跑步入市”的购房者不在少数。而在房贷新政出台后不久，央行再次降准，这将对上海楼市造成哪些影响？

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，此次降准将使银行的可用资金增多，进而促进房贷新政落地，改善型需求的释放也将得到保障。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进也表示，此次降准将形成叠加效应，为楼市带来利好。而这样有节奏地释放货币宽松的信号，有望改变市场预期，某种程度上还会促使市场基本面的改变。

　　这或许说明，近期连续祭出的政策之间并非毫无关联，而是在互相促进的基础上保证政策落地。业内人士指出，本轮政策体现了回归“市场化”的方向，未来虽然可能会有新的政策出台，但是整体较“宽松”的趋势将会延续，对“居民合理居住需求”的支持也不会改变。

　　板块

　　大宁板块“整装待发”

　　改善型房源集中入市

　　【关 键 词】 改善型楼盘、大宁

　　【热度指数】 ★★★★

　　【保温指数】 ★★★★

　　今年以来，大宁金茂府、绿地海珀星晖等中高端楼盘先后亮相，使大宁板块得到了市场的空前关注与重新审视。

　　4月18日，笔者乘出租车前往大宁板块探访，令人意外的是，年逾50岁的司机师傅对大宁板块的几个楼盘“如数家珍”，准确地道出了项目价格和亮点。详细了解后得知，作为改善型购房者，他今年已经多次前往大宁看房，目前已经选定了目标房源，接近成交了。

　　事实上，大宁板块内，类似的改善型购房者不在少数。业内人士表示，近年来，配套升级和大牌房企入驻，使大宁板块的整体形象得到了质的提升，其正成为上海改善型置业的“首选地”之一。

　　与此同时，近年来大宁房价的增长速度也呈现出“质变”的趋势。2010年，大宁板块的新建商品住宅成交均价为28900元/平方米，而今年以来（截至4月17日），这一数字已经增长为39000元/平方米。而随着4月18日大宁金茂府的开盘热销，区域的房价有望被进一步拉升。

　　与房价的增长相比，过去两年大宁板块的供应却陷入了沉寂。2013年，板块内仅有一个项目推盘，推盘量为200套；而2014年，该板块也仅有大宁瑞仕花园推出了2套房源。

　　在长达两年的“蓄力”之后，大宁板块的新增供应有望在今年“井喷”。除已经开盘，且推盘量不少的大宁金茂府、绿地海珀星晖外，前两年亮相的大宁瑞仕花园、明园都市森林等项目也有望在今年推出后续房源。

　　“大宁板块今年有许多高品质项目入市，能够很好地为区域树立品牌。”德佑链家研究部分析师赵葆根指出，“未来或将有更多的高端需求转向大宁板块，推动板块的认可度进一步提升。”

　　土地

　　唐镇纯宅地高价成交

　　外环外中高端板块崛起

　　【关 键 词】 楼板价纪录、唐镇

　　【热度指数】 ★★★

　　【保温指数】 ★★★★

　　上周五，笔者一位朋友在朋友圈表示“唐镇的房子更加买不起了”。

　　此前一天，浦东唐镇推出的两块纯宅地引发众多房企“围猎”。最终经过激烈的竞拍，两地块被大名城以50.76亿元收入囊中，平均溢价率为68.36%。其中，唐镇新市镇D-04-07地块以29697元/平方米的楼板价创下了上海外环外宅地楼板价的新高。

　　外环外楼板价逼近3万元/平方米，这一事实对普通购房者的影响从前述笔者朋友的表现中可见一斑。那么业内人士对此又如何看待？

　　对此，有业内人士表示，新政后上海土地市场的“火爆”并不意外。在新政出台、市场转暖的背景下，土地市场的升温实际上是住宅市场回暖的延续。

　　而在另一方面，近年来唐镇板块发展迅速，区域内绿城玉兰花园、仁恒东郊花园等中高端楼盘也屡屡热销。本次外环外宅地的楼板价纪录“花落”唐镇，则让该板块中高端的定位更加清晰。

　　资料显示，此前唐镇最近的一块土地成交是在2013年4月，当时由浦发集团竞得，楼板价18199元/平方米。以此计算，仅仅两年时间，唐镇区域的宅地楼板价涨幅达到58%。而更早的唐镇新市镇D-04-14地块，当时楼板价仅16102元/平方米，现已建成仁恒东郊花园项目，项目报价超过4万元/平方米。目前周边品质较高的社区二手房挂牌价则普遍在40000-45000元/平方米之间。

　　“新政给开发商壮了胆。今年供地量有所减少，尽管目前库存高企，但在一系列利好影响下，开发商的拿地欲望也被激发了。”德佑链家研究部总监陆骑麟表示。

　　市场

　　库存压力仍在

　　房价短期难大涨

　　【关 键 词】 库存、房价

　　【热度指数】 ★★★★

　　【保温指数】 ★★★★

　　政策连续出台后，“房价将涨”、“房东跳价”的论调一时间甚嚣尘上。上周，笔者探访了多个楼盘售楼处和二手房中介，发现虽然有楼盘出现了涨价苗头，但整体来看，一二手房市场的成交均价仍旧较为稳定。

　　对此，陆骑麟表示，涨价需要有成交量作为支撑。目前市场出现了一些升温“苗头”，库存也有所下降。但整体市场的库存压力仍在，开发商在此时贸然涨价并不明智。

　　数据显示，截至2015年4月17日，上海新建商品住宅存量为1249万平方米，较年初减少了41万平方米。

　　新聚仁机构地产研究院市场总监丁隽竹表示，以去年月均的去化速度计算，上海楼市的库存去化周期将在15个月以内，这一周期已经处于相对合理的范围了。

　　但也有业内分析人士认为，库存的去化周期还是要看去化的速度而定。与此同时，由于开发商受政策利好影响信心有所增加，推盘的力度也在加大，因此库存的压力虽然有所缓解，但仍然存在。

　　事实上，不少房企人士也认为目前的库存状况并不十分乐观。“确实能感觉到需求在增加，但是对比库存现状，目前的需求还未被充分释放。”某国企开发商人士表示，部分销售状况较好的楼盘有涨价冲动可以理解。但对大多数房企而言，如何快速去化、如何回款更关键。