北京城六区可售新房日渐稀缺，中原地产最新数据显示，朝阳核心区位可售新房套数仅剩约3000套。在这样的背景下，东坝作为次级城市中心开始被品牌房企所关注，据悉，东坝区域内当前已聚集了包括首开、保利、恒大以及龙湖等诸多大牌房企。

　　众多房企人士和专家一致认为，在接下来五年，东坝将是北京中高端产品主要着力点，也是北京唯一能形成组团开发的区域。随着超10万单价项目即将入市，区域内新房均价年内已有破5万的趋势，而当前在售的刚需或首改产品已变得炙手可热。

　　房企聚集助推东坝高端化

　　由于东坝南区规划有北京最大的低密度住宅区，平均容积率只有1.13，这也吸引了大批品牌房企纷纷前来打造高端产品。

　　开发历史最为悠久的当属1995年便进驻东坝的首开集团。时至今日，首开在东坝的产品类型覆盖了政策性住房、刚需、改善、顶豪全部业态，并形成了以首开香溪郡、首开常青藤、保利首开天誉以及首开龙湖项目为代表的一区六盘格局。

　　其中，首开和保利、龙湖合作开发的楼盘均为别墅项目。保利首开天誉项目负责人袁野指出，北京使馆区的居住条件会有传承，因此保利和首开合作的这个项目致力于打造别墅标杆产品。

　　为了体现对区域的重视，龙湖项目负责人则表示，项目将配建幼儿园和1.6万平方米的学校，并打算引进优质学校以满足高端客户。与此同时，恒大华府负责人也表示，项目将打造一个8万平方米的商业综合体，住宅则是恒大开创的顶级产品系。

　　中原地产张大伟指出，东坝商品房未来整体向低密类型产品看齐，而区域正在向复合型国际化商务居住区转型。

　　除了首开香溪郡此类均价仅为2.1万/平方米的高性价比低层洋房，东坝年内同时亦有保利首开天誉和恒大华府这些10万级顶级豪宅等待入市。

　　张大伟预计，随着环五环住宅用地成交溢价率的提高，预计未来东坝板块的住宅售价将攀升到7万-10万/平方米。

　　这一现象的背后主要是地价的差异。按照正常情况来看，以今年年初首开龙湖以拿的东坝地块为例，该地块商品房部分楼面价达3.2万元/平方米，也就是说，房价须在5万-6万元/平方米之间方能盈利，而这将成为一个普遍现象。

　　与此同时，类似首开香溪郡和首开常青藤等在售项目性比价得以凸显。作为东坝目前唯一一个刚需或首改类产品，首开香溪郡却远超出了购房者的预期。该项目4-8层的花园洋房一梯两户，1.5的容积率和托斯卡纳风情园林不输周边的千万级别墅，关键是均价仅2.1万元/平方米，总价也不过200多万。对于购房者而言，目前的高性价比也预示着将来更大的升值潜力。所以，首开香溪郡今年的销售业绩也被众多业内人士看好。（记者 张东妮）