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新政下北京楼市新盘捉迷藏 房企加快去库存

  • 发布时间:2015-04-23 14:52:00  来源:北京晚报  作者:徐楠  责任编辑:罗伯特

  新政下北京楼市的“金三银四”并未如约而至。统计显示,北京楼市新推项目屈指可数,整体供应量明显下滑。而一些楼盘更是将推盘时间不停地延后,甚至出现了推迟2个月的情况。而这些新盘也似乎玩起了捉迷藏。而在其背后,也是不少开发商选择借助政策利好,加快项目去库存化速度,暂缓项目市场新增供应,静待时机推新。

  北京住房供应创新低

  在“‘3·30’新政发布后,看似为开发商加快去库存创造了机会,但不少开发商却选择,暂缓项目市场新增供应,静待时机推新。

  据亚豪机构数据显示,4月第二周北京楼市仅有两个项目入市,分别为自住房项目建工·动力港和首开常青藤,两个项目累计供应394套。

  此外,在成交量上,上周全市商品住宅累计成交1478套,环比前一周下降23%,成交面积达12.25万平方米,环比下降99%,成交均价为27861元/平方米,环比微涨3%。统计显示,3月仅有10个项目入市,4月至今也仅有4个项目,与去年同期45个项目入市相比大幅减少,而供应减少的原因则在于当前楼市库存仍位居高位。

  根据北京住建委数据显示,在2015年截至4月10日前供应的期房住宅中,有6期为自住房,合计套数高达3627套,剔除这部分,北京2015年截止到4月12日,供应的纯商品房住宅套数仅为4408套。这一供给量创造了历史最低纪录。

  目前,北京商品住宅仍有8.3万套可售库存。至此,北京楼市的库存套数已连续10个月超过8万套。高库存的现状,令开发商更多地借助政策利好加速已推货量的去化,而非急于推出新的货量,但造成项目已推货量滞销的原因较为复杂,重新启动销售有一定的难度,这造成短期内市场供应的空窗以及整体销量水平的振荡。

  中原地产首席分析师张大伟表示,目前北京商品房期房住宅供给明显低于2014年同期的13997套,供应跌幅高达42.6%。

  张大伟分析认为,2013年以来,北京土地供应结构出现明显变化,增加了自住房等房源供给,纯商品房住宅用地占比越来越低,这种情况下,在两年后的今天,出现了商品房预售的大幅度降低。同时,整体看,北京的土地价格持续上涨,即使在成交较少的2015年,土地价格依然处于高位,这种情况下,房企卖房并不积极。对于大部分企业来说,以低于地价卖房,未来拿地难度越来越大。

  不卖房只为等涨价

  “新政出台并未影响项目的推盘计划。”通州某项目销售负责人表示,“改善型人群的消费能力一直具备,新政推出后市场预期开始出现改变,看房和下单的客户明显增多。但公司一直保持冷静,以消化库存为主,新期房源推出仍按照公司之前计划,不会提前入市”。

  而新奇房源真的是要等老房源销售完才卖么?

  据记者调查发现,新房源不入市,最大的问题还是在于开发商后期酝酿的涨价。

  上述销售负责人表示,“3·30”新政的落地,会带来市场需求的释放,北京的房企目前加大优惠力度的动机已有所削弱。这也反映出房企对未来一段时间市场持乐观态度,所以会主动减少优惠,进而暗示购房者应该抓紧最后的机会购房。

  有分析人士坦言,从去库存的角度看,北京新建商品住宅的去库存周期已经在12个月以下,意味着北京房地产市场的去库存压力有所减轻。所以项目优惠少,可以理解为是开发商与市场的一种博弈。“房企与市场博弈的背后,实际上是买方市场还是卖方市场占主导的问题。”上述分析人士说道。

  此外,中原地产首席分析师张大伟表示,北京商品房住宅库存已经出现持续下调现象—相比2014年12月中旬的9.5万套新建住宅库存,目前北京可售库存套数已经降低到了8.3万套,而且可以预计的是,未来北京商品房住宅供应将越来越高端化,这种情况下,可售的商品房住宅消化后,北京房价继续上涨的可能性非常大。也正是如此,对有购房需求的人而言,眼下出手不失为一个好时机。本报记者 徐楠

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