“3·30新政”营业税“5改2”比房贷门槛下调更给力

　　近两周以来，“3·30”新政的效力在一二手楼市渐渐发威，当中以换房客的入市情绪最为高涨。据业内人士介绍，目前市场上适合“首改”客户的中型户型大受换房客青睐，此类盘源多是110~130平方米的大三房或四房。其次是毗邻优质教育资源的电梯楼物业，不少家长基于对二手楼市后市谷底反弹的担忧，而提前入市。不过，有中介业者和按揭人士表示，相比于“9·30”新政，“3·30”新政对楼市最为刺激的利好不是房贷门槛进一步下探，而是营业税“5改2”政策对换房客族群的刺激，“3·30”新政对后市的“鸡血”效应也因此更胜“9·30”新政。

　　文/表：广州日报记者 王雯倩

　　两轮新政松绑力度加大

　　对比去年“9·30新政”，“3·30新政”除进一步降低首套房和二套房置业者贷款门槛，还用营业税“5改2”政策，盘活了沉寂多时的换房客市场。合富房地产经济研究院院长龙斌表示，去年“9·30房贷新政”出台，交投量大幅回升，二手交投较最低位的去年三季度增加四成五。

　　据满堂红市场部研究员刘镜棠介绍，去年“9·30房贷政策”对广州二手楼市影响较大的一点为“认贷不认房”。满堂红数据显示，“9·30政策”后广州二手市场二套房商贷成交比例有明显提升，从2014年9月的2.4%拉升至6.1%以上，11月二套房商贷成交占比更达到7.9%，但进入2015年以后，二套房商贷成交占比出现逐步回落，3月份二套成交占比仅为2.8%。

　　相比之下，“3·30新政”则强调对二套房首付的再调整，对二套房贷款买家有一定促进作用，但由于政策出台时间较短，其效力未能显现。据满堂红监测数据显示，其旗下店铺二套房贷款买家接访量明显比3月份有所提升，但由于该政策未落实， 4月上半月二套房商贷成交套数与3月下半月相比基本持平，成交占比反而下跌至2.6%。

　　换房客围观情绪略减

　　刘镜棠表示，“3·30新政”对改善型买家有一定的促进作用，满堂红数据显示，4月上半月广州市改善型二手物业（即110平方米以上中、大户型二手住宅）成交套数环比3月上半月增加1.4倍。

　　据中原地产区域营业总监丁振公介绍，“3·30新政”出台半个月，恰逢“学位房”成交旺季，部分紧邻优质教育资源的二手房备受家长客青睐。与往年不同的是，今年的学位房客户中，购置大户型的买家比例有所上扬。“到目前为止，‘3·30新政’所发挥的效力，更多的是给围观楼市多时的买家一个心理暗示，他们认为房价可能会谷底反弹，如果有需要，还是要尽早解决。”丁振公指出，就近半个月二手行情看，部分板块“学位房”客户有提前入市的迹象，即原本可在明后年才入市的买家，被激活并提前入手学位房，但整体市况离全面回暖还有一段距离。

　　营业税“5改2”两大效应

　　“3·30新政”包括两大部分，分别为营业税“5改2”及“二套商贷四成、二套公贷三成”。相比房贷门槛继续下调，业界普遍认为营业税“5改2”政策对广州市二手市场影响更深。刘镜棠指出，“5改2”落地后，广州二手楼市出现两点明显变化，首先，二手买卖市场比3月份更加活跃，4月以来日均买家访客数量相对于3月增加超过二成，日均放盘量与3月相比增加超过1成半，4月1日~12日二手房成交量与三月同期相比增加超过1.6倍。

　　其次，部分在售单位出现反价现象，外围区率先出现反价，中心区于清明后亦有部分盘源业主反价。由于“二套商贷四成、二套公贷三成”政策未正式落实，因此从成交数据来看，公积金和商贷购房的情况未出现明显的变化。

　　中原地产高级业务经理莫静表示，由于广州的银行尚未出台与“3·30新政”相配套的房贷业务细则，因此4月中上旬，未有成功获批未结清一套房贷款但需购二套房的六成房贷个案。“据‘9·30新政’的情况来看，此类房贷新政基本需要等待半个月至1个月的时间，才能正式落地实施。”莫静亦强调，此前被多家媒体关注的“广州暂停二套房首付四成”的消息并不属实，“只是配套细则还没落地，尚未开始，怎能说是暂停呢？”

　　后市展望

　　“五一”二手难敌发展商抢客

　　行情转暖是趋势

　　龙斌表示，“3·30新政”对支持鼓励居民合理改善换房的导向十分明确。预计4月以及“五一”期间，二手楼市将有机会持续向好，换房需求活跃度继续提升，总价300万元以下、90~120平方米的三房单位将受市场热捧。但新货的推售力度将会明显加大，客户的选择也较为多样，预计买家进行一、二手物业对比、决策时间将会拉长。

　　对于房贷门槛下探是否会刺激更多换房客迅速入市，莫静认为，短期内不会出现此现象，“我们所接触的二套房客户，很多已还清首套房贷款，但在申请房贷时，仍会选择首付五六成，毕竟现在房价高企，还贷压力还是很大的。”现时二手换房客大多数是工薪族，月收入并不高，如今买房基本需要借助“卖一买一”才能实现。因此，他们并不会将房贷“贷到尽”，而是选择月供更轻松的首付六成，再选择利率更加优惠的公积金贷款。所以，二套房商贷门槛下探，对二手楼市的换房客市场影响力有限。

　　“证满2年”物业持续两个月成交放量

　　广州日报讯 （记者王荔珏）今年3月可算是利好政策频繁出台的时间段，3月1日央行降息后，刺激了一大批必须依靠贷款购房的准买家入市。“3·30”新政出台，营业税“5改2”，在2014年“9·30”央行信贷宽松政策实施半年后“重出江湖”，而上一次则是2009年的事情。满堂红相关人士指出，政策的唯一不同是，2009年营业税全额征收对象是“购买不足2年的非普通住房”，而今年3月31日起的营业税全额征收对象是“购买不足2年的住房”，包括了“普通”和“非普通”两种状态，故在营业税优惠程度上不如2009年。但税费的减免仍给予市场新的活力。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰分析，持证满2年但不足5年的物业，在最近几年的广州二手楼市都不是成交主力（如下表），最高是2012年的20.2%，此后逐步降低，2014年该比例为11.7%，今年第一季度则仅有8.3%，但在市场上，这类物业的比例至少有35%。

　　预计从第二季度开始，证满2年但不足5年的物业流动性会明显加快，而原来只求“满5年”物业的准买家，会把目光放宽到“满2年”物业上。可以肯定一点，营业税的减免改革远比二套房首付比例下调有积极作用，今年第一季度广州原10区二手住宅登记宗数为12426宗，同比减少1.0%，月均为4142宗，而在政策利好作用下，第二季度二手住宅登记宗数有望达到月均6000宗的水平，其中4、5月的放量尤其明显，6月则可能在“穗六条”未得到放松的前提下进入阶段性调整。统计数据显示，4月1~12日经满堂红促成的二手住宅买卖宗数比3月同期增加1.4倍，均价为20823元/m2，比3月同期上升0.9%。