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楼市与股市并非此消彼长

  • 发布时间:2015-04-16 05:33:18  来源:大众日报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  □ 孟 佳

  近期,相关部委公布楼市新政,二套房贷款最低首付比例降至四成,二手房营业税免税时间“5改2”政策,这为此前持续遇冷的楼市重新加了温,看好的声音渐多,一些城市的交易数据开始升温。“是否该买房”又成为舆论和百姓热议的话题。

  与此同时,A股市场延续半年来的疯狂势头,上证指数不负众望地突破了4000点,早在此之前,“卖掉房子炒股”的提法不绝于耳,现在自是更不在话下。如今,火热的股市遇上政策利好频出的楼市,普通投资者该何去何从?

  其实,投资股市还是楼市,之所以对普通人来说能成为一个问题,是因为背后有一套类似的逻辑,即股市好了会抽走房地产领域的资金,楼市会走熊,反之亦然。所以,基于这个认识,很多人觉得要看清形势、趋利避害,选对方向才会不错过下一轮资产膨胀的机会。

  然而,这个逻辑本身并不严密,股市和楼市并不存在此消彼长的关联。中国老百姓这种投资困惑的背后,是中国股市和楼市漫长的市场化改革之路。

  从实践看,世界各国均不存在股市、楼市的“跷跷板效应”。以美国为例,在世纪初的互联网泡沫后,美国股市和楼市双双跳水,2003年起经济复苏,二者又双双上涨。2006年美国楼市见顶,股市于后一年见顶,金融危机爆发后,双双大跌。此后,在量化宽松带来的零利率下,二者相继回升,股市更是创出历史新高。

  同样,日本楼市和股市在“失去的20年”一前一后,分别同疯狂、同萧条,东南亚国家、香港等,1997年亚洲金融危机一前一后,楼市和股市分别一涨一跌。这说明,在充分市场化条件下,楼市和股市基本是同进退、共命运的。

  具体到中国,和其他国家略有不同,国内的情况有些复杂,但分析历史上二者的关联不难发现,股市和楼市也不存在此消彼长的关系。

  中国1998年房改之前,是没有成规模的房地产市场的,所以在此之前,不存在二者涨跌一致不一致的问题。此后,楼市行情持续平稳上行,到2005年前后,楼市明显走热,但股市未与之保持一致步调。此后两年,股市和楼市保持了相似的火热,股市涨幅比楼市更大。2008年金融危机到来,楼市和股市一齐下跌,股市跌幅更大。2009年,二者一齐大幅上涨。2010年到2013年,股市跌幅巨大,而楼市整体上涨。

  从以上历程可以看出,在2006年到2009年的四年,中国楼市和股市基本保持了同涨同跌的步调。从1998年房改算起,十几年间二者保持一致的时间不能算多。但中国的特殊国情在于,不论资本市场还是房地产市场,都处于起步阶段。

  时至今日,两个领域的市场机制仍在建设和探索中,某些二者未保持一致的时间内,市场之外的因素仍占很大权重。例如2010到2013年间,由于持续多年的股权分置改革后,法人股全流通,带来大量抛售,当时IPO政策下“三高”盛行,股市存量资金大幅缩水,因此股市未与楼市齐涨。

  换句话说,中国股市和楼市尚未达到完全市场化,这一定程度上造成了二者的背离。从长远来看,随着股市注册制的渐行渐近和限购政策从房地产的渐次退出,两个领域在完全的市场规则下运行,二者关系将更加清晰、简明,中国老百姓将秉持更易操作的投资逻辑。

  对中国老百姓而言,不论选择投资到楼市还是股市,要保障资产平稳安全的保值、增值,经济运行保持平稳都是必需的前提,而这自然有赖于当下正在持续推进的市场化改革。从这个意义上看,市场化改革的力度和持续性,才是“疯牛”蜕变为“改革牛”的根本。

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