等额本金 等额本息

　　差别真不少

　　长春晚报记者 孙霄

　　“我今年要买婚房，需要跟银行贷款30多万元，有个做房产生意的兄弟跟我说，贷款时银行默认签的叫等额本息方式，让我自己改选等额本金方式，能少还好几万元。”近日，25岁的长春小伙李延迪正打算按揭买婚房，“内行”的朋友给他介绍了一种省钱的还款方式，等他到银行一问，银行的工作人员却告诉他，这样还款不会省太多钱，而且前期负担重，推荐他还是用老办法，这让延迪有些糊涂了。

　　买房是家庭经济生活中的一件大事，目前，许多市民特别是年轻人仍需要按揭买房，而在偿还房贷时，等额本息和等额本金是最主要的两种还款方式。记者发现，无论是在售楼处算月供，还是在银行签协议时，大多数市民会默认选择等额本息方式，甚至对另外一种方式毫无了解。而据业内人士透露，用等额本金方式还款，最终结算时有可能少还几万元甚至十几万元的利息，两种还款方式真能相差如此悬殊吗？

　　【房产商】

　　月供初期多在还利息 后期提前还款不省钱

　　延迪要买的新房位于南四环与前进大街交会处附近某高层楼盘，面积为75平方米，每平方米单价约为6800元。7日，记者来到了该楼盘售楼处，一名销售人员在计算后告诉记者，这套房首付约15万元，需要贷款约35万元，按照银行商业贷款的最新基准利率5.9%计算，如果延迪要在20年内偿还贷款，则每月需要还款2500多元，最后共支付利息约25万元。

　　该销售人员解释说，他们是先使用公式算出贷款本金和利息的总额，再除以购房者选择的贷款月数，最后算出每月还款金额即所谓“月供”的，这叫做等额本息还款法。采用这种还款方式时，延迪每月还的2500多元里，要先结清月初未还本金的当月利息，剩余的部分才拿去归还本金。也就是说，在还贷初期，这2500多元用来偿还本金的部分是较少的，在头一个月，其中1700多元都是在偿还利息，偿还本金的部分还不足800元。

　　“如果后期我经济宽裕了，可以提前还款吗？”“可以，但没多大必要啊，你都没啥钱可省了。”面对记者的提问，销售人员回答说，在这种还款方式下，前期主要都是在偿还利息，到了20年期限的后期，利息其实已经还得差不多了，就算提前还款，还的大多是本金，也省不了什么钱。

　　“听说用另一种等额本金方式还款，可以少还挺多利息，我也能那样还贷吗？”当记者如此询问时，销售人员表示，他们只会用等额本息这一种方法计算房贷，给所有的客户用的都是这种算法，如果要选择其他的还贷方式，必须向银行咨询。

　　【银行】

　　等额本金利息低 默认签等额本息

　　“你要贷款买房的话，确实还有等额本金这种还贷方式，最后还的利息会比通常签的那种少。”与延迪所购楼盘开发商签约的银行中，有一家位于湖西路的股份制商业银行，该银行信贷部经理马晔告诉记者，大多数市民按揭买房时，与银行签约的是等额本息还款法，但确实有另一种等额本金还款法，最后支付的利息总额较少，但她多次向记者强调，这笔省下的利息不会很多，而且每月要还的金额是不等的，前期的还款压力较大，还贷最好还是选择“老办法”。

　　在记者离开信贷部后，陆续有三四组市民家庭来到该银行签贷款合同，记者注意到，他们都是很快就办完了业务。经过询问，这些市民表示，他们根本不知道偿还房屋贷款的方式不只一种，工作人员也是直接与他们履行了签订合同的各项手续，没有询问他们选择哪种还款方式。

　　【专家】

　　本金本息一字之差 百万房贷省十万利息

　　选择等额本金方式还房贷，到底能省多少钱呢？为何银行工作人员又对这种方式讳莫如深？一位在某高校房地产估价专业任教的张姓教授向记者揭露了这种还贷方式的“秘密”。

　　“所谓等额本息，是先用数学公式计算出本利总额，再平摊到每个月，算出月供，然后在月供中先结清当月利息，剩余部分再偿还本金。而等额本金的计算方式更加简单，是直接把本金平均到每个月，再加上月初未偿还本金的月结利息，得出月供。这样看来，两者的共同点是月结利息随时间递减，本质的区别在于，等额本息方式每月保持不变的是连本带利的还款金额，初期还利多，还本少，而等额本金方式每月要交的月供是变化的，保持不变的是偿还本金的数额。”张教授解释说，这么一对比后，很容易看出，采用等额本金方式后，购房者偿还本金的速度更快，利息递减的速度也就更快，在还款期限相同的前提下，最后支付的利息总数必然更少，美中不足的是初期的月供要高一些。

　　张教授为延迪的房贷算了一笔账，他共贷款约35万元，如果采取等额本金的还贷方式，他前三年需缴纳的月供都在3000元以上，但最后共需支付利息约21万元，跟采用等额本息方式还款最终支付的约25万元利息相比，省了4万余元。

　　“如果按购房贷款100万元，基准年利率5.9%，贷款20年来计算，这两种还贷方式最后支付的利息相差约11万元，本金、本息一字之差，能差这么多钱，你说银行会希望你选哪种方式？”张教授说，不仅仅是利息金额的问题，等额本金与等额本息相比，购房者每月偿还的本金更多，本质上相当于在按月提前还款，而贷款者提前还款更是银行的大忌，会直接让银行的投资受到损失，部分银行甚至用需支付违约金等条款，严格限制贷款者提前还款。

　　【业内】

　　90后想负担小 中老年想利息少

　　每100万元房贷能少还10多万元的利息，采用等额本金还款方式的好处是显而易见的，然而，根据两种还贷方式的算法，等额本金方式初期需缴纳的月供较高，这就让部分市民，特别是事业刚刚起步的年轻购房者有些“伤不起”。

　　“我和老公每月工资一共是8000元左右，今年还刚生了孩子，每月还3000多元的房贷，跟还4000多元比，差别还是挺大的。我们想要现在少还一些，等十几年后事业有发展了，最后多交那么几万元利息，可能也感觉没什么了。”28岁的市民李女士说，她为了买房向银行贷款约50万元，按等额本金方式还款的话，4500元的月供还是会给小两口挺大压力。

　　“除了省钱，购房时还有其他方面的问题需要考虑，如果你就是交不起等额本金的月供，那想省钱也没办法省。”一位房地产开发商表示，在他卖出的楼盘中，大多数都是按揭付款的。据他观察，其中80后、90后的购房者往往选择等额本息方式还款，因为月供较少，对于职场新人来说，扛到肩上的“鸭梨”也比较小。而45岁以上的中老年购房者对等额本金方式比较感兴趣，特别是政府机关、事业单位或国企员工，他们的事业往往正在人生的黄金时期，月收入处于高峰，能够负担初期较高的月供，而等额本金方式中后期月供随偿还本金而递减，也正好适合他们进入退休年龄，收入减少的情况。“长远来看，还是得算好自己10年、20年内的收入走势，想想自己的理财计划，选择最适合自己的还贷方式。”该开发商建议说。