近日，福卡智库在最新发布的《商业地产洗牌格局》中指出，2015年将是商业地产洗牌元年，今后5年时间里，行业洗牌、并购将大面积发生。与此同时，同策咨询研究部对35个大中城市商业地产供需情况监测显示，成都、重庆、沈阳、杭州、长沙等19个城市商业地产过剩。

　　全国商业地产或迎来“大变局”，济南的商业地产又处在怎样的状态?记者将分区域进行探访，以便让读者有全方位的了解。

　　商业可简称为“市”，地产可具象为“城”，仅仅从词语结构上看，商业地产就是城市的一个全息投影。

　　国际上一般认为，当城市空间发展到一定阶段，除了中心城区外，在郊区就会出现若干个特定的城市地域，而后再与中心城区组合成大都市。目前的东部新城正折射出大济南发展中的那个特定阶段，同时东部新城的发展也正是一部商业地产的发展史。

　　背景：政府“有形之手”发力激活市场“无形之手”

　　从12年前济南市政府成立东区建设指挥部开始，按照“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的发展战略，东部新城步入快速发展的轨道，齐鲁软件园、大学科技园、高新技术创业服务中心、留学生创业园等一批国家级园区相继投入使用。2009年全运会的举办、济南市政府东迁、济南新东站敲定王舍人镇等等，一次次的利好政策和行政举措也预告了当下东部商业地产良好的发展态势。

　　如果说龙奥大厦、奥体中心是济南市政府有意为之，那么，现在的高新万达广场、恒大都市广场的建设则是独具慧眼的地产大佬们顺势而为。可以说，正是由于政府的行政杠杆的撬动，激活了东部新城的商业地产的未来潜力。布局三大片区改变东部商业格局

　　经过十几年来的发展，东部新城逐渐露出规模发展的恢弘之势，已经出现了比较成熟的片区，例如会展中心片区、龙奥片区、盛福庄片区、奥体片区、全运村片区等。但是一直以来，整个东部新城并没有实际意义上的商业中心，是“城市向东走”的一个尴尬局面。最近几年，伴随着人流、物流、资金流、信息流加速汇集，汉峪金谷、高新万达广场、“恒大都市广场+万虹广场”三大商业中心所带动的片区正在改变这里的商业格局。

　　汉峪金谷：金融商务新中心

　　以汉峪金谷为中心的汉峪片区，将成为济南金融商务新中心，未来将承担起济南作为区域性金融中心的金融商务、总部办公、商业服务、科研办公等重要功能。建成后将带动汉峪片区实现“建筑过千万平方、总投资上千亿、税收过百亿、聚集办公与居住各超10万人”的发展目标。

　　截至目前，汉峪金谷已签约及意向入驻企业多达30余家，其中主要为国内外金融管理机构、金融总部、证券交易公司及大中型企业总部。

　　高新万达广场：东城中心

　　从泉城路万达广场、经四路万达广场来看，不管在哪个区域，万达广场都是地标性项目，也必将带动周边房价的上涨。济南高新万达广场斥资100亿元，建设80万平方米地标综合体，涵盖国际购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、现代SOHO、高档住宅以及临街金铺等，汇聚餐饮、购物、娱乐、休闲等元素，全面提升市民生活品质。济南高新万达广场的建设意味着济南东城中心的正式确立。

　　恒大都市广场+万虹广场

　　商业新地标恒大都市广场是恒大集团斥巨资打造的“济南商业新地标”，总面积达50万平方米，项目涵盖IMAX巨幕影城、风情商业街、精装公寓、购物中心、国际商业中心等全业态生活休闲配套。作为恒大都市广场的联体广场——万虹广场总建筑面积26万平方米，规划商业面积12.5万平方米，将成为工业北路地段首个纯商业综合体。区域

　　“济南的东三环”财富指数飙升

　　正是由于上述三大商业片区拉动，让紧邻的凤凰路得以受益，并促成“凤凰起舞”的态势。据市政部门一名工作人员介绍，新建的凤凰路南起二环南路东延，北至济乐高速连接线，将成为东部新城二环东路至绕城高速12公里范围内唯一一条南北贯通的交通主干路。“这里将成为济南的东三环。”记者在走访附近楼盘时，多个项目的置业顾问向记者这样推介，凤凰路在不久的将来必然会成为一条黄金路段，“附近楼盘的财富指数飙升”。

　　记者沿着凤凰路一路向北，看到在这全长14.5公里的道路两侧汇聚了天鸿万象新天、恒大城、凤凰SOHO、国华印象、德润天玺、中铁逸都国际等在建和规划中的共计30多个房地产项目，预计全部建成后将吸引数十万人居住。

　　“黄金十字路口”成商业聚宝盆

　　被誉为代表济南深度的花园路一直是济南人的“宠儿”，作为其延长线的花园庄东路也成了东部新城最为值得关注的黄金路段。尤其是最近几年花园路东板块的崛起，催生了一个“黄金十字路口”的诞生。根据济南市地块规划，东部新城的花园路东板块被定位为新的城市居住区。随着保利置业、万科地产、中海地产、祥泰置业等十余家品牌开发商汇聚于此，花园路与奥体西路交会处也就成了名副其实的“黄金十字路口”。

　　站在“黄金十字路口”上，环顾四周，记者发现，这里并没有类似万达广场的大型商业地产，但是祥泰汇东国际、力高国际这样的中高端写字楼正补充着这里的商务、商贸功能，尤其位于十字路口东南角的保利华庭四方街最具商业“钱景”。由于处在花园路、奥体西路、康虹路、规划路等四大主街道交会处，四方街的地段优势堪称“金贵”。