首付比例下降超出预期

　　3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。此前二套房首付比例为60%，其中北上广深4城二套房首付比例为70%。

　　通知要求，继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

　　同时，进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

　　而此次首付比例的下降甚至超出了之前流传时的比例。

　　对此，同策咨询研究部总监张宏伟表示，降二套房贷首付及2年以上普通住房销售免征营业税，有助于吸引改善需求入市。限购限贷以来，由于政策从严执行导致部分改善型需求误伤无法入市，造成市场库存不断增大。如今虽然大部分城市限购取消了，但是，市场库存仍然存在。从这个角度来看，降低二套首付比例鼓励改善型需求入市，主要还是去化库存当中中大户型的房源。而二套房贷首付比例降低，就可以降低改善型需求入市的门槛，这些群体就可以提前实现购房计划。从购房时机的角度来讲，降首付可以让购房者选择当前较佳的购房时机进行购房，从而避免今后房价上涨而带来购房成本上升的问题。

　　后招·面积

　　“90/70”政策将有望退出

　　本轮新政中还有一条尤为引人注目，更对后续政策调整带来可能性——《通知》明确表示，“允许对不适应市场需求的住房户型做出调整”。

　　胡志刚预计，在此次政策后，对于住房户型的规划和标准调整、住宅产业化中对户型的设计创新等，都将成为地方政府和房企的重要任务。

　　另据新华社分析，《通知》的出台也意味着，2006年以来的“两个70%”或“90/70”政策正式松动。城市新审批、新开工住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，须达到开发建设总面积70%以上；廉租住房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地年度供应量，不得低于居住用地供应总量70%。这被称为“两个70%”或“90/70”政策。

　　未来，随着房地产市场“去行政化”，这一政策开始从全国性楼市调控中逐步退出。

　　变招·鼓励

　　把商品房变成保障房

　　此前，国土资源部、住建部联合从土地出让与住宅建设的层面进行了政策发布。主要内容包括：收紧供应规模过大城市的供地，调整已供土地性质，已建住房户型调整，多方位消化现在高企的楼市库存。

　　此外，《通知》称，对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

　　中国房地产研究会副会长胡志刚表示，他的调研结果显示，目前在三、四线城市，住房存量积压，除了住宅和商业地产，还有一部分旅游地产和养老地产都在空置。由于人口数量和房屋数量的比例极度不协调，即使再有相关政策，存量短时间内也无法完全消化。

　　过去楼市发展较多依赖于要素的驱动。此次政策正视楼市提振的需求，但改变了2008年四季度至2009年采取的大力度刺激的政策思路，从新常态动力机制启动的角度进行政策诠释。

　　对于减少住宅用地供应量甚至停止供应的政策，胡志刚表示，这类政策的方向性是正确的，即控制住宅用地的供应，不再新增。

　　也有分析人士表示，虽然2014年以来楼市经历了降温态势，但强刺激并非良药。此次政策回避“刺激”、“增加”等传统字眼，而以“有供”、“有限”等字眼代替，反映了在总量调控的基础上，结构调整的意图比较明显。

　　有部分政府曾希望打新型城镇化的旗帜而“任性”地供应土地，以解决土地财政压力的计划，现在看来这恐怕是要落空。

　　政府帮忙消化房源

　　《通知》还规定，将鼓励政府整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房。

　　德佑研究部总监陆骑麟称，这一政策与过去地方政府委托开发商建设保障房并无本质区别，而收购商品房作为保障房的具体问题，在操作时需要谨慎处理。如若政府低价收购商品房房源作为保障房，开发商出于利润考虑，势必会有抵触；而若是乐于让政府收购的楼盘，往往是因为区位、品质等问题销售情况不佳，抑或开发商自身资金出现了问题。

　　胡志刚建议，政府不如鼓励空置房进行租赁。对于在某些地区还不错的但缺乏配套设施的楼盘，政府可以加大配套设施的建设，使得购房者愿意来购买。政府要把已有的项目想办法进行转型、改造，让项目“起死回生”。提高住房质量和服务，也正符合这份文件的方向。

　　接招·促销

　　房企开始酝酿涨价

　　在新政落地当晚，市场端的表现已经开始显现。

　　顺义某项目在新政落地当晚便发布了涨价通知，该通知内容为：“由于二套房政策火爆，项目将营业至晚上9点，而在4月6日以后，项目将暂停销售，后期再次开盘将涨价5万元。”

　　另据该项目的负责人表示，由于项目是改善类产品，恰恰符合了此次新政惠及的范围，为此有了涨价的项目。

　　“新政的出台肯定会对项目的成交带来利好的影响。”上述负责人解释说，虽然通知有些夸大，后期是否涨价还要另说，但通过此轮营销，更希望的还是把新政的作用放大。加快新政落地对于市场的带动。

　　但与开发商的理解不同，不少专家表示新政的落地最主要的原因是为了“去库存”。

　　“刺激楼市的政策还会继续，但是市场能否在政策刺激下有所恢复，甚至迅猛上涨，这很难说。起码今年市场的区域分化将会进一步加剧。”对于新政的出台，中国房地产协会副会长任志强称，“2015年楼市还有很多不利因素，其中一个是库存继续加大，今年已经增加到6.4亿万平方米，同时贷款低速增长，只增加了0.6%，越来越多的投资者没有把钱转移到房地产。”任志强预测，商品房价格不会短期内发生太大变化，今年下半年会在降幅逐渐收窄的情况下逐步回升，但很难回升到更高的水平。

　　与此同时，对于央行楼市新政，伟业我爱我家胡景晖认为，房地产新政策将刺激改善型购房需求的提前释放，促进大户型、高价房的销售。但不会创造新的需求，因为首付比例降低后贷款会增加，按揭压力反而加大了，因此作用有限。

　　他还认为，新政策将促进改善型业主卖掉城里的中小户型，对于不愿去郊区买房的首次置业者是好事。

　　胡景晖表示，新政策最根本的是政府把鼓励政策从首次置业调整为改善型人群。新常态下会刺激二季度交易，但无法根本扭转房地产趋冷的大趋势，别指望量价齐升。

　　改善型楼盘将受益

　　首付比例降低，市场端将有怎样的表现？市场人士大多更为看好改善市场。

　　“可以说，首付宽松的政策落地，首先利好的肯定是改善类产品。”世联行北京公司执行董事刘春岩表示，其实从目前的销售情况来看，市场购房人绝大多数购房的还是纯刚需或高端改善人群，但由于自住房的存在，刚需很难成为新政的利好者。而改善类则可通过降低首付而获得更佳的购房机会。而在改善类中，首改产品将变得更为火爆。

　　“从去年销售的情况来看，前几名几乎都是针对首改家庭的改善产品。这一类产品目前的需求量可以占据购房人群的40%。而在市场供应段，这方面的供应却仍属于小部分。为此面临着僧多粥少的局面。这也意味着此类产品将受到更多的关注。”刘春岩说道。本报记者 徐楠