鼓励购房政策

　　从首套房向改善房转变

　　昨天下午，央行、住建部、证监会、财政部和国税总局五大部委，先后下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》和《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。文件规定，从今日起，个人出售2年及以上的普通住宅，可免征营业税。而个人申请商贷购买二套房首付最低可到4成。北京地税局上午表示，调整政策今天开始执行。

　　亮点

　　营业税免征期“5改2”

　　通知规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　亮点

　　商贷买二套最低首付变4成

　　《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》提出，鼓励银行业金融机构继续发放“组合贷”，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

　　按照去年9月30日央行下发的政策，对于拥有1套住房且贷款已结清的居民家庭，购买二套房时首付可降至3成，但对于贷款未结清的居民家庭，再买二套首付依然维持在6成。这样，第二类家庭的首付成数一下减少了2成。

　　亮点

　　公积金首付首套2成

　　公积金贷款买房的首付比例也同时下降。文件规定，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

　　这就表示，只要是普通住宅，无论首套房屋的面积是小于或大于90平方米，购房人均可以享受首付最低2成的政策。

　　亮点

　　银行：浙商银行利率7折

　　新政出台后，浙商银行的反应最迅速。今天上午，浙商银行宣布二套房贷款具体优惠标准是，普通住房（总价在500万元以下的公寓），首付比例最低4成，而房贷利率下限为基准利率基础上再打7折；别墅、排屋以及总价在500万元以上的公寓首付最低5成，房贷利率享8.5折。不过，享受优惠的前提是，购买浙商银行有开发贷款合作楼盘的优质客户。不在这一范围内的二套房贷利率照旧。

　　记者上午致电工行、建行、中行、兴业、北京等银行北京分行的信贷部负责人，各银行均表示将尽快按照央行的政策执行，具体落实的细则正在制定过程中。目前北京地区各银行首套房利率几乎都是基准利率的九折，即5.31%/年，个别银行可以降到八五折；二套房利率是基准的1.1倍，即6.49%/年。这样的房贷利率水平在全国是最低的。兴业银行一位个贷经理告诉记者，房贷是银行的基础业务，一贷就是好几十年，因此银行在调整房贷利率时都比较慎重。“除非央行将继续为市场注入资金、整体市场的理财产品收益降低，否则北京二套房利率下降的空间很有限。”

　　专家解读

　　“救市”政策并未用尽

　　——亚豪机构郭毅

　　由于税费调整中并未涉及个人所得税这一二手房交易税负最重的税种，无疑会在一定程度上影响到对于二手市场交易量的拉动力度和效果。但这也说明，在二手房政策上，政府保留了一定的调整空间。今年之内，北京的限购政策应该不会取消。

　　新政将刺激二手房交易

　　——易居地产杨红旭

　　在所有调控政策中，房贷与购房者最“贴肉”。房贷放松，自是属于大利好。近几年，改善型需求渐渐成为市场的主力需求。新政将刺激改善型需求的提前释放，房屋交易的活跃度有望得到提升。

　　北京房价难现大幅上涨

　　——我爱我家胡景辉

　　新政无疑会刺激成交量在二季度的复苏。但从现阶段宏观楼市整体结构性供过于求的特征来看，像过去那样房价出现大幅上涨的可能性不大。业主如果单方面大幅提价，恐怕将面临“有价无市”的被动局面。

　　有需求的购房人可以出手

　　——中原地产张大伟

　　新政内容远超过市场预期，特别是二套房首付比例最低降到4成，可谓是史上最宽松，至少可以增加10%的有效购买需求。预计4月份北京的楼市成交量就会有显著上涨，建议有真实、自住需求的购房人出手买房。

　　算账

　　300万的二手房首付和税费有多少？

　　记者以市民李先生名下有一套房贷款未结清，想要再购买一套2013年1月、面积100平方米、总价300万元的二手房为例，假定房屋的评估值为250万元。

　　商业贷款方面，李先生如今可贷款6成，即250×0.6=150万元，需支付首付款150万元，比新政前减少了50万元。

　　税费方面，由于房屋已满2年，原先需要交纳的5.5%营业税可以减免，即300×5.5%=16.5万元。契税仍为成交价的3%，即300×3%=9万元。由于房屋未满5年，个税仍需按照差额的20%交纳。

　　二手房商品房交易中间税费

　　契税

　　非普通住宅，成交价的3%；名下唯一普通住宅，成交价的1.5%；其中90平方米以下、名下唯一的、普通住宅，成交价的1%

　　印花税

　　成交价0.1%

　　个税

　　满五年唯一住房，免征个税；其他则需征收个税，如能查到房屋原值，按照成交价和房屋原值差价的20%征收个税，如查不到房屋原值，则按成交价的1%征收个税

　　营业税

　　成交价的5.5%，满2年即可免征营业税

　　赵莹莹

　　张品秋

　　李海霞