本报讯（记者车莉）两会后释放出的信号令松绑二套房贷款政策的预期变为现实，昨日下午5时，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。

　　同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。

　　融360金融搜索平台分析师袁媛认为，两会释放出的信号令二套房贷松绑，这契合了中央支持自住及改善型住房需求的指示精神。实质上，二套房政策放松态势从今年年初就开始，且二套房贷款政策差异化开始显现，越来越多的银行开始突破首付比例及利率的限制，自行制定二套房贷款政策。

　　据融360最新统计数据显示，截至目前，全国共有11个城市24家银行正在执行“个性化”的二套房贷款政策。“个性化”主要体现在部分银行二套房首付比例及贷款利率打破了“首付六成以上（部分城市为七成）、利率不低于基准上浮10%”的规定，开始各自为政。

　　据悉，这也是央行4年来将二套房首付比例首次下调。2011年1月26日，国务院出台新楼市调控政策，规定贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　2013年11月，武汉发布“汉七条”，提高二套房首付比例，人行武汉分行同期宣布，武汉贷款购买二套房，首付比例从六成提至七成。

　　首付降低

　　40%20%30%免征期限缩短

　　商业贷款

　　非普通住房

　　购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售

　　按销售收入减去购房价款的差额征收营业税

　　普通住房

　　购买不足2年的住房对外销售

　　全额征收营业税

　　购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售

　　免征营业税

　　备注：

　　这是央行4年来首次下调二套房首付比例

　　2011年1月26日，国务院出台楼市调控政策，规定二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍

　　二 套

　　拥有1套住房已结清贷款

　　再次申请公积金贷款购买普通自住房

　　首 套

　　使用住房公积金贷款购买首套普通自住房

　　（具体比例和利率由银行根据借款人的信用状况和还款能力等确定）

　　拥有1套住房且贷款未结清的

　　再次购买普通自住房

　　二手房营业税免征年限

　　从5年降至2年

　　本报讯（记者车莉）财政部、国家税务总局30日联合发布消息，经国务院批准，我国将从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。

　　调整内容包括：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　易居房地产研究院研究员严跃进表示，财政部此次对营业税全额征收的免征期，由过去的5年转变为2年，这使得住房销售市场得以活跃。使得很多改善性购房者的需求得到积极释放，体现了住房市场金融财税政策的优化，对于鼓励市场成交以及市场信心提振是有利好的。

　　■市场分析

　　改善型需求将集中入市

　　改善型需求将集中入市

　　记者马振华

　　昨天听闻改善型购房门槛大为降低的消息后，武昌中心城区一楼盘销售负责人认为，接下来，将很快形成半年来第二波改善型需求集中入市潮。

　　去年10月份取消限购、放松限贷后，被压抑的改善型需求集中释放，使得汉口、武昌主要的中心区楼盘出现热销。但是，由于这些住房总价都在上百万，购买人群有限，很多有房贷在身的家庭想换购大房子，首付仍要七成，要准备的首付款近百万元，挡住了很多家庭换房步伐，使购房潮过了两个多月后消退。

　　上述楼盘销售负责人表示，新政降低这类人群首付款三四十万元，使换不起房的人现在有能力换房，促使他们集中入市冲高销量。武汉新房成交量冲高的趋势在3月份已经初步显现，据统计，3月日均成交量高达600套左右，达到历史峰值。

　　楼市政策连续放松

　　半年内持续了3年多的限购、限贷政策连续松绑，使一些购房者预期发生了变化。一家排名前十的开发商有关人士表示，相比去年观望氛围浓，购房者担心买了房后房价就跌，犹豫不出手情况，今年开年后，购房者出手速度明显加快，该房企每天都有10套左右的成交量，成交形势不错，此次楼市利好政策出台，销量有望再上升。

　　在本地一家网站最新对购房者的调查显示，有八成参与调查者表示有合适房子就出手，主要原因是后期房价涨的可能比跌的可能更大。

　　国内知名房产专家杨红旭今年年初就预测二季度房价走势将现逆转，昨天，他表示，现在买房时机到了。

　　房价涨跌房企有分歧

　　武汉楼市后期房价是延续去年平稳态势，还是会出现上涨？昨天，开发商的判断并不一致。光谷一开发商表示，片区竞争激烈，虽然今年成交量比去年有所提升，但是去库存的压力仍很大，趁着后市政策利好机会，下一季度首要任务仍是跑量，而不是涨价。

　　武昌一进入尾盘的开发商表示，后期销售压力不大，在政策利好下，下一阶段准备尝试将一部分销量比较好的房源适当提价，试探行情。

　　武汉知名房产专家李国政表示，今后几年武汉每年开通一条地铁，城建、产业、人口仍有提升空间，但库存及供应量也相当可观，在这些综合因素的影响下，可以预计，在新政助推下，武汉楼市去库存将加速，三环线以内整体市场上半年实现回稳，不排除有项目开始借地铁政策等利好涨价，整个武汉市场也有望迎来货真价实的“金三银四红五月”。

　　制图 刘岩

　　■政策解读

　　释放普通家庭换房购房需求

　　记者马振华

　　影响一：商贷买二套新房首付可降30万元以上

　　目前武汉三环内改善型的大户型总价普遍都超过100万元，按照以前二套房政策，首付需要70万元，现在则40万元即可。这意味着至少首付可少交30万元，这对于“工薪家庭”来说，相当于可以少付3年的总收入。

　　中国指数研究院认为，此政策让普通家庭换房购房得到释放，对以改善需求为主的中高端住宅销售都是利好。

　　影响二：买房龄3—5年二手房可少交数万元营业税

　　原来二手房交易要满5年才能免交营业税，现在满2年就可以免交，这使得房产证在2—5年间的房子大幅减少营业税。目前，汉口三环内最便宜房子价格要8500元/平方米，以85平方米来算，总价为72.25万元。如果房产证满3年，按照以前交5.7%的营业税费用要4万多元，现在则免交营业税。由于武汉二手房交易所有税费都由买方负担，因此相当于节约了4万多元。

　　中国指数研究院认为，此政策降低交易税费，增加二手房市场流通，对于改善性家庭“卖旧换新”是利好，可促进二手房交易。

　　影响三：公贷买90平方米以上首套房首付降数万元

　　此前，武汉市用公积金贷款买房，如果是90平方米以下首套房，可以首付二成，超过90平方米就要首付三成。新政规定公贷首套房最低首付比例为二成，这意味着买90平方米以上的首套房首付款可以降一成。以后湖9000元/平方米均价，常见的93平方米两房或者小三房来算，首付就可以少付8万多元。

　　影响四：公贷二套房首付降低 武汉购房者受惠不多

　　此前，公积金对于已经结清贷款二次公贷购房的，要求首付比例最低30%，贷款最高比例不得超过房屋总价的40%，并且如果现有住房超过140平方米以上，买二套房禁贷。新政规定二套房公贷最低首付比例为30%，并且没有涉及现有住房面积，放松了现有住房面积140平方米以上的家庭二次公贷买房。

　　中国指数研究院认为，虽然公贷二套房首付降低，但从整体来看，武汉购房者受惠不多，因为武汉二套房公积金可贷额度与账户余额有关，余额越多二套房可贷额越多。一般首套房都用了上十万的公积金，账户余额不多，因此二套房事实上可贷额度并不多，多数二套房首付款依然要在五成以上。

　　■股市反应

　　新政刺激

　　地产大升 十股涨停

　　昨日，央行等三部委下发通知，降低二套房首付比例。英大证券首席经济学家李大霄表示，有利于房地产市场的健康稳定发展，利好股市及房地产股票。

　　昨日，地产板块午后强势拉升，截至收盘时，板块平均上涨3.79%。个股方面，天房发展、深深房A、保利地产、金科股份、中天城投、招商地产、荣安地产、香江控股、国兴地产、中关村涨停。招保万金方面，除招商地产、保利地产涨停外，万科A上涨6.67%，金地集团大涨6.94%。

　　分析人士表示，昨日新政以及此前的一系列政策微调，市场弥漫“救市”信号。2月10日央行发布的四季度货币政策报告中，中国央行放弃了此前“坚决抑制投机投资性购房需求”的措辞，这可能意味着房地产政策将会进一步放松。

　　中信建投指出，借政策暖风，近期地产股重回市场关注焦点。在当前时点，再次提示投资者地产股的上车机遇。

　　（记者王大千）