新华网上海3月30日电（记者叶锋 姚玉洁）二套房首付比例下限降至4成、公积金购买首套房首付最低降至2成、普通住房营业税免征期“五改二”……30日，央行、住建、财税等多个部门就房地产政策接连放出“大招”。

　　随着期待中的“靴子”陆续落地，住房消费“稳定”可期，房价走势如何变化备受关注。

　　政策预期一并兑现，调整幅度一步到位

　　30日，央行网站发布《中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。通知“干货”包括：拥有1套住房且房贷未结清的居民家庭再次申请商贷购买普通自住房，最低首付款比例降为不低于40％；使用公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20％；拥有1套住房并已结清房贷的，再次申请公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30％。

　　随后，财政部网站公布调整个人住房转让营业税政策的通知，规定个人转卖普通住房，营业税免征期限由以往的5年变成2年。

　　交通银行金融研究中心研究员夏丹说：“二套房首付比例并非之前传言的下调至五成，而是直接降至四成；二手房交易营业税由‘满五唯一’跳过2009年前曾实行的‘满三唯一’，调整至‘满二唯一’。可见相关部门对于中央支持改善购房要求的响应之迅速，态度之坚决。”

　　上述政策利好明显。“以往，不少置换型购房者为了享受‘贷款结清算首套’的政策，往往只能先卖再买；此次新政对于首套贷款未结清的二次购房者首付最低比例要求直降3成，后者就有条件选择先买一套，入市速度将明显加快，短期内成交量将获得提升。” 德佑链家市场研究部总监陆骑麟说。

　　而营业税免征“五改二”更是直接关系“真金白银”。以上海为例，按照上海目前普通住宅的总价标准，按5．65％营业税税率计算，内环内、内外环间、外环外一套普通住宅交易可减少税费在13万元－25万元之间。业内人士分析，此次政策调整还将释放一批存量房源。

　　楼市影响：短期压力减缓 长期压力仍存

　　多个部门30日放出的“大招”对楼市可谓是“及时雨”。

　　国家统计局数据显示，2014年，全国房地产开发投资比上年名义增长10.5％，增速比2013年回落9.3个百分点；商品房销售面积比上一年下降了7.6％。今年1月－2月，全国房地产开发投资同比名义增长10.4％，增速比去年全年又回落0.1个百分点，而商品房销售面积同比下降16.3％。显然，房地产市场进入调整期，交易量下降，开发投资增速回落，区域性差异加剧。

　　“此次鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力缓解。” 民生证券研究院执行院长管清友说。

　　但从长期看，房地产高库存的压力仍如“泰山压顶”。仅从去年看，根据国家统计局数据，去年全国在建、竣工和新开工的商品房合计有101.2亿平方米，其中商品住宅72.1亿平方米。而去年商品房销售面积为12.1亿平方米，其中住宅销售10.5亿平方米。供需如此悬殊，前几年超量供应土地形成的泡沫短期内难以消化。

　　上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰表示，房地产复苏周期分为几个阶段：政策松动——销售反弹——库存去化——拿地反弹——投资反弹。目前看，销售仍未企稳，投资反弹更需时日。

　　“稳定住房消费”不等于大规模“救市”

　　今年的政府工作报告中，在培育消费增长点方面，与往年相比增加了“稳定住房消费”提法。

　　“政府希望房地产消费维持在一个合理适度的发展空间内，不出现大起大落。房地产市场既不能重回此前的盲目投资、爆炸式增长的状态，也要防止下滑过快导致失速，引发金融风险、房企大面积倒闭等情况。”国家开发银行研究院副院长曹红辉说。

　　值得关注的是，为“稳楼市”，备受关注的房贷利率优惠也在增大。比如，上海有多家银行首套利率已有优惠，少数银行首套房贷甚至到了9折以下。某股份制银行分管负责人表示，预计各家银行二套房利率会有所分化，不会一刀切，但总体利率水平有望下降，尤其是国有大行。

　　业内人士认为，稳定住房并不等于大规模“救市”。管清友说，现在楼市政策新思路的一个特点是：政府负责保低端，其他的交给市场决定。房地产业作为支柱产业的定位正在改变。

　　“维持中国经济的基本增速需要房地产市场稳定，但中央不希望各地一哄而上大搞房地产投资。”曹红辉说。