随着房企陆续发布2014年年报，利润率下降渐成市场关注热点。

　　3月19日九龙仓集团发布2014年度财务报告，九龙仓集团在内地发展物业的利润进一步萎缩，所占集团总盈利为13%，而去年这一比重为29%，九龙仓集团去年在内地发展物业的净利率仅在9%的水平。

　　18日中国首家在香港上市的商业地产企业——宝龙地产召开年度业绩发布会，截至2014年12月31日，宝龙地产收入为96.63亿元，较2013年增加约33.1%，各项业务实现全面稳步增长，但净利润同比2013年仅增长2.3%。

　　房企利润率同比下滑

　　11日碧桂园集团召开2014年业绩报告会，并对今年业绩增长做出5%的预期。2014年碧桂园净利润为12.1%，相比2013年的13.6%有所下滑，更远低于2010年到2012年16%以上的水平。

　　17日保利地产发布2014年年报显示，共实现营业收入1090.6亿元，同比增长18.1%，实现归属于母公司的净利润122亿元，同比上涨13.5%，增幅创上市以来新低。公司全年结算毛利率为32.03%，较上年同期下降0.13个百分点。

　　相比销售额千亿级别的龙头企业，中小型房企净利润同比2013年增长就更有限度了，房企业绩或现分化趋势。

　　中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，在沪深两市144家房地产企业中，已有73家发布了年报或业绩预告，其中14家房企业绩首次报亏，另外21家房企业绩预减。

　　据平安证券调研报告，该公司重点跟踪14家公司中，2014年净利润平均增速为9.58%，较2013年增速下降9.73个百分点，其中龙头房企增速为8.4%，二三线公司增速为10.75%。

　　2014年房企销售低迷，库存增加，成本费用高企，同时降价促销使净利润率进一步收窄，业内资深人士分析，净利润下滑是受整个行业趋势的影响，但龙头企业资金周转率较高，综合来看仍优于同行业其他企业。

　　这一点或许可以解释近日股市出现地产股行情的原因，尽管地产政策利好渐多，但去库存仍是房企不得不面临的问题。

　　商品房待售面积创历史新高

　　相比往年，多家房企在年报中强调了去库存情况。18日龙湖地产业绩报告称，2014年合同销售额达490.5亿元，且回款率依然保持90%左右高位，存货量下降6.4%至103亿元。

　　保利地产年报显示，2014年保利地产推货1357万平方米，货值1552亿元，新推货品去化率超过75%，可售货量累计去化率72%，但低于2012年、2013年的79%和79%。

　　据兰德咨询统计，截至3月19日，上市房企中已有31家发布了2014年年报。兰德咨询表示，31家房企2014年末存货值总和是6085亿元，比上年增长20%；其中，未售现房合计848亿元，比上年增长39.3%。

　　与去年相比，库存增长呈显著趋势。同时据Wind资讯统计数据显示，截至3月19日，剔除数据不全的房企，30家上市房企公布2014年年报，存货总计为5996.78亿元，而去年同期则为5147.96亿元，攀升了848.82亿元，同比上涨幅度为16.49%。

　　国家统计局数据显示，截至2014年末，全国商品房待售面积6.2169亿平方米，比2013年末增加1.2874亿平方米，同比增长26.1%，3项指标均创下了历史新高。

　　利润下行倒逼房企创新转型

　　根据Wind资讯统计数据，跟踪42家上市房企近3年来归属母公司股东的净利润总额一直处于上升趋势，但增长速度迅速放缓。2014年上述42家上市公司净利润为324.98亿元，2013年为307.84亿元，2012年为246.64亿元，同比增长比率分别为5%、24.81%以及16.7%。这意味着房地产企业的盈利能力2014年大福下滑。

　　事实上盈利能力下滑反而会激发企业创新生存能力。比如提升管理、创新项目、多元化发展等，总之，从以前追求量的粗放型的发展逐步转变为追求质的发展战略上来，不再一味追求规模扩张，而更专注于净利润的增长。

　　碧桂园在年度业绩报道会上表示，2015年有信心完成1350亿元的销售目标，当然不是片面地追求规模的增长，更重要的是腾出足够的时间把管理的基础更进一步地夯实。

　　据悉，万科将不考核销售额指标，转变为销售回款及利润指标。绿地2015年销售目标2800亿元，同比增长16%，增速较2014年下降48%。万达核心考核指标调整为考核租金、净利润、持有物业增长指标，明确房地产收入指标不作考核。而恒大集团和保利地产也调低了销售目标，分别为14%和10%。

　　各上市房企纷纷调整增长预期，可见房企对未来市场持谨慎乐观态度。

　　业内人士分析，2014年是中国房地产市场的重要转折，由卖方市场转向了买方市场，告别了粗放发展时期，房企竞争加剧，局部地区供应量过大，2015年房地产市场或仍将处于深度调整期，行业由高速增长进入相对平稳期，地产开发毛利率趋势性下降，房地产市场或呈区域分化，一线城市或部分二线城市有价格上涨的可能。