近日，赵雅芝将来济南的消息风靡大街小巷，邀请方是济南燕子山西路上的一家新楼盘，活动将于3月22日在山东会堂举行。赵雅芝作为国民偶像，塑造了多个经典荧屏形象，深得观众喜爱，这也无疑给该项目的市场争夺战增加了砝码。

　　燕玺台等豪宅扎堆

　　大平层是主力产品

　　记者了解到，这家楼盘名为燕玺台，是今年新入市的一个豪宅项目。在位于经十路南侧、燕子山西路上的售楼处，记者看到该小区是一个只有四栋住宅的私密性较佳的社区，主要产品是面积160-260平米的大户型，销售价格也可能在2万元/平左右。

　　置业顾问告诉记者，其实沿着燕子山西路往南走，还有一家名为开元府的豪宅，也是新进入市场。“他们的房子比我们的还要大，多数都在260平米以上。”随后，记者顺着燕子山西路往南，看到了正在施工的开元府，记者看到部分楼座都已经封顶，但在现场记者没有找到售楼处。

　　随后拨打了销售电话，置业顾问告诉记者，售楼处将于3月底开放，目前已经接受电话咨询。她告诉记者，项目主要是8栋新古典建筑组成，户型面积从265到363平米不等，全部为大户型。

　　而在去年下半年，位于舜耕路的佛山静院推向市场，该小区也是济南难得一见的豪宅，主力面积在170-300平米之间，涉及三室、四室等大平层产品。记者了解到，该地块曾是当年的地王，一度引起业内的轰动。

　　多分布燕山文博奥体

　　价格动辄15000甚至20000多

　　采访中，记者发现，这些豪宅多分布在千佛山、燕山、文博片区、奥体片区等区域，散布在经十路和旅游路沿线。佛山静院就属于千佛山附近楼盘，开元府、燕玺台、恒大帝景、黄金99御园和黄金山水郡属于燕山一带，万科麓山和全运村等则属于奥体片区。

　　记者了解到，这些楼盘，价格基本都在15000元/平上下浮动，不过有些楼盘价格更高，超过了20000元/平。以万科麓山为例，小区主力户型为143平米的精装三室，散布在小区中心的8个楼座上，全部为一梯两户，价格在14000-14500元之间。而全运村目前在售产品比较多，不同组团价格不同，其中锦兰园12000元起价，玫瑰园18500起价。

　　位于浆水泉路南侧的黄金99御园，容积率只有1.46，目前主推的户型为167和200平米的四室，单价在13500元/平。而位于山大路和文化东路交汇处的恒大帝景，目前在售的2期3号楼大平层，面积在220到320平米之间，涉及到三室和四室，起价18000元/平。

　　据悉，燕玺台的价格应该不会低于16000元，很可能在20000元左右。而开元府从品质和地段来看，价格也很难单价低。

　　而佛山静院目前主推的6号楼2.2万起价，均价在2.6万到2.7万元，在济南住宅市场基本属于最顶端的产品。

　　豪宅不能随便定义

　　真豪宅需具备五重因素

　　业内专家表示，豪宅之所以集中地分布在千佛山、燕山、文博、奥体等地区，在旅游路和经十路沿线。首先是因为这个区域在整个济南来看，地势比较高，上风上水。并且，这是济南市区和城市发展的新方向区域，集中了城市一些核心的配套和资源。同时，这个区域整体自然环境，要优于老城区和一些北部西部区域。

　　该专家表示，“现在市场上喊豪宅的太多了，豪宅不能随便的定义，需要具备多个方面的因素，才可以称得上真豪宅。”他告诉记者，豪宅首先要具备区位优势，区位要占据城市优越地段。其次，要具备优越的环境，或者具有得天得厚的自然资源，或者有历史人文资源。再者，要建筑比较精细到位，而不是粗制滥造。此外，户型主力面积一般都比较大，布局合理细致。最后，房子的私密性好，容积率较低，房子不能太开放式了，也不能过于嘈杂。

　　采访中，燕玺台的一位置业顾问也印证了该观点。他告诉记者，来买豪宅的人群主要关心三个方面，一个是小区的地段和自然环境，一个方面是关注小区的整体规划、户型和私密性等，另一个方面是关注小区人群的整体素质。

　　看价格，更要看品质

　　买高端大平层要综合考量

　　专家认为，一个城市里面，能够成为豪宅的楼盘寥寥无几，不少楼盘都是伪豪宅，有的甚至只能叫改善型住宅，甚至可以称为刚需住宅。以刚刚进入市场的某楼盘为例，该项目在宣传中一直号称自己为中央豪宅，“个人认为该楼盘还达不到豪宅的范畴，由于该楼盘销售价格高于12000元，最多可以称为高价楼盘，或者改善型住宅。”

　　“首先该项目，是一个综合体项目，包含了住宅、公寓、写字楼、商业等多种业态，尤其是商业部分体量比较大，将来交付以后，办公或者购物人群比较多，会比较嘈杂，住宅的私密度不够，会影响业主休息。

　　再者，这个项目占地面积500亩，整体的建筑面积为167万平米，整体容积率超过了5，而住宅部分的容积率也不低，整体密度非常的大，居住起来不够舒适。

　　还有小区住宅跨度比较大，一期住宅面积从100到170平米不等，涉及到了三室和四室，据悉后期的产品，还会有200平米的大平层。在这种大跨度产品之下，势必业主的年龄跨度也比较大，业主的收入、思想等整体层次也不完全相同。”

　　专家表示，现在市场竞争压力加剧，为了吸引购房者，不少楼盘夸大宣传，把本来刚需或者改善型的楼盘也成为豪宅。因此，购房者在买房时要综合考量，不要只看宣传和价格，更要全面分析楼盘的品质。

　　(楼市记者 葛未斌)

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