佳兆业事件余波未平 房企海外融资“痛点”

　　本报记者 刘力图 广州报道

　　近日，时代地产拟发行5年期美元计价债券，碧桂园(02007.HK)拟进行优先票据国际发售，此外，包括远洋地产在内的多家内地房企在年初已进行境外融资。去年第四季度，在佳兆业事件的冲击下，房企境外发债融资速度曾显著放缓。

　　然而，受房地产行业大环境、人民币贬值等因素影响，内地房企普遍面临着境外融资成本提升的压力。

　　前两月融资额大跌73%

　　日前，新晋赴港上市的内地房企时代地产公布2014年全年业绩后，随即提出拟发行5年期美元计价债券，现正按约11.875%的初步指导息率向投资者进行询价，发债规模暂未确定。

　　进入2015年以来，远洋地产、旭辉控股、珠光控股、恒大地产、绿城中国和碧桂园共提出36.85亿美元的境外融资计划。

　　“从发行规模、时间期限等因素来考虑，目前释放出房企境外融资的利好信号。”某房企投资部负责对接境外资本市场的负责人李轩(化名)表示。

　　在他看来，远洋地产此次的发债成为内地房地产企业首只12年期债券，打破了以往发债时限不长的瓶颈，此外，其所发行的债券也获得了全球资本机构的热捧，“实属难得”。

　　远洋地产于1月29日成功发行了总额约12亿美元、5年和12年两个期限的债券，该债券募资用于偿还该公司现有债务并补充运营资金。

　　李轩分析，碧桂园所发行的融资规模也不少，且用于偿还以往债务，这也体现了资本市场对该房企的信心，也是对内地房企的信心表现。

　　碧桂园将向海外发售优先票据，所得款项仅用作2011年2月23日发行的9亿美元于2018年到期的11.125%优先票据以及其他现有债务再融资，及相关融资费用和开支。

　　自佳兆业事件之后，李轩与团队向资本市场的众多机构寻找融资机会时，“遇到的大部分情况都不是很理想，几乎是四处碰壁。”他分析，除了与房企的销售业绩不佳、债务水平较高，以及内地房地产行业走势不明朗等因素有关外，佳兆业事件让一些大型的评级机构对内地房企的评级更为谨慎，从而影响整体融资水平，不少房企的融资计划都相应推迟。

　　中原地产研究中心发布的最新报告显示，2015年前2个月内地房企境外融资36.85亿美元，与2014年同期的137.91亿美元相比大跌73.3%。

　　仅在1月份，内地房企境外发债在数量、规模上出现锐减。数据显示，在2015年1月，有7家企业宣布在境外资本市场融资，合计融资规模约158亿元，相比去年同期21家企业约600亿元额度的境外融资大幅减少。

　　“乍暖还寒，并不能过于乐观。”香港一家外资投资公司大客户部负责人叶智光认为，佳兆业违约事件并非因房地产行业系统风险产生，在突发事件发生前，该公司的运营情况良好且资金充裕，这凸显了内地房企运作过程中除行业因素以外的特殊因素所造成的不确定前景，因此外资机构的谨慎评估并不会骤然放开。

　　成本攀升

　　值得关注的是，内地房企在本轮境外融资中的资金成本呈现上升趋势。

　　时代地产本轮所发的5年期美元债券，目前传初步指导息率11.87%。此前，恒大地产所发行的一笔10亿美元5年期债券的利率为12%。

　　有业内人士指出，碧桂园最新拟发行的9亿美元票据所需支付的利息并不会较过去的融资成本低，但可以调整集团目前的债务成本，通过降低整体融资成本从而优化债务结构。

　　中原地产首席分析师张大伟公开表示，受到佳兆业事件以及人民币贬值的影响，房企境外融资的成本明显上涨，2月份三笔融资的利率均在7.5%以上，而往年均在6%到7%左右。

　　中债资信评估有限责任公司评级业务部马小明分析，佳兆业集团债券违约事件已导致其他内地房企相关美元债券收益率大幅飙升。

　　标普信用分析师叶翱行近日在中国房地产评级展望的分析会上表示，境外投资市场对实力较强的开发商还保持开放，但发行债券的定价可能提高，成本也会相应上升。

　　对于2015年，标普认为中资房地产企业的评级趋势将进一步分化:大型开发商的表现将持稳，市场份额将扩大，而小型开发商在市场增速放缓、融资环境严峻的背景下，其信用状况可能变差。

　　记者从境外一些融资中介机构了解到，销售和财务状况运作良好，以及一些有政府背景的开发商将会得到境外融资的倾斜，而一些中小型开发商的融资水平依然维持“高收益”。

　　除了受到国际资金流动性以及价格走势的影响，记者从受访的境外融资中介机构了解到，内地房地产库存高企的现状将进一步抬升了境外资金的成本。

　　“一线城市去库存的速度较为乐观，但二三线城市的高库存仍需要一段时间解决。”叶智光分析称。

　　值得注意的是，标普认为，内地房企更大的再融资压力将在未来4年内出现，2016年将有约63亿美元债券到期，这将是今年到期债券规模的两倍，而到2018年和2019年，将出现债券到期高峰，每年有约120亿美元的债券有再融资需求。因此在这个期间内，这些房企能否按时偿还债务，或对债务进行再融资以及再融资的成本都存在不确定性。