■姜燕

　　2014年，中国房企在海外房地产165亿美元（约合1031亿元人民币）的投资额创下了历史新高，但这只是刚开了个头。在仲量联行、莱坊国际等机构的预判中，到 2020年，中国企业年均海外房地产投资总额可达500亿美元，相当于人民币3112.75亿元，与美国近两年的海外投资额相当。

　　“远征军”正在扩容，以险资为代表的一群新的投资者，正迅速掀起“不可预测”的新一轮浪潮。硬币的两面，风险也无处不在。对于国际经验匮乏的中国房企而言，要解决海外投资所涉及的复杂的政治、汇率、人才等难题，尚无经验可以借鉴。

　　扫货节奏停不下来

　　来自莱坊国际的研究数据显示，2009年~2012年，中国对外房地产投资额逐年上涨，分别为6亿美元、15亿美元、32亿美元和48亿美元。到2013年，房企大佬们向全球进发的雄心迸发，这一年的海外投资总额一跃达到128亿美元。

　　“海外投资的激增，使中国一跃成为全球五大主要跨境资本来源地。”仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏告诉记者，去年在商业地产领域的投资金额超过112亿美元（约合700亿元人民币），办公楼和酒店资产成为中国企业在海外投资最热衷的选择。

　　从投资区域来划分，大洋洲和欧洲成为最受欢迎的投资目的地。“在欧美经济复苏并开始向上的背景下，企业办公需求开始增加。与国内办公楼3年~5年的租约相比，国外办公楼的租约更长。”夏飏飏介绍说，以伦敦为例，当地甲级办公楼的租期一般在7年~10年。在如此长的租约期间，租金还可以有一定的约定上浮空间。

　　除了租金回报因素，中国企业在海外布局的城市地段的选择上，重点关注的是商业发达城市最核心地段的物业。“在城市地段上有绝对优势，这也有利于未来进行转手，因此增加了投资物业的流通性。” 领盛投资亚太区董事区炜邦说。

　　试水与精耕的距离

　　对于房地产开发企业来说，风险同样无处不在。

　　境外房地产开发多数为轻资产运营，很多环节是外包，因此往往有大量的合同关系。在协纵国际集团创始合伙人黄立冲看来，对于国际经验匮乏的中国房地产企业而言，能否解决海外投资涉及的复杂的政治、汇率、人才等难题，现在仍未可知。

　　事实上，海外市场并不全是“蓝海”，也面临着较为复杂的开发风险。中坤集团在冰岛的项目就已搁浅，中航地产也因为当地政府的原因终止了斯里兰卡的项目。

　　“房企出海的最大风险主要还是政策匹配问题。” 中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，国外跟国内的开发模式不一样，和当地政府的关系如何处理、土地的权属也与国内有所不同，这都是“房企出海”面临的最大障碍。

　　除此之外，中国部分房地产企业的投机性较重，特别是一些中小型房企的海外投资。黄立冲表示，他们的抗风险能力不高，的确需要格外谨慎。中国“航海家”们是否能够成功避险，还需时间检验。(据《时代周报》）