过去的2014年，在房地产市场整体颓靡的大势中，天津商业地产依然保持着较快的增长。在商业市场、公寓市场方面供应同比均出现增长，而办公市场受企业投资者持续观望情绪影响，下降明显。然而商业地产由来已久的结构性过剩、同质化严重等问题，仍然是萦绕在2014年全年并将持续在2015年继续升温的热点话题。

　　新区商业市场稳中有升

　　近两年，大量商服用地和综合性用地的成交，使得商业市场新增供应旺盛，2014年商业市场延续了2013年的供应态势，统计显示，商业市场在全年新增供应202.8万平方米，同比上涨65%。然而市场消化能力有限，去年商业市场成交量仅为62.1万平方米，与2013年相比同比下滑13%。另外，2014年商业市场成交价格18213元/平方米，同比去年同期上涨12%，虽然在成交量上有所下降，成交价格还是保持了稳中有升的趋势。

　　纵观2014年商业市场的表现，“扩张”依然成为市场的主旋律，全年有5个大型新增商业项目：永旺梦乐城梅江店、天津远洋未来广场、天津恒隆广场、滨海新区的宝龙国际中心和汉沽一商友谊购物广场进入市场， 新增商业总面积达51.3万平方米，其中两个地处滨海新区。

　　中原地产有关负责人认为，未来两到三年内，天津城区的商业布局将随着每年近50万平方米的新增商业面积而发生巨变。“这些新增供应主要规划在二级商圈及区域型商圈，尤其是在天津自贸区行政审批通过后，滨海新区商业未来将会迎来更多的关注，伴随着知名开发商打造的商业项目的入市，天津商圈的品质和商业整体水平将得到有效提升，但大量优质商业的集中入市，也使得未来整体市场租金上涨存在压力。”

　　多方利好刺激新区办公市场

　　由于企业和投资者的观望态度明显，对写字楼物业的开发日趋谨慎，2014年天津办公市场供应量缩水明显，统计显示，2014年办公市场总供应面积96.2万平方米，同比下滑34%；由此带来2014年办公物业成交价格的微调，均价为10866元/平方米，同比下滑5.6%；尽管如此，本市商业地产的成交量却并没有下降，去年办公市场成交面积约67.9万平方米，同比上扬14%。

　　租赁市场方面，2014年天津存量甲级写字楼的租赁市场态势平稳，租金水平与上一年末基本持平，维持在每月137元/平方米。优质写字楼客户争夺激烈，新兴写字楼面临空置压力。

　　但受天津限号影响，迫使外地企业不断向外环以外迁移，另外高经营成本及严重的交通拥堵问题，将中小企业不断由核心商业商务区向外挤压。2014年底，天津自贸区行政审批通过，未来滨海新区将导入大量的企业资源，为形势严峻的滨海写字楼市场注入活力。

　　商业小户型公寓仍是市场主流

　　统计显示，2014年天津销售型公寓市场新增供应85.8万平方米，同比增长10%。公寓成交市场在第四季度达到年内峰值，全年成交量为47.1万平方米，与2013年成交量相比，大幅下滑23%，供应量的持续增长给逐步萎缩的需求市场带来压力；公寓成交均价为12759元/平方米，成交价格下滑6%。三季度，住宅“限购”政策的放宽， 对公寓市场产生巨大影响，成交呈现两极分化，优质公寓项目成交平稳。

　　2014年共有5个服务式公寓项目入市。服务式公寓租赁市场，整体呈现周期性变化，处于维稳状态，租金于每月224元/平方米左右波动，每年第一、四季度，部分服务式公寓会采取降低租金的方式防止客户流失。“伴随八大里土地的出让，公寓市场将面临新一轮的结构性分化，未来大户型公寓主要为八大里地块中的“城市型公寓”，其它地区公寓将仍以小户型产品为主。”中原地产相关负责人表示。

　　时报记者 于浩洋