□地产评论员 孟子谅

　　闸北大宁

　　板块能级“两连跳”？

　　2014年主要数据

　　供应量：0.04万平方米

　　成交均价：39637元/平方米

　　成交量：2.7万平方米

　　2015年关键词：“地王”入市

　　去年年初，方兴地产以101亿元夺得闸北区大宁路街道325街坊地块，折合楼板价达47609元/平方米，这一价格超越了当时板块内4万元/平方米左右的新房报价。该地块诞生一年有余，板块内的新房成交均价上涨迅速。

　　数据显示，2014年大宁板块新建商品住宅成交量为2.7万平方米，成交均价39637元/平方米，同比上涨13.7%。

　　在成交均价大幅上涨背后，高价地块的带动作用不可小觑。2014年，大宁板块内有两个新开楼盘入市，其中，象屿大宁悦府的报价达到48500元/平方米，而绿地海珀星晖的报价更是高达58000元/平方米，两个楼盘的价格均已明显超过了板块新房的成交均价。

　　2015年，在“大宁地王”之上打造的大宁金茂府又有新动作。1月17日，大宁金茂府携面积达到2.5万平方米的上海最大实景示范区亮相，上海高端住宅的又一“标杆作品”年内就将开盘。

　　如果说高价地块的诞生给板块带来的是一种强烈的看涨预期，那么该地块的入市对区域来说则是更具象的利好。

　　德佑地产市场研究部总监陆骑麟表示，类似长风板块受到中海紫御豪庭及雅戈尔长风8号两个高地价项目的提振，大宁板块在2015年也有望在大宁金茂府的带动下再次迎来一波看涨行情。

　　事实上，除高价地块的发酵之外，大宁板块的商圈能级在近年来也经历着快速的提升。目前，区域内已建成大宁国际商业广场、上海马戏城、上海多媒体谷、大宁绿地等项目，规划中的久光百货、地下空间等也正在加紧建设。

　　热点楼盘

　　□大宁金茂府：预计推出95-158平方米三房产品，价格与开盘时间待定。

　　前滩

　　或成高端住区新热点

　　热点回顾

　　2014年12月24日上午，格力地产联合体以16.14亿元竞得前滩地区Z000801编制单元32-01纯宅地；同日下午，三湘地产以18.61亿元竞得前滩地区Z000801编制单元36-01宅地。同一天，前滩区域内另有三幅地块成功拍出。一天之内前滩土地市场“五连拍”，成为了去年底上海楼市的最大热点。

　　去年年底，上海土地市场成交“盛筵”连续上演，而在这一波行情中，最引人关注的莫过于过去一年较少被提及的前滩板块。

　　去年12月24日，前滩连续出让了五幅住宅地块，其中格力地产、三湘地产摘得的两幅地块先后刷新了上海2014年的土地成交单价纪录。目前，前滩区域的楼板价达到6.5万元/平方米，已经高于区域内的房价。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，这反映了目前房企回归一线城市的急迫心情。而对于前滩而言，地块的连续高价成交说明房企对这一区域未来发展的信心较为充分。

　　据了解，前滩新房市场自2006年以来便少有新增供应，去年年底连续拍出的地块如能在今年入市，或将填补区域房地产市场的空白，并将引领前滩成为上海高端住宅市场2015年的新热点。

　　同策咨询研究部总监张宏伟也认为，从未来的发展前景来看，这些地块在未来将成为前滩地区“示范项目”，并引领整个板块进入一个成熟的发展阶段。

　　上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示，前滩定位于一个功能综合的国际化商务区，较高的定位再加上黄浦江自然资源，区域有成为另一个高端住宅聚集区的潜质。不过，张宏伟称，如果区域房价在短期内快速攀升，其市场接受度还有待检验。

　　金山新城

　　价格“洼地”具想象空间

　　2014年主要数据

　　供应量：65.7万平方米

　　成交均价：11232元/平方米

　　成交量：38.8万平方米

　　2015年关键词：价格“洼地”

　　金山新城的高关注度与其价格优势密切相关。

　　来自中原地产的数据显示，2014年，金山新城的新建商品住宅供应大幅放量，达到65.7万平方米，环比增加了31.8%。这些新增的楼盘中，主要是金山万达广场、万盛金邸等单价1.3万元/平方米以下的“万元盘”。

　　在2015年，业内人士认为，金山新城板块最大的卖点还将是其“价格洼地”地位，数据显示，金山新城2014年的新建商品住宅成交均价仅为11232元/平方米，是上海房价最低的板块之一。

　　从地理位置上看，金山新城是连接上海和浙江的“南大门”。相比于上海连接江苏的“桥头堡”，嘉定安亭今年的成交均价已经达到了16031元/平方米，金山新城的“洼地效应”愈发明显。

　　目前，板块内轨交22号线已贯通，但由于其车次较少，金山新城的交通“短板”仍需补足。也正因此，从金山新城去年的成交状况来看，其购房主力仍是本地客户，要成为刚需置业的新热点尚需“东风”。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍就认为，目前区域内的客群还是以金山本地人为主，金山新城最大的优势是尚处价格“洼地”，除具有一定的升值空间外，其楼盘的价格和楼市的热度也相对稳定。从近年来的成交情况来看，金山新城板块的成交量价基本保持了较平稳的增长趋势。

　　热点楼盘

　　□正荣御首府：在售88-128平方米2-3房小高层房源，单价9300元/平方米左右。

　　□金山万达广场：在售2-3房，单价12000元/平方米左右。

　　以上数据来源：上海中原地产研究咨询部