楼市快评

　　龚名扬

　　在过去一周，东莞的楼市在1月结尾迎来了强势复苏，摆脱了之前一周的低迷。公开数据显示，上周东莞楼市商品房成交2275套，其中住宅成交1873套，环比激增99.89%，成交面积环比上涨82.63%，成交金额也环比上涨了60.21%。

　　上周楼市成交量激增的原因，固然有春节前开发商抓住最佳营销时期，大搞营销优惠活动，催旺了东莞市场的热度，但还有一个不可忽视的因素，就是碧桂园横沥、东坑两个楼盘的热卖。

　　在过去一周，碧桂园的成交套数和成交面积大幅超越其他开发商，其中横沥的碧桂园天玺更是创下了单周成交452套的成绩，相当于此前一周全东莞成交套数的一半。而位于东坑的碧桂园豪庭单周成交167套，成交数排所有项目的第二名，领先第三名60套以上。

　　碧桂园在横沥和东坑项目的畅销，一方面是由于碧桂园全国知名房企的市场号召力，以及合理的定价策略。另一方面，说明了这些过去并不被房企视为热点的区域，其实有着巨大的市场潜力，只不过之前并没有足够吸引力的项目能够让当地的需求得到满足，因而才有“外溢客源”一说。

　　事实上，按照东莞市最新的普通住宅价格标准，东坑属于二线镇街，横沥则仅是三线镇街而已。尤其是横沥，在碧桂园进驻之前当地的房地产项目供应量极其有限，市场十分疲软。和横沥相似的还有企石、望牛墩、桥头和洪梅等楼市三线镇区。

　　不过，由于目前东莞的土地开发强度已达45%，高居全省第二，随着城区的土地开发已趋饱和，一线镇区的新增商住用地供应量有限，一些竞争尚未过于激烈的二线镇区，以及楼市发展滞后的三线镇区，此后将成为东莞房企眼中的“香饽饽”。

　　从土地供应量上来看，很多二三线镇区的经济发展水平相对滞后，存量土地较为充足，政府让开发商进入市场开发项目，改善当地经济和民生的意愿更为强烈。如本月挂牌交易的一些商住商服地块，以茶山、大朗、桥头、横沥等二三线镇街的居多，其中茶山的两宗地块在26日成功出让，桥头的地块也在22日成功出让，竞得者还是本土龙头房企三正房地产开发有限公司。

　　近两年，国内品牌房企和东莞本土的一线房企开始深耕东莞二三线镇区，除了对当地市场抱有信心、拓展销售区域的版图之外，更重要的原因还是在“蓝海”里闯荡比在“红海”里拼刺刀更有希望。

　　这固然是一场风险颇高的博弈，毕竟这些经济欠发达镇区的消费力有限，估算错误带来的后果很可能是项目的滞销，从而对公司的资金链条带来负面的影响。但假如像上述碧桂园的这两个楼盘一样，能够受到市场追捧，那么在楼面地价远低于一线镇街的情况下，既能够为房企带来颇丰的利润，同时先布局者还能赢得先手，在区域市场获得先发优势。

　　截至1月27日，今年以来东莞所推出的商住商服地都被本土房企竞得，二三线镇区的地块虽然没有出现热捧的情况，但也没有出现像去年般的流拍潮。相信在今年余下的时间里，二三线镇区的商住商服地块会继续在东莞的土地交易市场上占据重要的份额，而资金更雄厚、同时也有心深耕东莞市场的全国品牌房企在看到碧桂园的先例后，定不会放过这一机会。

　　东莞本土房企对抗国内品牌房企的战线，也将延伸到原本平静的二三线镇区，从而搅动当地的房地产市场。