2014年已悄然结束，这一年里，楼市市场也算辗转，市场也受到政策的影响。2015年已经来临，在新的一年里楼市市场会怎样发展？怎样突围2015年楼市？为此，记者采访了美城机构首席市场分析师严九远，且听听他给出的分析和见解。

　　2014 房地产市场改革元年

　　2014年是中国新常态宏观经济的确立之年，也是房地产市场的改革元年。这一年影响房地产的因素错综复杂。从大环境看有两点：第一，政策层面“调控让位市场”，6月起政府逐渐放开调控之手：截至目前，仅北、上、广、深和三亚未取消限购；7月住建部定调“千方百计去库存”；9月中国人民银行向五大行释放5000亿元SLF，定向宽松货币；9月30日房地产放松限贷政策；10月30日政府提出推进住房等六大领域消费；11月21日央行降息；12月9日—11日中央经济会议未提房地产，政府再度表态让位市场。

　　第二，宏观经济“调结构“，11月CPI同比增长1.4%，全年4次2%以下低位运行；出口动力偏弱；11月固定资产投资累计增长15.8%，比年初17.9%下降12%；最新出台的官方PMI仅50.1，这些数据显示，经济结构调整，消费地位提高。

　　2015 下半年楼市有望回暖

　　在宽松货币和稳健投资下，降息降准或将交替进行，6月宏观经济有望企稳。也只有在经济面平稳下，房地产以及其他行业才能更好的市场化。

　　现在来看，直接影响房地产的限购和限贷已被放开，降息也已执行，降准在387文的缓冲下或将2015年初执行，那么库存和房产税就成了关键问题！全国城市在2014年下半年已显现分化局面，一线城市10月起量价回暖，房企拿地积极并一度出现地王现象；二线城市仍保持以价换量，西安11月成交商品房171万m2，创2009年12月以来的高位；三线城市库存压力极大，多为中小开发商，资金管控能力较差，2015年仍拼搏于“生存线“。

　　截至2014年11月，西安商品房库存量为3450万㎡，去化周期高达29个月；商品住宅库存2185.7万㎡，去化周期达22个月。在正常去化速度和开工面积不增长的情况下，2015年9月市场有望回暖，但如果一季度有持续给力政策落地，回暖时间必定提前。所以对于二线城市的西安来说，“五一”前仍保持“以价换量”之举，特别是中小型开发商，甚至可以卖股权，利用PE和REITS金融手段等方式度过“难关”。当然这并不是长久之计，在城镇化发展下，改善性需求大量释放，这就要求开发商的片区配套规划性强，产品升级分化，管控开发能力强等综合全面的素质。

　　房子在中国老百姓的心中有着特殊的意义，但不论市场如何房价如何，首先必须明确自己的需求，而不是一味地跟风。最后我特别想说，2014年11月西安商品住宅价格为6522元/㎡，在10个二线强城市中价格最低，但西安作为西北五省之首发展潜力巨大，所以建议购房者“该出手时果断出手”！

　　记者 支佳昕