越秀地产

　　牵头把脉楼市

　　在上月闭幕的中央经济工作会议上，党中央牢牢把握国际和国内两个发展大局，作出了中国经济发展进入新常态的重大战略判断。“新常态”无疑已成为当下最热门的经济词汇，在新的一年来临之际，如何全面理解中央的政策，主动适应经济发展新常态，成为市场各界人士普遍探讨的话题。围绕这一热点，1月16日，由越秀地产牵头主办，广州市总工会、广州市房地产行业协会、房博士网协办的“2015政策形势预测与投资理财论坛”在广州四季酒店举行。中国著名财经作家吴晓波、中国房地产业协会副秘书长王平、越秀地产副总经理朱晨、易居（中国）控股有限公司董事局主席兼总裁周忻、广州市房地产行业协会秘书长许国碧、世联行首席技术执行官黎振伟等嘉宾悉数到场，众多专家学者齐聚一堂，为听众们带来了一场“新常态”下的中国经济发展新机遇的财富盛宴。与会者认为，回顾2014年的经济走势不难发现，全球经济复苏仍艰难曲折，经济增速明显弱于预期，国内经济增速换挡期和结构调整阵痛期叠加共振，下行压力持续存在，未来几年将是产业颠覆和产业变化重大的变革之年。

　　本专题文/图：广州日报记者 王荔珏

　　消费、出口、投资三驾马车已成过去

　　在著名财经作家吴晓波看来，如今的商业世界变得越来越陌生。原来很多成功的商业模式，在今天这个市场环境下已经不灵了。原来很多崇拜的企业家人物，好像在2013、2014年都陷入很大的困境，世界越来越陌生，消费者不见了，品牌也不见了。这是2014年整个企业界面临的极大的困扰。

　　吴晓波称，他对中国企业史进行了长时间的研究，如果看1978年以来中国企业的产业变革，会发现有很长的波段。第一个阶段是1978年到1998年，这20年内是中国产业的第一个大变革时期。期间发生了几件事：国家由短缺经济变成了过剩经济。1980年主要用票据消费，到了上世纪九十年代末期的时候，开始打价格战和品牌战，商品丰富了；1998年中国的企业在本土市场赚钱，主要是吃、穿和用的三个行业，如饮料、保健品、食品、纺织服装、纺织设备、冰箱、空调、洗衣机等行业，今天中国吃穿用的全国性品牌，90%是在1998年前形成的；1998年中国遭遇东亚金融危机巨大的冲击。

　　吴晓波说：“我2000年写了一本书名为《大败局》，写了10个企业，其中7家企业死在1998年。”此后，中国政府开始改革，改革的方向是形成了“三驾马车”：消费、出口、投资。第一，开放了房地产行业，从1998年，当年是两个政策，第一是取消了福利分房并大规模地推行商品房的政策。中国人民银行鼓励按揭20%的贷款，内需拉动就是以房地产为主力的消费，在买了新房屋后，形成购买空调、洗衣机、冰箱、地毯等的辅助消费。第二，中国制造，中国企业慢慢放开了民营企业的限制权，让民营企业自己做外贸。东南沿海的中小制造型企业构成了中国的第二极。第三，中国政府发行了6000亿的国债，在长三角和珠三角、北京等区域修高速公路。所有关注中国经济的人说，中国经济好不好，就看消费、进出口和投资这三大领域的钱。

　　新视野新消费新金融新城镇化

　　构成新的经济模式

　　2015年中国经济好不好，未来10年中国的产业经济增长在哪里？吴晓波认为，已经不在上述的三驾马车中。这可能是2014年所有观察中经济最大的变化。未来是：新视野、新消费、新金融、新城镇化这四个领域，这是当前面临最大的变化，这也是经济发展的第三个周期。

　　第三个周期和第二个周期的区别在哪里？吴晓波解释，第二个周期中看到的消费出口和投资，全部是从无到有，原来没有外贸，原来没有城市化建设，现在有了。第三周期的变化是从旧到新。实体经济是有的，消费经济是有的，城市化也进行了10多年。未来是所有商业模式对旧经济覆盖式的憧憬。

　　为什么从业二三十年的老朋友觉得世界越来越陌生了？因为，原来的模式从2014年开始发生变化了，所有的行业都在发生危机，例如食品行业发生的危机，消费行业发生的危机，金融企业人心惶惶不可终日，房地产行业也在讨论明天在哪里？“未来几年是产业颠覆和产业变化重大的变革之年。”吴晓波如此表示。以制造业而言，过去几年中，所有东南沿海的制造业都很困难，去年浙江省倒闭歇业的中小企业大概在600万家左右，广东的企业也是如此。为什么制造业困难，其实所有的问题不是出现在外部，所有的都是自己造成的。珠三角的企业依赖于土地、人力、税收和环境。中国制造的优势就是两个字“成本”。如今土地很贵了，人力成本每年都在增加。在中国开个小店，过去三年中，服务员的工资增加13%左右，但是商品价格可以增加13%吗？不一定的。税收全部实行国营待遇，“营”改“增”后，区县给到地方税收的返回越来越少了。原来多年习惯的成本优势的模式发生了变化，并且比这个更加糟糕的还有。

　　吴晓波表示，如果中国实体经济仅仅面临这四个问题还好办一些，降低成本，提高效率，还是可以有出路的。但如今出现的新问题却是渠道不行了，所有做渠道的人都没有钱赚了。过去做品牌推广很容易，在中央电视台打广告成为标王就可以了。但是现在的“80后”、“90后”却不愿意看电视了。资本模式发生了改变，人力模式也改变了。今天所有做制造业的企业都很困难，而且最困难的是大型企业。预计2015年有几个大型企业，包括家电、服装、饮料等行业，在2015年将会发生“黑天鹅事件”。

　　“中国所有做服饰企业和餐饮企业，都面临重大的危机。”吴晓波说，这是制造业面临的危机，同时在制造业中看到很多新的变化。他认为2015年后，中国市场真正的创新能力不是大型企业，而是中小型企业，真正有活力有未来的是年轻人。

　　新的制造业企业出现几个特点，未来中国做生意的人，大概只能干一件事，多元化的公司已经不行了，必须是专业化的公司。老板必须要懂互联网，必须要懂信息化，用信息化革命的手段，完成公司内部的改造和外部的改造。由原来的大制造模式，一次做牛仔裤100万件，每一件赚5元。现在改变为只做5万件，生产的过程中，就已经被消费者购买和订购了，这种逻辑对很多大型企业而言是非常陌生的，“我认为这是未来的模式。”吴晓波如是说。

　　未来整个中国的城镇化建设将由70多个大城市变成几万个县镇和集镇。所谓的产业变化，就是由“三驾马车”经济模式变成 “新视野、新消费、新金融、新城镇化”四个新的经济模式。最有意思的是，今天的中国，是没有传统企业，也没有夕阳行业的，无论你是做鞋的或者是做家具的，都有很多的钱赚，关键是产业思维即将发生非常大的变化。

　　吴晓波预言：2015年总的来讲就是泡沫复苏、资本市场狂欢。政府大规模的投资又出现了，发改委批了300多个项目，涉及到7万多亿元。第二是产业模式的变化，新的商业模式会崛起。“2015年是新的产业周期的开始，有很多新的年轻人。第一要敢于投资，第二要敢于负债，第三要敢于创业。”吴晓波如是说。

　　地产企业现金为王是守则，出路是求变

　　在论坛上，易居（中国）控股有限公司董事局主席兼总裁周忻就“市场之变，行业之变和企业之变”发表了主题演讲。周忻认为，现在中国的房地产行业是处在一个非常乱的时期，至少说是变化非常多的时期。预计在一、二季度房地产市场还是以平稳为主。市场在变，我们要乐观。但是房企在战术上，一定要谨慎，谨慎，再谨慎，坚守现金为王的原则。今年中国房地产市场是充满着变化的一年，不要太乐观。

　　周忻表示，现在是房地产企业最好玩的时候，任何一家房地产企业，都在思考着变化。如今，大老板用钱刺激的时代已经过去了，围绕中国的职业、人的发展，天天有谈不完的变化，天天有想不尽的东西。不过，现在大家谈得比较少的是产品。

　　周忻强调，现在对房地产而言不是常态期，而是变革期。最核心的问题是什么？从上世纪九十年代初到今天，有30多年的时期，我们是为盖房子而活着。从2015年开始的30年，我们将是为住房者而活着，现在这段时间，如果企业不变，不去求变，而仅仅是认识什么“新常态”，我认为是错的。因为不知道新的模式是什么，很多企业都在改变。整个中国很多企业做的事情就是守住自己核心的东西，然后再出新。

　　周忻直言：“今天的‘乱’和‘变’并不是新常态，而是为了未来一个新商业模式的形成，一种新的常态的形成。我相信过了这段时间，中国房地产行业将步入稳健的行业。”

　　新常态下房地产要打好为流动人口服务这张牌

　　在新常态下房地产领域应该怎么发展的问题上，王平作为中国房地产业协会副秘书长就给出了一个相当新鲜的答案：新常态下房地产是零。论坛上，王平以手机取代BB机、数码相机取代胶卷后又被手机取代的生动案例来提醒与会者要充分重视行业的转型与机遇。

　　就房地产市场而言，王平则详细介绍了其四次转型的具体历程。

　　1980年到1990年，特别是1988年的时候，我们在论坛上经常说的一句话就是，要注意市场经济将到来，计划经济将结束。一大批国营企业不相信，给了计划、销售的指标，有计划就干，没有赔的。论坛上提醒大家，中央停止计划后，自己拿地，自己找钱，自己建设，不相信这些提醒的企业，就如被“温水煮青蛙”。而跟得上市场的公司，都在茁壮成长。这是第一次转型，计划经济是旧常态，市场是新常态。

　　第二次转型是1990年到2000年，由于大批企业如雨后春笋般出现，有利润自己赚，要施工成立施工企业，要设计成立设计企业，资源都在自己手里，不给别人。当时行业协会发出的预警是不要做大做全，只有专业化的公司才可以茁壮成长。最终，大而全的公司果然受到了不专业的拖累，而专业化的公司则迅速成长。

　　2004年到今天，旧常态是什么？危机四伏，不管是“非典”的危机，还是“千年虫”的危机，反正危机让大家缩手缩脚了。新常态是坚持走可持续的发展道路，坚持发展思路的企业，有的仅从2008年到2010年就翻了十番。

　　如今房企面临最后一次的转型，将往哪里转？这次转型将是前几次转型的总和。1984年到2004年房地产是为固定人口服务，新常态则是为流动人口服务，这是最大的转型，如果不转型，还会有企业依然会成为温水中的青蛙。

　　王平强调，新常态就是为流动人口服务的时代将到来。其口号就是迎接国内中低收入家庭异地休闲度假的时代，如果广东省有1亿家庭来旅游度假，而广州有1/5的人到周围休闲度假都还找不到地方，那还叫房地产的发展吗？因此新常态下房地产是零。

　　超大城市的凝聚力将为楼市带来更多需求

　　在论坛上，越秀地产副总经理朱晨还详细分析了房地产的走势与人口变化之间的关系。朱晨说：从2006年开始，中国人口的自然增长率低于死亡率。预计到2016年前后开始出现人口的负增长，这样的话，房地产行业到2016年需求来说，会达到顶峰，既而进入下滑期。估计2020年人口红利消失，人口转入中低速增长。

　　从中国育龄人口来说，24岁~29岁是高峰期，在2015年达到顶峰之后缩减。因此，2015年是一个门槛和分水线，之后育龄人口全面下滑，新生人口萎缩，将导致房地产行业进入供求的逆转。从适婚的年龄来说，预计2016年达到顶峰。

　　除了人口的变化之外，还要关注流动人口的变化，如今，北上广深的流动人口和常住人口的比例已经超过了1：1，流动人口的比例非常大，而且将继续增大。随着国家在交通方面投入大量的资源建高铁、高速公路、轻轨等，虽然说有一部分的初衷是为了分流超大城市的人口。但同时反而造成另外一个效果，就是超大城市周围的人口往中间聚集，超大城市的人不但没有分流出去，或者说是有质量，有高消费能力的人没有分流出去，反而是往超大城市聚集得更多。尤其是北上广深等一线城市，以及1.5线城市都将带来更多的财富聚集效应。这无疑将对这些城市的房地产市场会有向上的拉动作用。

　　此外，由于76%是流动人口，而迁移的人口也大多将家乡的父母接到身边赡养，这种现状都会给一线的超大型城市带来更多旺盛的需求。

　　当然，对房地产行业而言，最大的利好还在于城镇化的推进，预计到2025年中国城镇化才达到70%。此前的这一时间内，房地产市场都面临非常大的需求。

　　越秀或将推出合伙人计划

　　面对机遇，房地产企业应该如何把握？对此，朱晨的心得体会是：多渠道融资、收缩一、二线、营销模式创新、结构转变。

　　朱晨表示，房地产企业的昨天是靠资源取胜，今天是靠能力取胜，明天靠的是模式取胜。如今，所有的房地产企业都在谈转型、升级、优化、调整，谈自己的商业模式，做各种各样的模式和试点，想去突围和突破，是否可以找出共性。找到房地产行业总体的商业模式，可能是一个框架，但是不同的企业因为自身的资源不同，自身能力的不同，自身结构的不同，可能在这一模式中更加的有侧重点。

　　在论坛上，朱晨在提及万科发起的“事业合伙人”制度时表示，这种制度将会改变整个行业，而越秀地产也在跟进，将推出越秀地产的合伙人计划，并称希望这是未来新的经营模式。

　　结合当下的宏观经济形势，朱晨还给出了房地产投资攻略。他表示，投资者关心的是物业是否可以保值增值，但这要看的依然是供求关系。只要供大于求，物业的价值就会跌，供少于求就会涨。

　　如果有自住的需求，就不怕买入。如今，在广州供应量相对比较大、供求关系平衡的地方，如萝岗、金沙洲、番禺等板块确实是可以买到性价比不错的产品。因为供求关系平衡，价格是不高的。朱晨认为，广州这种超大型城市，房价只会往上走，现在已是入市的好机会。即使楼市短期内有波动，但长期肯定还是往上走的。

　　朱晨直言：“在供求关系平衡的地方，希望房价能比较快的上涨也不太现实。只有供小于求或者是资源稀缺的地方，其价格才会相对涨得快一点。”朱晨称，他个人喜欢大学城，因为那里已经没有土地可以再供应了，资源优势非常明显。而且大学城的物业价格被低估了，其价值也是被低估了。朱晨更是半开玩笑地透露说，“各个房企卖房屋的时候，先会搞内部员工认购，你们下次买房的时候，可以问问越秀地产广州公司的同事，新推出的产品内部员工认购是否火爆，如果很抢手的话，一定错不了。”

　　越秀地产副总经理朱晨

　　市场的供求关系将决定行业的发展前景

　　由于新一代决策层以“新常态”定义当下的中国经济发展阶段，并通过“新常态”透视中国宏观政策未来的选择。导致很多人都说房地产行业也进入了“新常态”。对此，朱晨却表示，对于房地产行业进入新常态的提法，他个人并不是太认同。

　　朱晨认为，现在的房地产行业终于开始正常了。在过去的若干年中，无论是供求关系的失衡，导致房地产行业一夜暴富的情况，或者是政府过多的干预，使得房地产行业出现扭曲这些都是不正常的，今天供求关系趋于合理，政府闲不住的手缩回去，市场交给行业，这才是正常的。只有市场的供求关系才决定了行业的发展。

　　朱晨表示，不必要在这个时间过多关注政府是否会出更多的辣招，出台房产税政策等等，房企真正要关注的就是市场供求关系。

　　2014年房地产行业波动非常之大，竞争激烈，在这种情况下，越秀地产全年累计完成的合同销售超过了220亿元人民币，同比上涨了50%。其增长率在行业内绝对是领先，而且是脱颖而出。朱晨表示：“这得益于我们独特的战略平台商业模式和随行就市的模式，2014年加快项目的去库存化，并为客户创造了舒适的体验。而精准的贷款模式，则解决了客户的资金难题。”

　　朱晨认为，从房地产行业来说，GDP和房地产行业是高度相关的。尤其是中国经济处于调整和下滑的趋势当中，短时间之内，中国还没有找到另外一个经济来源去填补房地产。在延缓经济下滑趋势之际，房地产行业还是最核心的支柱之一。房地产行业的位置，在相当时间内是不可替代的。同时，我们看到房地产行业是周期性的行业，经济体越大，房地产行业的周期就越长。有一个统计分析，美国的平均周期是17年，日本是8.3年，中国大的周期是18年，往上9年，往下9年，今天我们是处于往上9年见顶开始平缓下滑的9年，后面的9年，不像以前的日子好过。中国在过去过多的政府干预和调控，使得这个行业出现了大周期和小周期。3年可能是一个小周期，扭曲了一些市场规律，但是大的行业和大的趋势是不会发生变化，这是自然的规律，也是经济的规律。

　　朱晨强调：“说到底，房地产中的房子是给人用的，真正的供给关系就是人，如果将人的事情摸透，基本上行业到底什么时候会往上走，什么时候往下走，心里就有数了。”

　　三甲医院即将投入使用

　　金沙洲配套再添新利好

　　金沙洲，作为市政重点打造的宜居新城，经过十年开发，升级变化可谓有目共睹：商业方面有国昌、广百、永旺、摩登百货等大型品牌购物中心进驻；地铁六号线和水巴的开通解决了“堵城”困境；白云中学、广东华侨中学等重点学校开学，也为金沙洲变身“教育高地”攒足了底气……近日，备受关注的金沙洲医院的建设也已进入收尾阶段，昭示着金沙洲生活迈向全面成熟。

　　日前，白云区金沙街开展人大代表进社区接访活动时发现，社区居民关注焦点多集中在广州中医药大学金沙洲医院（以下简称“金沙洲医院”）的建设情况。记者在采访中获悉，目前金沙洲医院建设已进入收尾阶段。

　　据介绍，金沙洲医院占地面积3.4万平方米，医疗用房10万平方米，按照三甲医院标准打造，科室齐全，设置床位1200张。为了保障良好的就医环境，该医院周边环境也在进一步升级之中。

　　“悦泷山”绝版山水墅王

　　市中心低总价 值得出手

　　地处金沙洲腹地的星汇金沙，是越秀地产在金沙洲斥资打造的生态型居住社区，生态景观堪称中心六区绝版之作：依浔峰山余脉而建，2.5公里浔峰山脉宛若天然屏障，隔绝都市嘈杂；私享10万平方米天然湖泊原生湖景波光灵动，涵养舒朗身心；紧邻千余亩浔峰山生态公园，目之所及皆是宜人绿意。

　　目前，星汇金沙主推“悦泷山”别墅组团的200～250平方米南区产品，拥有私家山体和独立交通系统，同时直面社区内4万平方米的一线湖景，既有对山的安全静谧，又有向湖的开阔通透。更为突出的是，它还有几乎与销售面积相等的使用面积赠送，堪称“买一送一”。加上设计得当，整体居住感觉不亚于300~400平方米的别墅。

　　据悉，本次新品均价为35000元/m2起，值得关注的是，星汇金沙是目前金沙洲最后的低密墅区，不久前央行出台放松限贷和调低利息两大优惠政策，直接减轻首付、月供两大负担，面对正在低位回暖的楼市，目前或许是值得出手的最佳时机。

　　悦泷山样板房抢先睇

　　相关链接

　　越秀地产2014年销售220亿

　　顺利完成年度目标

　　日前，越秀地产发布年度业绩显示，2014年销售额为220亿元，同比上升50%，顺利完成年度目标。

　　数据显示，2014年，越秀地产累计合同销售（连同合营公司项目的销售）金额约人民币220.14亿元，同比上升50%，累计合同销售面积约188.61万平方米，同比上升63%。累计合同销售金额约占2014年合同销售目标人民币220亿元的100%。

　　若将订购（正式销售合同将于订购后短期内签署）计算在内，2014年，越秀地产合同销售及订购金额约人民币238.21亿元，合同销售及订购面积合共约210.56万平方米。据介绍，越秀地产在2014年灵活调整营销策略，积极应对市场的下行变化，目前，在越秀地产进入的12座城市中，有超过10个城市的项目正在销售，其中，星汇金沙、可逸江畔、岭南山畔、岭南雅筑、岭南林语价格实惠，销售策略上的“多点支撑”格局得以进一步巩固。

　　除了住宅地产，越秀地产在养老地产领域也将大展拳脚。2014年9月2日，越秀地产旗下的广州城建开发设计院有限公司，与拥有先进理念、营运成熟的养老运营机构澳大利亚IndependentManagementGroupPtyLtd公司就“老年社区发展事业”签署战略合作协议，正式进军养老地产，预计在年内将推出试点项目。

　　同时，越秀集团在业内首创“开发+运营+金融”模式，如今，越秀集团以房地产、交通基建、金融等为核心产业的“3+X”产业体系互相关联，地产金融化趋势明显。其中，越秀房托就是国内房企中唯一拥有房地产信托的公司。