2001年，济南阳光100项目启动，济南首个大盘开始建设。如今十四年过去了，济南已先后迎来了保利、绿地、中海、恒大、华润、龙湖、融创等全国一线品牌房企的到来。它们已超高的速度布局齐鲁，并在济南东、西、南、北、中等各个区域，实现了开拓。“全国一线房企的到来，对我们本土房企来说确实像狼来了。”曾有房企的负责人向记者坦言，近年来本土房企的份额受到了挤压。全国一线房企快节奏的开发、大手笔的规划和精准的营销都让他们大开眼界，甚至自愧不如。

　　迅速大规模拿地，快速开发

　　2013年9月26日，恒大地产旗下四家公司，一举拿下了西客站12块土地，总用地面积达55㎡，总耗资达38亿。2013年11月10日，位于该地块上的恒大翡翠华庭项目开盘，劲销5.2亿。此时，仅仅距离恒大拿下该地块的时间还不到2个月。这样高超的速度，对一般的本土房企而言，往往是无法想象的。2013年4月，同样拿下奥体西路某地块的本土房企，首次开盘的时间却在2014年11月，距离拿地已经过去了整整19个月。“很多本土的房企，往往在拿完地之后，才考虑用该地块来开发什么样的产品，而像恒大、万科这样的一线房企，因为有标准化产品体系成果，在拿地之前，就已经充分论证产品和设计方案，在拿完地后，就马上进行开发，这样既节省了土地成本，又能迅速回流资金。”对于恒大的开发模式，业内人士刘先生称，并不是所有的房企都能采取这样快节奏的开发模式，它要求企业具有完整的标准化的体系成果，并且管理团队还要能承受如此高压的、快节奏的开发，这不是一般的房企可以做到的。

　　一线房企热衷新片区，带动市民新城置业

　　2013年9月龙湖地产终以8.69亿拿下济南西客站五宗地块，成为进驻济南西部的又一个一线房地产企业。如今，西客站片区已经拥有了万科、绿地、恒大、金科、融汇、海亮、龙湖、鑫苑等8家全国知名品牌房企房企进驻，而东部片区，更是汇聚了中海、保利、恒大等一线房企。但是相比市中心而言，一线房企的布局就要少得多，仅有恒大帝景和世茂天城、保利海德公馆等为数不多的几个项目。

　　“品牌房企进驻新区，一是新区地价比市中心便宜，二是拆迁压力小，出售的大多土地都经过熟化，符合一线房企快速开发的要求，同时一线房企的品牌实力较强，对市民而言具有品牌号召力，并且新区政府往往有招商引资政策，品牌房企进驻新区要比进驻市中心的成本也要低得多。”刘先生表示，正是由于这些原因，一线房企比较热衷新片区。而它们的进驻，往往也会带动更多地产商的进驻，从而促进新城的发展和一线房企自身开发项目的增值、升值。

　　因地制宜，大城多由品牌房企造

　　如今，济南东、南、西、北部都有“大城”的规划，除了南部的鲁能领秀城由本土房企开发，北部的中海华山珑城、西部的融汇城、东部的绿地城，都将由品牌房企开发。缘何品牌房企热衷造城?不少业内人士认为，近两年快速发展，为促进新区发展，政府部门在土地供应上往大地块方向有所倾斜，一方面吸引实力雄厚的大牌房企进驻，另一方面也想通过大牌房企造城模式，带动区域发展。

　　事实上，当前300亩以上的大项目也是近几年才逐渐增多的。追溯到十年前，济南房地产开发还处于初级阶段，基本上以本地开发商为主。他们资金实力相对有限，土地价格也相对便宜，仅有个别的资金实力雄厚的开发商进行了圈地。

　　随着城市发展提速，全国大牌相继进驻，为满足大牌房企的需求，国土部门推出多宗大地块，以便品牌房企拿地后，可以打造成有影响力的综合型项目，既填补区域的配套空白，也能带动区域的发展。

　　精准营销，一线房企常善创新

　　“以前我们在售楼处里等着就行，现在不行了，竞争太激烈了。”说起近年来济南房地产市场的变化，一家本土开发商坦言，越来越多的外来品牌房企进驻济南后，营销手法多样化，营销带动的销售也越来越明显。

　　对于一些一线开发商而言，控制成本，取得良好的销售业绩是最重要的结果，而决定成败的关键因素就是销售手段。近几年来，几乎所有在济南居住的人们都感受到了楼盘销售手段的创新所带来的威力。铺天盖地的短信轰炸、疯狂的电话销售、一个又一个的看房团、到处都是地产广告等等。开发商从宣传、优惠、服务一系列领域实现在营销创新上的突破。

　　“这些宣传、渠道上的创新并非是房企营销创新的全部。很多项目从产品设计、社区配套、甚至是楼盘定位都发生了极大的变化。”这也是品牌房企的一种营销创新，业内人士刘先生说，像恒大、万科入驻济南后，开始主打了市场上未曾出现过的精装修、全装修产品。龙湖地产入驻后主打低密洋房，这些都是品牌房企的精准定位、营销创新，而本土房企因为自身实力和眼界等局限往往并没有注意到这些问题。这些年房企之间的竞争加剧后，本土企业的创新能力也有所改观。

　　(楼市记者 杜壮)

　　链接：

　　2006年

　　保利拿下保利芙蓉地块;绿地地产以和本地开发商合作的方式，以“绿地泉景”的名称出现在水泥厂片区，

　　2008年

　　中海2月份拿下了盛福片区现在紫御东郡地块后，6月份又拿下了奥体中心东侧现在的奥龙官邸地块;绿城也通过与海尔合作的方式在济南亮相，参与现在海尔绿城全运村的建设。

　　2009年

　　绿地独立拿下西市场现在卢浮公馆的地块，中海继续发力，拿下了二环南路九曲片区现在中海国际社区地块;保利拿下了位于洪家楼片区的现在海德公馆的地块。

　　2010年:

　　恒大在济南外围落子唐冶、王舍人和长清，分别是现在的恒大名都、恒大城和恒大绿洲;绿地开始西进，拿下了现在绿地国际花都地块;保利则继续在市中心拿地，于2010年年初取得了现在保利大明湖的地块。

　　2011年:

　　中建西边拿下了现在锦绣城的地块，东边拿下了现在凤栖地的地块;世茂拿下了济南绝对核心位置的解放阁、舜井街片区地块，绿地在泺口片区拿下绿地滨河国际城地块。

　　2012年:

　　华润拿下了现在兴隆片区华润中央公园地块;12月，万科拿下位于化纤厂片区现在万科城地块，保利分别在西市场片区和化纤厂片区拿地，即现在的保利中心华府和保利华庭项目;

　　绿地在西客站站前广场东侧拿下绿地中央广场地块;恒大拿下现在高端项目恒大帝景地块，同时紧跟市政规划，在西客站拿下现在恒大雅苑地块。

　　2013年:

　　龙湖拿下名景台地块，中海5月份又拿下现在天悦府项目地块;绿地拿下现在新都会项目地块和西客站香榭丽公馆地块;恒大拿下西客站片区10几宗地块，即现在的恒大翡翠华庭、金碧新城、世纪广场和恒大天玺项目地块;万科拿下工业北路奥体中路现在新里程项目地块。

　　2014年

　　中海拿下华山片区4000亩土地;世茂参与到官扎营旧城改造项目中，运作了现在世茂天城项目;绿地在唐冶拿下绿地城地块，保利也在西市场片区现有项目保利中心华府附近拿地;

　　融创则以与建邦合作的形式进入济南房地产市场。