“企业到了一定规模之后利润率反而下降，这是中国房地产市场的发展趋向，一方面土地成本越来越高，另一方面竞争越来越激烈，房地产企业不可能再获取高额利润。”正如易居中国控股有限公司执行总裁丁祖昱所说，2014年房地产行业发生了以巨大的变革，房企之间分化加剧，出现了三个阵营。

　　丁祖昱认为，处于第一阵营的房企在保持规模上升的同时都在探索一种适合自身发展的转型方式。“万科提出要进入家装产业、万达走国际化路线、恒大多元化跨界。”

　　规模扩张致房企竞争加剧

　　日前，各大房企陆续发布年终销售业绩，绿地集团以2408亿元销售总额、2115万平方米的销售面积登顶2014年度中国房企榜首，其国内收入2255亿元，较上年增加43%，海外收入达到153亿元，较上年增加467%。

　　在业内看来，2014年绿地实现高速增长与其海外突出表现密不可分。过去两年时间，绿地海外投资额累计超1200亿元人民币，并先后进入韩国、澳大利亚、美国、英国、马来西亚、泰国、加拿大、德国、法国等四大洲9国13城。绿地集团董事长张玉良表示，海外收入到2020年占公司总收入超过四分之一。可以预见，未来海外市场将是绿地房地产板块销售收入重要组成部分。

　　同样位列榜单TOP10的万科，今年12月万科实现销售面积206.8万平方米，销售金额250.3亿元，同比分别增112.0%和 128.7%。2014年全年累计实现销售面积1806.4万平方米，销售金额2151.3亿元，分别比2013年同期增21.1%和 25.9%。

　　回顾过去的一年，转型成为万科提及频率最高的词汇。 2013年，郁亮首次提出，万科将由传统的住宅开发商向"城市配套服务商"转型。经过这一年多的探索和尝试，转型的思路变得逐渐清晰。"具体而言，未来万科的业务将分为三部分，"郁亮表示，"在传统的住宅领域，我们会按照'好房子、好服务、好社区'的'三好'标准，继续为城市家庭提供优质的居住服务；同时，我们也会积极拓展消费地产和产业地产领域。"

　　根据规划，2015年，万科将加大商业服务、教育、养老等社区配套服务，打造更丰富全面的社区生活体验；此外，还将针对养老、医疗、度假等城市发展亟需的需求，为城市居民提供针对性的产品和服务；同时也将拓展产业地产、创业园区等领域。

　　多元化跨界还需三年摸索期

　　除了以上两家房企以外，其余五家千亿房企同样竞争激烈。2013年跨入千亿军团的恒大地产，2014年表现突出，从近期公布的业绩情况来看，恒大2014年全年实现合约销售金额约为1315.1亿元人民币，已完成全年合约销售目标1100亿元的119.6%；年度合约销售面积约为 1819.8万平方米。合约销售金额、合约销售面积分别同比增约31.0%及22.2%。同时，恒大亦将2015年的合约销售目标上调至1500亿元人民币，并表示有信心达成该合约销售目标及保持其于中国物业市场的领导地位。

　　业绩保持稳步增长之外，恒大今年跨界动作频繁，先后在快消、农业、能源、乳业等领域进行多元化探索。

　　事实上，在今年上半年恒大业绩发布会上，许家印就曾高调表示恒大坚定不移的发展多元化，根据市场抓机遇。许家印认为，世界500强企业绝大部分发展到一定程度和规模后，都会选择多元化战略。恒大的规模、团队、品牌，如果不走多元化战略，会失掉很多发展机会。

　　对此丁祖昱表示，“房企在多元化探索中分两种方向，一种是在房地产上下游，另一种则完全偏离房地产行业。例如恒大现在做文化、粮食、快消、光伏，与房地产完全不相干，这是一个摸索的过程，为未来房地产规模很难再持续上升寻求可替代方案。很难去判断这种转型的好与不好，转型是否成功可能要到 2018年才能判断。”

　　海外地产是契机抑或盲目扩张？

　　近几年，开发商加大力度深耕海外，据机构不完全统计，2012年以来绿地、万达、碧桂园、万科、等十余家大型房企，在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达上百亿美元。2014年国内房地产市场低迷或成为了开发商投资海外力度加大的重要导火索，海外地产骤然成为了中国房企的又一战场。

　　今年开始走国际化路线的万达集团，在海外表现也尤为突出，海外频频拿地，向外扩张意图十分明显。斥资10亿英镑的海外地产首个项目也于2014年10月份亮相。除此之外，万达在美国、西班牙、澳大利亚等国家有多个项目，资金投入程度紧跟绿地。

　　虽然近几年，中国客户在海外房地产投资成几何翻倍，但单靠国内客户，显然难以养活开发商已经或将要开发的所有项目。协纵国际集团创始合伙人黄立冲表示，很多海外扩张的房企，针对的潜在客户还是中国人，会选择一些不是正常国际房企可能选择的地方，比如说，马来西亚。当地的需求不够刚性，投资的回报可能会很小，未来可能面临转手或出租困难的窘境。除了要面临客户局限大的困难，高力国际调研及咨询董事陈厚桥则强调，房企投资金额如此之大，还将面临市场、政策以及资金等方面的风险。