2014年的全国楼市走得像过山车般跌宕起伏。2013年底楼市的翘尾和楼市政策的明朗化，让开发商和购房者对2014年楼市一片看好。然后，进入2014年，年初市场的春寒料峭，金三银四的残落；红五月的差强人意，房地产市场并没有像想象中的一路高歌猛进。

　　直至“930新政”出台，央行降息两支强心剂注入，楼市慢慢好转，金九银十保住成色。今年这一年，有人说是房地产下行通道的打开？有人说这才是楼市的正常状态？不管是哪种说法，2014年楼市的沉浮，都能让人对今年楼市的关键字进行再回首和思考。

　　降价潮

　　据最新发布的百城房价数据，11月全国100个城市新建住宅均价为10589元/平方米，相比10月10629元/平方米的均价，环比下跌约0.38%，连续第7个月环比下降。除此之外，环比下跌城市数量也在持续增加。

　　其实自今年2月开始，楼市就有“内地香港齐掀降价潮”的说法，之后“降价潮”更是以迅雷不及掩耳之势席卷全国。到下半年，随着楼市库存高企、房价一降再降、成交节节败退的消息不断传来，更是坚定了这一说法，从而导致楼市“观望”成风，救市政策一波又一波地袭来。

　　救市

　　据统计，今年楼市共经历了三轮“救市”。首先是7、8月大范围的限购松绑与取消，其次是9月底的房贷松绑以及紧随其后的公积金新政，最后则是11月的突击降息。除了这三点，有人还把部分地区推行的“购房补贴”也称为“救市”的一种。而在这些较广为人知的楼市刺激政策之外，部分地区也根据当地的市场现状出台了相关政策文件。如一马当先的福建“闽八条”、湖南“湘五条”、宁夏“新九条”、湖北“鄂六条”等。但影响都不如上面几种措施大。

　　限购松绑

　　今年前7个月的楼市可谓一直在限购“松绑”与“不松绑”中徘徊。虽然一年刚过半，楼市低迷之势已渐渐显露，“红五月”不飘红，“火六”也是凄凄惨惨戚戚，一时之间各方纷纷谋求“救市”良方。此时，作为抑制房价“滥涨”的限购政策自然成为首选。

　　6月25日，呼和浩特市正式发文取消限购，拉开了各地实施楼市限购松绑的序幕。事实上，在呼和浩特公开松绑限购之时，已有20城只做不说。此后，楼市“松限潮”更是如同洪水猛兽，一发不可收拾，演变到最后，当初实施“限购令”的几十个城市几乎都干脆取消了这一政策，变“松限”为“解限”。直至目前楼市“限购令”还在执行的只剩北上广深四大一线城市了，而这四个城市当前也陷入了“限购令”取消与否的纠结中。

　　去库存

　　国家统计局数据显示，11月末，全国商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米，楼市库存在高位运行。杭州、贵阳、武汉、温州等众多二、三线城市都为高库存所累，一些中小城市人口导入缓慢，库存高企情况更为严重。

　　住建部政策研究中心主任秦虹曾公开表示，截至今年10月，商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例达到历史最低点，在建房屋中有90%未卖出去。数量之庞大确实让人惊讶。

　　其实早在7月中旬，住建部就定调了下半年楼市调控的主要方向，即“去库存”。这几个月来，“去库存”作为一场漫长而艰辛的攻坚战，时刻都被各大房企当做工作的重中之重。且鉴于近两三个月楼市政策的叠加效应，确实也起到了一定的作用，不过长远来看，楼市“去库存”仍是一场持久战。

　　新常态

　　这是今年年底楼市冒出的黑马选手，从出现以来成为年度房地产行业出现频次最多的声音。有业内专家表示，今年，房地产市场在从行政主导过渡至市场主导。整个行业自今年2月以来的下滑态势还将继续，这一波下滑行情最早在2015年中期结束，未来3年，房地产市场也将进行高度的整合，房地产市场会进入一个正常发展的阶段，房地产企业的经营，也面临着从“粗放式”向“精细化”转变的要求，这就是所谓的新常态。

　　根据国家统计局数据显示，今年前3季度，中国经济增速放缓至7.4%，这意味着与过去相比，中国经济由高速增长转为中高速增长。中国经济进入换档期背景之下，过去十年处在黄金时代的房地产也可开始回归。根据，国家统计局发布的“2014年1～11月全国房地产开发和销售情况”显示，今年1～11月，商品房销售面积同比下降8.2%，降幅比1～10月扩大0.4个百分点；商品房销售额下降7.8%，降幅比1～10月收窄0.1个百分点。

　　与楼市一同经历换档期的还有房价，根据国家统计局数据显示，从5月到10月，全国70个大中城市房价环比下降的城市个数持续增加，由开始的35个到最后的69个。而中银国际关于未来20年住宅需求的结构预测以及我国人口年龄结构分析等研究表明，我国目前处于房地产行业的住宅需求顶峰期，在未来不到5年的时间里，在改善性需求释放的支撑下行业将进入低速运营的新常态。

　　跨界

　　楼市的低迷让房企开始在营销手段上大做文章，以互联网技术为代表的营销手段开始介入传统房地产。今年，万科、恒大、绿城等企业先后触网。面对来势汹汹的互联网营销，万科、远洋、碧桂园等多家房企也主动跨界，借助互联网平台、开启房地产的电商促销模式，利用线上线下相结合的促销活动，吸引购房者出手，提高销售率。

　　进入调整期的房地产行业带来的不适应感，让房企开始跨界寻找出路，以多元化对实践分散单一市场带来的风险。一向标榜致力于住宅的万科在这一年里先后涉足商业地产、养老产业、物流地产、旅游地产、产业地产等领域；恒大进军快消品、粮油产业；绿地进军地铁投资产业，万达早早进军文化、体育、传媒产业，搞足球，在国内外收购电影院线；而绿地、碧桂园等则开始面向海外市场，开始了跨界转型之路。

　　业内有专家表示，房地产最好的日子已经过去。随着房地产行业利润的摊薄，未来十年，依托单一产业的房地产企业将面临困难。要想将风险最小化，必须通过多产业、多业态的发展才能具备可持续发展的能力，而“跨界”则会有利于房地产企业获得更大的利润。

　　互联网

　　2014年被称为房地产互联网元年。在互联网浪潮席卷之下，房地产与互联网也开始频繁接触建立诸多联系。传统房企大佬走访小米，联手京东、淘宝；而淘宝、小米、京东等互联网企业也开始涉足房地产。两方大佬们不断地碰撞出各种“火花”，为自己行业探索出新的“玩法”。

　　从目前来看，房地产与互联网的最大结合还是停留在营销层面。有专家指出，房地产行业本身的长期性、重资产性、不可移动性和复杂性，让互联网想要像其他行业一样改造传统行业一样改造互联网行业，存在很多困难。无疑，房地产行业，将是互联网抢夺传统行业最大的一块“蛋糕”，也将是最难的一块“蛋糕”。

　　中介变革

　　房地产和中介关系一向是“唇亡齿寒”，而今年房地产中介更是内忧外患，日子不太好过。一方面受楼市进入调整期直接让中介公司业绩平淡；而互联网平台的冲击，终于让传统的中介行业迎来变革：自建O2O平台、提高佣金、经纪人持股，中介行业变革在今年好戏连连。

　　12月，链家、思源等北京地产中介大幅提薪后，深圳中原、美联、中联和家家顺四大中介也开始集体加薪。早在两个月前，深圳Q房网就曾推出佣金比例高达55%～85%的独立经纪人模式，这种模式曾引发以中原为代表的传统中介的联合抵制。中介联盟抨击Q房网，通过以高提成招揽经纪人，使得传统中介公司沦为拥有大量房源和客源的平台，而经纪人依托平台独立开展业务，最后导致同行大量经纪人流失，引发行业内飞单现象。

　　两个月后，深圳中原地产、美联物业、中联地产和家家顺地产不约而同地在12月酝酿其薪酬体系的调整。照此前4家中介的布局估算，该次提薪将至少涉及深圳1000余个中介地铺的经纪人，中介变革已经发生。

　　930新政

　　资料显示，今年5月到8月，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅1.2%，跌幅创近十年最大。面对楼市的低迷，开发商使出各种降价、打折手段，仍然无力挽回楼市衰态。直到9月30日出台新政，直接导致今年楼市“银十”变“金十”。

　　“新政”指出，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

　　央行降息

　　继颁布930新政之后，央行带来直接降息利好。下调银行存款利率，直接降低银行融资成本。同时，央行还向中行、国开行和兴业银行注入了500亿元资金，此前两月已向市场注入仅8000亿元。

　　930新政出台后，大多数银行出于成本考虑，并未出现大幅下调贷款利率局面，而且多数优惠银行还设置门槛，使优惠名存实亡，更别说7折房贷优惠了。此次央行直接一步降到位，相当于央行变相为全体购房者打出9.4折优惠；对部分现行9折优惠的银行来说，相当于在原有基准利率上打出8.5折的大优惠。在融资成本和资金环境宽松双重利好下，更多银行将推出优惠房贷利率。

　　时光盘

　　这是930新政、央行降息双重政策福利带来的直接效应。以深圳本地市场为例，也出现过日光盘，但主要原因还是低价。而深圳楼市在11月22日央行公布降息后，迎来暖冬。在降息后的连续几个周末，多个房企加快推盘节奏，连续创出“日光盘”、“时光盘”。

　　根据12月1日深圳市规划和国土资源委员会公布的11月数据显示，楼市成交价和成交量均大幅上扬，近两周交易量创5年来新高。11月全市一手住宅成交均价环比上涨19.5%，同比涨幅达22.4%；成交5787套，环比增长21%；成交面积为57.47万平方米，环比增长28%，为2010年调控以来的最高水平。

　　去行政化

　　12月召开的中央经济工作会议连续第二年未直接提及房地产行业，让楼市调控“去行政化”趋势逾加明确。期盼已久的不动产统一登记制度落地，政府在楼市调控“去行政化”的同时，开始着眼于“自己该做的”事情。有理由相信，接下来，房地产税、土地制度改革等一系列基础性的制度建设步伐将加快，去行政化、趋市场化的楼市新常态逐渐确立，在这种新常态下，楼市更趋成熟、理性。（颜斯敏）