对房地产市场而言，2014年是一个较为特殊的年份。年初开始，市场持续下行调整，为刺激楼市回暖，取消限购、“认贷不认房”、降息、公积金政策放宽等一系列救市政策频出，给低迷的房地产市场注入了一剂“强心针”，促使楼市年终逐步回暖，呈现“翘尾”。对于天津房地产市场而言，2014年更是变化较大的一年，刺激楼市政策频出，促使天津房地产企业布局、商品住宅市场竞争格局、需求特征等方面纷纷呈现出新的发展特点。

　　市场格局

　　改善型购房需求有所释放

　　从2014年半年度数据对比可以看出，蓝印政策落幕之后，远郊区县成交占比大幅缩减13.9个百分点，降至24.5%，其余三大区域市场份额均有不同程度扩大。具体来看，环城四区交通日益完善、配套逐步成熟，且以其价格优势取胜，深受市场青睐，市场份额扩大6.6个百分点，达40.7%，为成交主力区域，也是市场份额涨幅最大区域；市内六区受重点项目入市热销拉动，市场份额扩大5.6个百分点，至15.6%；滨海新区市场份额为19.2%，小幅扩大1.8个百分点。

　　从2014年半年度数据对比可以看出，蓝印政策落幕之后，远郊区县成交占比大幅缩减13.9个百分点，降至24.5%，其余三大区域市场份额均有不同程度扩大。具体来看，环城四区交通日益完善、配套逐步成熟，且以其价格优势取胜，深受市场青睐，市场份额扩大6.6个百分点，达40.7%，为成交主力区域，也是市场份额涨幅最大区域；市内六区受重点项目入市热销拉动，市场份额扩大5.6个百分点，至15.6%；滨海新区市场份额为19.2%，小幅扩大1.8个百分点。

　　需求特征

　　改善型购房需求纷纷入市

　　刚需产品依然为市场成交主力，改善型产品需求有所放大。2014年以来，受整体房地产市场持续低迷影响，各地纷纷放开限购，以刺激市场需求。天津是较早取消限购的城市之一，在5月的房管局内部会议中就明确放开限购，但并未明文公示。在央行“930新政”出台后，10月17日，天津出台“津十六条”，明确取消限购，同时加大对外来人口的购房支持力度，并重新定义首套房的认定标准，对低迷的房地产市场注入了一剂“强心针”，提振市场信心，缓解市场观望态势，有效刺激市场需求，尤其是改善型需求。2014年1-11月天津商品住宅成交面积区间依然以70-120平方米的刚需、刚改产品为主，占比达到60.3%，尤其是70-90平方米的刚需产品，占比扩大了1.1个百分点，为23.1%；144平方米以上产品成交比重较2013年扩大了1.7个百分点，各面积区间均呈不同程度扩大，其中144-180平方米、180-250平方米分别扩大0.5、0.7个百分点。

　　未来走势

　　改善型购房需求刺激新区房市成交

　　中国指数研究院天津分院相关负责人表示，2013年的高基数，全年成交无淡季的销售表现，透支了部分市场需求，注定了2014年市场面临回调，高供应、低成交，供需矛盾日益加剧，导致库存高企，出清周期持续延长。为刺激楼市回暖，提振市场信心，释放购房需求，一系列利好政策频频出台，行政手段淡出，转向由市场自主进行调节，2015年房地产市场有望全面回暖。

　　另外，随着河西区新八大里等成交地块明年相继入市，市内六区将成为市场焦点，市场份额有望进一步扩大，最终带动市场成交价格进一步高涨；滨海新区受自由贸易区的批复落地、京津冀一体化等利好因素带动，区域市场成交量将有明显回暖，对缓解区域的高库存压力起到重要推动作用。

　　这位负责人还认为，今年来楼市利好政策频出，取消限购、“930新政”、“津十六条”、公积金存贷款利率调整、央行降息等，从行政、金融、税收、公积金等多方面对楼市提供利好支持，刺激需求释放。首套房“认贷不认房”界定标准的放宽，购房者的购房成本尤其是首付比例大幅降低，将此前被抑制的中高端改善需求起到推动作用，改善型购房者纷纷解除观望态势，纷纷入市，预计后期改善型购房需求将会进一步放大。

　　时报记者 于浩洋