近年来，房地产市场正进入新常态：城镇住房短缺的时期已经过去，供不应求的状况得到极大改善；购房主体逐步演变为80后、90后以及进城务工者，新购房主体的需求及投资意识不同于上一代购房主体；房地产产业定位和属性也由过去单纯的经济属性为主逐渐向社会属性与民生属性转变；住房的投资属性和资产属性逐渐向居住属性和消费属性回归；未来开发商拿地就发财、购房者买房就升值、政府卖地就赚钱或将“可遇不可求”。

　　新常态下房地产面临的挑战

　　2003-2013年被誉为房地产快速发展期。1998-2013年，中国房地产投资以年均23.5%的幅度快速发展，对GDP贡献率最高达8.0%，成为国民经济发展的重要产业。2001年中国城镇化率为37.66%，2013年提高到53.73％，提高了16.07个百分点，新增城镇人口超过2.5亿，庞大的住房需求不言而喻。就广东而言，房地产开发投资额从2003年的1209.92亿元增长到2013年的6519.47亿元，翻了5.4倍；广东商品房销售面积从2003年的2789.94万平方米增长到2013年的9836.39万平方米，翻了3.5倍。

　　从广东房地产业对经济的贡献率看，2011年之后，尽管房地产业贡献率逐年提高，但与GDP增速走势却背道而驰，且两者的剪刀差逐渐扩大。说明，随着经济发展方式转型升级，传统的房地产业对经济发展的拉动作用已明显不如过去突出。

　　广东省房协秘书长、新闻发言人王韶表示，新常态下，房地产市场短缺的状况得到了极大的改善。作为中国经济最强发动机的房地产其产业地位和依赖度下降，发展动力趋向平缓。地方政府更强调产业带动，更注重城市运营，更看好复合型地产开发模式。土地供应“严控增量、盘活存量”，传统的“征地—卖地”模式发生改变，存量土地再开发将成为未来中心城市土地供应的主要方式。可以预期，传统的圈地运动、大规模囤积土地静待升值的掠夺性经营模式失去土壤。

　　现代服务业转型创新驱动力

　　广东省房协秘书长、新闻发言人王韶认为，未来10年，房地产业虽然有高质量的新型城镇化作为支撑，但伴随国家宏观政策环境、社会经济环境、政府需求和土地供应渠道的转变，房地产业面临新的挑战和考验。

　　长期以来，传统房地产被简单理解为单一的商品住宅开发与销售，以“卖房”轴心，只有“房”和“地”，没有“产”（“产业”和“资产”）。其实房地产业本质是服务业，具有服务和金融双重属性，房地产价值贯穿于土地利用、项目开发、后期运营、物业服务等全寿命周期，而这些功能和价值，正是房地产推动社会经济发展最为重要的功能，是房地产最具可持续发展的价值。新常态下的房地产应颠覆传统，树立服务和金融思想，通过金融支持和服务运营、互联网等手段寻求长期持续经营，盈利模式从直接卖房赚钱变为长期经营赚钱，从类制造业向现代服务业转型。近年逢勃发展的商业地产、工业地产、文化地产、旅游休闲地产、养老地产等，是房地产业与现代服务业相互融合、相互促进的结果，既服务了新型城镇化，又促进产业转型升级，值得关注。

　　目前，房地产市场竞争趋向白炽化，企业、客户、区域和产品结构分化加剧，未来房地产市场需求主体、竞争格局及供应模式、供应结构都会发生变化，盈利模式也因此改变。房企间竞争将不再是单纯的规模、速度之争，而更多的是企业专业和服务能力的竞争。房地产开发传统的买地、规划、建房、卖房、物管已成为过去最关注点。作为房企，需植入互联网思维，最大限度地整合利用积累的楼盘和客户资源，优化内部管理，挖掘客户生活空间，创新服务方式，实现房地产业与其他产业的有效嫁接，把企业竞争从目前的产品、价格、配套、物业服务，上升到一个崭新层次，不仅要卖出房子，更要维护好、利用好客户资源。

　　省房协观点认为，伴随城镇化进程加快，航空、轻轨、高铁、高速等快速交通建设加快，广阔城乡“连通器”效应明显，沿线周边小城市和乡镇将迎来更多的外溢住房和商旅新需求，刺激和引导农村居民消费习惯及消费模式向城镇居民过渡和转型。众多的城市郊区及县域小城镇，因其所处位置和经济发展阶段，在文化创意、养老养生、旅游观光、生态农业等产业方面具有得天独厚优势，符合国家经济转型和升级的主流，容易获取政府和政策的鼓励和支持。中央鼓励社会资本投向新农村建设，中小开发商完全可以结合自身的状况进行战略转移，通过资本进入和随之而来的管理资源、经营理念，做好新农村商业网点的服务和运营，既拓展了企业的发展空间，又帮助农村商业经营水平实现提升，形成与城镇化互动发展新局面。

　　文/图 南方日报记者 李广军

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　　广东房地产发展论坛即将召开

　　记者近日从广东省房协了解到，针对当前房地产存在的机遇和挑战，深入探讨行业转型升级的机遇与挑战，贯彻省委、省政府振兴粤东西北战略，广东省房协定于12月18－19日在汕头举办“广东省房地产行业协会2014年度会员大会暨广东房地产发展论坛”。大会将以“新常态、深转型”为主题，重点讨论十八届四中全会后宏观经济与房地产市场走势、互联网思维与房地产业价值链重塑、新常态下养老地产、休闲旅游地产、县域地产的机遇和挑战等行业前沿问题，并举办研讨、交流、联谊、考察等活动，并将重磅发布《2014广东省县域房地产发展研究报告》。

　　近年来，广东县域房地产市场总体呈现较快的发展趋势，占据全省的市场份额逐年提高。但县域房地产的融资能力相对偏弱，且以销售型的住宅类产品为绝对主导，面对今年的市场调整期，企业资金压力较为紧张，部分市场先行指标相对趋于收缩。

　　广东省房协秘书长、新闻发言人王韶介绍，即将发布的《2014广东省县域房地产发展研究报告》对结合广东省县域的房地产市场、经济社会环境进行系统分析和综合排名，并提出县域房地产业发展建议，是企业投资县域房地产和政府制定相关政策的重要参考资料。

　　南方日报记者 李广军