过去的10多年里，中国酒店业经历了前所未有的黄金发展期。而从2013年开始，饭店产业特别是高端业态的市场表现从繁荣的顶点向下回调，中端酒店、精品饭店、度假饭店等领域则明显带有发力成长的迹象。

　　在此背景下，未来酒店投资路在何方？中国旅游研究院院长戴斌在近日举行的《中国饭店产业发展报告（2013~2014）》学术成果发布会上表示，“当前和今后一个时期的中国酒店投资，正在进入理性调整的关键时期，并在为下一轮的产业发展孕育着新的能量和动力。”

　　市场预期乐观

　　戴斌认为，国民旅游火热是市场基本面持续向好的有力支撑。中国的旅游总量仍有增长的空间，关注结构的变化，持续增长的民间需求将推动饭店业的常态化发展。

　　数据显示，2013年，我国国内旅游的市场规模是32.6亿人次、2.65万亿元人民币。其中，城镇居民国内游客人均每次花费914.5元，农村居民国内旅游人均花费491元，国内居民国内旅游人均每次旅游消费支出是767.9元，用于住宿的比重是14%。另外还有大约600亿人次乘坐飞机、火车、长途汽车和其它水上交通工具在城乡旅行，无论他们是观光、休闲、商务，还是探亲访友，都会有相应的住宿需求。同样不可忽视的还有本地休闲市场，酒店早已经从早期封闭空间走入老百姓的日常生活中，人们会选择在酒店餐饮、研讨、聚会和举办婚礼。“我们有理由对中国旅游与旅行市场，也就是饭店业的市场基本面保持相对乐观的预期。”在戴斌看来，尽管入境旅游市场下行压力不减，高星级饭店和高端餐饮企业景气值仍处于低位，但受宏观经济平稳运行、大众市场信心和企业家预期相对较高的影响，旅游消费保持了平稳较快增长。今后，民营企业特别是中小企业和国民旅游休闲消费将是酒店主导性的消费市场。

　　投资趋于理性

　　在高端酒店景气下行的同时，中端酒店发力，基于互联网的旅行服务和住宿业创新活跃，旅游投资趋于理性。

　　戴斌表示：“政府直接投资在减少，但其力量仍无处不在；产业投资在兴起，但体量有限，一部分资金开始往国外走。旅游开发或者城市综合体中的酒店项目，以新建为主，二三线城市是主力。鉴于多年来形成的投资惯性，转变发展方式尚需要一段时间。”

　　伴随品牌创设而来的轻资产投资正在兴起。早期的如家、7天、汉庭、锦江之星，后来的维也纳、桔子、布丁，以及刚刚完成品牌研发、正在准备进入市场的麗枫、全季、亚朵等中端酒店项目，普遍采取了租赁、改造和直接经营的方式。这种投资方式虽然单体的量不是很大，但是成百上千的投资计划还是会从根本上改变中国饭店产业格局。

　　同时，住宿业的外延不断拓展。远洋邮轮、豪华游轮、海上浮动岛、房车等新的融旅行、住宿于一体的新兴住宿业态正在进入我们的视野；酒店的资本属性和金融属性日益凸显。在酒店结构性过剩背景下，酒店的交易渐趋活跃，有的酒店开始寻找买主，有的资本在寻找待出售的酒店；以房地产企业和基金管理者为代表的投资主体多元化，品牌创设和产品创新的兴起，正在为中国酒店投资领域注入新的生命力。

　　此外，相对于政府的宏观调控，需求、科技与文化创意对酒店投资的影响力正日趋增强。戴斌认为，新的市场需求催生新的投资机会。国民大众的旅游需求和消费模式的变迁，不仅决定着酒店投资的方向、规模与结构，也对酒店投资的空间布局、业态选择和产品组合产生影响。虽然高端酒店总量过剩，但中国幅员辽阔，仍然会有新发展起来的区域有建设需求。例如，在一二线城市甚至三线城市高端酒店的客房数量已经饱和，但随着国家新型城镇化建设的推进，新的城市圈正在形成和崛起，各类住宿业态需求也随之出现，住宿业投资特别是展示这个地区形象的高端酒店投资也就顺理成章了。

　　不仅如此，出境旅游的日益兴旺也带动着国内资本追随中国人在境外的足迹去投资酒店物业。而高速成长的中国出境旅游消费群体正是这一投资趋势的市场推动力。