近期，开发商为年底冲量，纷纷推出各种花样的营销方式销售商铺：包租、返租、0首付、0月供……乱花渐欲迷人眼，有钱也别太任性。记者日前采访了业界部分投资专家——理性、谨慎仍是他们对商铺投资者强调的重点。

　　模式1：纯销售

　　营销特点：纯销售模式就是开发商将商铺产权直接销售给购房者，不负责该商铺的招商、管理和经营，而是由购房者自行使用。购房者可出租给商家亦可自己经营，灵活度较高。

　　专家观点：纯销售模式常见于社区商铺或者底商，它们是小区的商业配套，一般都会用做小型超市、干杂店、洗衣店、理发店等，开发商大多不会统一招商、统一管理。但如果是综合型商场或者专业市场等项目的纯销售商铺，只售不租或使得整个卖场（商业街）的产权分离，开发商只管卖不管租，业主也是各自为阵，势必导致后期经营陷入无规划、无主题、无特色的混乱局面，这对规模大的卖场来说伤害更严重。如果业主自行出租商铺将使得商铺成为“中介场所”或业态互补性不强，商业聚客能力不足，而且产权分散会使主力店或品牌店进驻难，无法规划经营业态及规范整体形象。

　　模式2：返租

　　营销特点：开发商对外宣传的返租模式分为短期返租和长期返租，返租销售也叫售后包租、售后回租，是指开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，在此期间的租金将冲抵部分售价款或偿付一定租金回报，短期返租年限一般为3—5年，长期往往根据大商家的承租年限而定，以10年、15年为常见。

　　专家点评：实行返租模式，购房者的利益看似有保障，但还是存在一定的风险。短期返租一般为3—5年，这之后购房者何去何从？以后的经营如何保障？都需要提前有所预判。选择长期包租的购房者，一定要了解开发商的真实实力，一旦开发商经济实力不强，在大商家支付较低租金的情况下，小业主的回报或很难保证。这之中还有一种短期委托经营，它是开发商通过聘请经营管理公司一次性支付业主短期（一般2、3年）租金，取得商铺短期的经营权，开发商可以对卖场统一招商、规划和管理，委托经营期结束后业主能拿到人气较旺的商铺。

　　模式3：提前返租

　　营销特点：此前，市场一度出现了“买商铺返租金”的宣传内容，其具体做法是：投资者购买商铺后，可提前获得5—7年的租金，随后将这个“租金”直接抵房款。

　　专家点评：这种提前返租的模式，在宣传上相关部门此前做了禁止。不少人分析认为，其实以这种形式宣传的开发商大多是在玩文字游戏：本来单价在区域内均价只值6000元∕平方米的房子，开发商在定价时会人为将产品的价格调高，提前返给购房者的租金也随之增高。值得注意的是，有开发商还制定了规矩：“返租租金”需要5年后才能兑现。换句话说，在买下商铺的5年内，购房者不但没收益还得正常偿还房贷，但5年后物业的经营情况到底怎样，谁都不好说。

　　模式4：带租约销售

　　营销特点：带租约销售是由于开发商在销售商铺前已经进行了招商，然后再对外销售商铺。这种情况一般见于专业市场，已招进了主力店的大型商场或大型主力店等。

　　专家点评：带租约销售使投资者承担了被动接受商家的风险，一旦商家经营无力，租金回报将降低。另外，带租约的商铺一般销售较贵，真实回报率算下来或并不可观。带租约的商铺与售后包租一样存在风险，很多市场当前经营红火的商铺，并不能保证以后都红火，因此投资者购买此种形式的商铺前一定要充分了解商家的经营能力和品牌知名度等“软件”。

　　模式5：零首付

　　经营特点：在全国多地，不少楼盘都打出了“全盘0首付”和“0月供”的促销宣传，对此，业内外大多仍持观望态度。

　　专家点评：所谓的零首付并非购房者真正不花钱就可以通过按揭购得房屋，以一套总价100万元，首付需要六成的“0首付”房子为例，其采用的方式系购房者先行支付10万元定金，此定金直接折抵房款，开发商再为购房者垫付剩下的50万元首付，购房者在一定时间内结清即可（无利息），但如果没有结清，开发商就会计算较高的利息。

　　这种“缓兵之计”，是否有风险存在呢？记者咨询律师得知，开发商“借钱”给购房者个人，有“打擦边球”的嫌疑，违反了金融法律关于“企业不得贷款”的相关规定。也就是说，如果在按揭过程中银行一旦发现是开发商借钱给购房者付首付，购房者自身是零首付的话，这将不符合个人贷款管理办法，一方面银行可以按规定而不予办理贷款，另一方面，即使在办理了贷款手续之后，也很可能因为购房者缺乏相应的资信能力银行停止提供贷款，最终导致购房者个人的贷款不能得到发放。谭昌明