新华网上海12月4日电（记者 郑钧天）在多方利好刺激政策陆续出台下，疲软近一年的房地产市场近期企稳回升。11月底，央行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，无疑再一次刺激了购房者和房地产业内的敏感神经。

　　2014年最后一个月，中国楼市的“回暖”迹象是否将持续，降息会否刺激房价翘尾？

　　11月楼市前低后高，多城销量实现逆转行情

　　四大一线城市住宅成交环比全部下降，环比下降21％；19个二线城市亦环比下降21％；三四线城市的环比跌幅更达23％……在经过“金九银十”的购房需求集中释放、10月楼市成交数据刷新年内新高后，11月上半月的楼市成交疲态尽显。

　　硕瑞研究中心的数据显示，11月上半月，全国54个重点城市商品住宅成交面积共1028．18万平方米，环比10月下半月锐减22％。

　　然而，就在11月21日央行宣布降息后，11月下半月成交出现戏剧性的一幕。11月末，全国主要城市的房地产市场均对政策利好作出积极反应，中原地产监测的40个重点城市数据显示，11月最后一周新房成交面积较11月前三个周的平均水平上升5％，其中一线楼市成交上升20％，部分二线城市的新房成交量增幅也超过两成。最后一周楼市的翘尾效应使得11月的市场成交量一举超过10月，一、二、三四线城市的楼市销量分别实现了12％、11％、4％的逆转行情。

　　易居中国执行总裁丁祖昱认为，降息降低了购房贷款成本，并在一定程度上改变了市场预期。“此次降息将进一步增强短期市场的信心，年末成交翘尾几成定局。”

　　一二线房价现微幅上涨，不少受访者表示要加快购房步伐

　　业内人士认为，央行降息使市场供需两端的资金成本和压力均有降低，因此短期内住宅销售出现了量价齐升态势。

　　除了成交量的上涨外，一二线城市房价也开始出现止跌回升的趋势。中国指数研究院最新发布的《2014年11月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，在经历了连续6个月下跌之后，11月份北京、上海、广州、深圳、天津、南京、成都、杭州、武汉、重庆等十大城市新建住宅的均价首次出现0．07％的微幅上涨。

　　搜房网调查显示，72％的受访者表示房地产市场将受央行降息影响，49．32％的受访者表示将因此加快购房步伐。

　　毫无疑问，贷款利率下调后，对于购房者最直接的影响就是房贷降了。降息后，5年以上的商业房贷基准利率为6．15％，较此前下降0．4个百分点，相当于贷款利率打了9．4折。同时，五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0．25个百分点至4．25％。据搜房网测算，按照商业贷款200万元计算，利率调整后，30年贷款每月还款12184．56元，较调整前少还522．64元，30年期限内总计少还款18．8万元。

　　作为改善型需求大军中的一员，上海市民王先生认为，降息对购房者来说是个利好消息。“我打算马上出手了，计划贷款200万元，虽然央行降息只有0．4％的利息，但是我算了一下，每个月也能少还500多元，一年能少还不少钱。”

　　世邦魏理仕最新发布研报称，利率下降后，中国房地产市场将从中获益。交易量有望继续攀升，按揭利率方面也有望出现更大折扣。购房者支付能力的提高会让更多潜在购房者进入市场。

　　银行资金成本上升，或给购房者获取优惠利率增加困难

　　由于2008年和2012年央行降息均曾令房地产市场回暖，因此，此次降息也给当前疲弱的市场更多想象空间。

　　专家普遍认为，在限购取消、限贷松绑、普通住宅标准调整以及降息等多重影响下，一线和部分二线楼市成交量在短期内将会提振；但由于诸多城市库存依然高企，加之土地消化周期过长，需求过度透支，房价调整尚未到位。因此，市场短期回暖不具可持续性。

　　上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示，对比2008年首次降息与2012年首次降息的节点，其背后的市场背景有明显不同。首先在供求关系上，今年供求比达到1．3：1，而2008年供求比才1．1：1，当前供大于求的情况明显更为严重；其次，当前市场还是靠刚需或者刚改的购买力在支撑，而2008年由于没有限购政策，投资客入市容易；但现在市场上投资客踪迹难觅，因为政策转向不足以让投资客相信存量可以一夜消除。

　　更有市场人士分析称，由于银行资金成本上升，降息对楼市推动持续期不应过度奢望。上海易居研究员严跃进称，降息后，个人房贷业务必将大大压缩金融机构的利润空间，因而将直接影响银行投放个人房贷的积极性，对购房者而言要获取优惠利率将更加困难。

　　穆迪分析师何卓荣也表示：“在没有货币供应或信贷增长的情况下，单纯的降息不大可能持久拉动房地产的销售。预计全国整体房价将继续承受压力，未来几个月大多数城市的房价会继续下滑。”