随着百货业寒冬的来临和“关店潮”的涌现，购物中心的优越性开始逐渐显现。经过近年的蓬勃发展，中国购物中心已经开始呈现“大跃进”的态势，有统计数据显示，到2015年，我国购物中心的总量将达4000多家。中国购物中心的建设规模为全球之最。

　　然而，购物中心数量井喷的背后，却遭遇到招商难乃至经营困难等现实困境。不过，对于起步华南，有着20多年发展经验的高德置地来说，项目选址的前瞻性、规划开发的策略性，以及综合业态的吸纳能力与管理能力等，使得其在激烈的竞争面前依然信心十足。其珠江新城项目，按照“春夏秋冬”的节奏分步开发，逐步完善升级，做更好的自己，服务好商家和消费者的每一个春夏秋冬。

　　从4000家购物中心中脱颖而出，需具三方面优势

　　购物中心作为一种新型业态，不仅承载了传统百货业转型突围的梦想，也承担了众商家们的殷切期望。然而，随着中国购物中心的“大跃进”式的发展，形势也发生了一些微妙的变化。

　　中购联行业研究报告资料显示，至2013年底，中国购物中心的存量已经达到3450家，中国购物中心的增长区间，从每年开业200—300家提高到现在的200—400家的水平，到2015年中国购物中心的总量将达4000多家，中国成为亚洲乃至全球商业地产最受瞩目的热点区域。

　　知名商业地产服务公司CBRE分析调查全球180个城市购物中心建设状况发现，虽然目前中国购物中心的建设规模为全球之最，但在购物中心数量快速增长的同时，也出现一些购物中心客流量下降，坪效收益降低的情况。有专家表示，中国购物中心经过“大跃进”式发展后，已存在供过于求的隐忧。

　　业界分析，客流量下降原因有二：一是新商业中心增加，加剧了消费者分流、分化；二是电商冲击较为严重。另外，商业中心在业态调整中，也出现了同质化严重的问题，导致对消费者的吸引力减弱。

　　对此，高德置地相关高层深有共识：

　　“在美国这么发达的国家，它的购物中心的存量也只有200多个，而整个中国购物中心的存量就有4000多个，购物中心的竞争激烈可见一斑。在如此激烈的竞争态势下，一个购物中心能否做好，主要取决于三方面：一是地段，一定是最重要的。第二是商业管理经验。第三是品类组合。”

　　商业项目的关键，除了地段，还是地段

　　业界有个说法，一个商业项目成功的关键，除了地段，还是地段。

　　高德置地广场（广州）位于广州CBD核心地段：中央广场绿核公园两侧，从东到西横跨广州新中轴线，优越的地理位置，是珠江新城最具投资价值和发展潜力的商业地块。该项目的总建筑面积为92万平方米，以22万平方米的国际时尚购物中心、33万平方米的超甲级写字楼、5万平方米卓美亚高德酒店和2.7万平方米卓美亚礼庭公寓为一体，融购物娱乐、商务办公、休闲居住于一体，成为新城市的文化地标。

　　不仅如此，其还拥有着便利的交通，地处地铁3号线、5号线、APM线交汇处，也是多路公交站、旅游大巴总站、出租车停靠站，地面、地下有多条人行连廊与周边建筑和中央广场观景台相连，项目之间有多条空中连廊相通。

　　这些区域性大配套为高德置地广场的成功，奠定了扎实的基础。

　　“早在90年代，高德置地开始考察澳洲、美国等发达国家购物中心的情况。了解它们的业态规划、运营管理的同时，高德在思考，在当下中国的GDP水平和竞争水平中，自己该怎么做？当时得出一个结论，回到国内，还是要落地，要根据中国和广州本土的特性来做。”

　　高德置地广场项目开发的时候，天河城正在发展壮大；正佳广场已经初具雏形，业态、招商等等都相当不错；而太古汇也在建设之中。在珠江新城的中轴，东塔、西塔、花城汇一、二、三期等都在规划筹备中。

　　“通过详细的市场分析后，我们决定走差异化之路。在高德置地广场20几万平方米这样的体量情况下，它既要考虑如何跟天河区、天河路商圈、珠江新城的大商圈的辐射力整合在一起，融入大商圈以提高整个大天河商圈的竞争力，又要考虑如何避免同质化，避免互相挤压，做出自己的特色。”高德置地广场规划的负责人如是表示。

　　规划大计，需要商业管理经验的支撑

　　商业地产是百年大计，它跟住宅项目不同，不是靠快速出售、回笼资金后上马新项目的方式进行，而是需要整体项目建设完毕后，带来可持续的租金回报。如何做真正的可持续发展，是门大学问。

　　在高德置地集团看来，关键在于项目规划的水平和具有商业管理经验的团队的支撑。

　　高德置地项目的开发采取了春夏秋冬四个广场分期开发的策略。“从大处来看，罗马不是一天建成的。分期开发，不仅是站在资金合理利用的角度，还是站在经验积累和规划微调的基础上。”

　　“从小处来看，你的建筑肯定是要合理的，你的动线规划要是合理的，你的业态品类也要合理。如果你的硬件不合理，比如，你都没有做餐饮功能，你的排污、油烟、空调都不行，那你怎么可能招商餐饮？一期一期是渐进的过程，可以调整完善。”高德置地相关负责人如是说。

　　良好的项目规划，还需要有经验的团队去执行。中国商业地产的兴盛大约是从90年代初开始的，但是跟欧美等国家相比，我国在商业规划和管理人才方面，是很稀缺的。

　　高德置地在这方面却具有一定优势。“从1993年公司成立以来，高德置地就专注商业地产的领域。它具有20多年的经验和人才积累，很多团队成员从是从基层成长起来的，更了解企业的发展。其次，商业地产要实现差异化发展，一定要学习别人的长处，最好的办法就是人才引进。高德置地在商业团队上，就聘请了很多香港的顾问公司和商业团队。”

　　高德置地集团相关负责人介绍，高德置地人才致胜的另一个关键就是自身的创造。“创造力是一个企业发展壮大的基因，必须要融入到各个环节中间。商业的创造力也是高德置地在秉承的。”

　　战略结盟，成就独特的品类组合优势

　　高德置地定位为专注商业的地产商，坚持长远发展，坚持与战略伙伴合作共赢。

　　为此，高德置地在各种业态上，都在寻找长远的、紧密合作的战略合作伙伴。比如，在百货方面与广百的合作，社区型购物中心方面与天河城百货的合作，在超市方面与永旺合作，在影院方面与飞扬的合作，精品超市与olay展开合作，在餐饮方面，南海渔村是其合作伙伴。

　　高德置地相关负责人表示，高德置地在做大做强综合型业态的时候，一直坚持合作品牌是自身商业发展的根本，“只有他们有生意做，他们赚钱了，他们才会跟着我们一起走。无论从零售的角度，餐饮的角度，文化娱乐的角度，教育培训的角度，我们都将会坚持这种商业合作理念，那就是纳入战略合作，让合作伙伴赚到更多的钱。”

　　■链接

　　春夏秋冬广场

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　　冬广场购物中心依托国际品牌旗舰店、文化生活主题馆、休闲业态，汇聚了城市的高端财智人士，在这里，是专属制定的轻奢专享，以细腻高贵的艺术风格构建而成的华丽空间，以真挚的情感营造愉悦的心灵感受。

　　撰文/于冬雪

　　通讯员：时辉 张舜武