今后在总结试点经验加快立法的同时，还应积极征求各方意见，开诚布公地展开讨论、作情况通报、安排听证等。这一税种由全国人大制定和通过相关的税法，自然十分重要，但客观地说可能还需待以一段时日，走完程序使相关的立法审批条件成熟。

　　法治规范原则：正租、明税、少费、加快立法

　　租、税、费之间具有本质的区别。地租、土地税和使用费三者之间的差别，是十分明显的。土地和不动产税收，是国家借政治权力，依靠立法强制、无偿、固定地取得的一部分国民收入，它是国家政治权力的体现。只要国家存在，不管社会制度如何，税收就必然存在，土地税也就会以各种形式存在，这是各个国家发展的一条基本规律。地租则是土地所有者依据经济原则，向土地使用者索取的一种收入，是土地所有权在经济上的体现。只要存在土地所有权垄断，只要存在土地所有权与使用权的分离，就必然存在地租，这是商品经济存在和发展的基本规律和原则。使用费与上述两者不同，它是对土地投入资金、劳务、工本之后所产生的，没有投入就不能取得收入，它完全是一种对于投入的补偿回报性质。正因为如此，应明确，税收是一种依法强制规定的权利和义务关系，收税是政府的权利，缴税是纳税人的义务。纳税人缴税，并不是因为使用了国家的各种资源或财产，需要给政府以经济补偿，而是一种应尽的义务，它是以法律规定为依据无偿缴纳的。地租是一种协议之上的经济关系，是由于土地使用者使用了土地所有者的土地要向土地所有者交纳的一部分收益，是纯粹的经济关系，是以协议的土地出让和使用关系为基础的，当协议撤销时这种关系就自然消失。使用费是对使用土地、不动产设施及其相关服务的补偿，是以自愿和购买的形式出现的，不以所有权垄断为基础。

　　目前，我国政府的土地出让收入是指市县人民政府依法出让国有土地使用权取得的全部收入，主要包括：招拍挂和协议出让土地收入、划拨土地收入、土地年租金等。土地税收收入是指与土地和房地产业相关的税收收入，涉及土地增值税等10个税种。土地收费是指与土地和房地产业相关的收费收入，主要包括城市基础设施配套费等政府性基金以及耕地开垦费等收费。我国作为集体所有与国有并存的土地公有制国家，土地出让收入规模远大于西方市场经济国家。土地税收相关收入由于税制不完善等原因，目前的规模相对较小。土地收费项目近年来逐步减少，政府收费行为随着“收支两条线”改革的深入推进也趋于规范。

　　我国在改革中已推出的“土地出让金”，其性质是土地使用权的价格，即国家凭借所有者身份对使用权持有人收取的地租；而在地皮之上的不动产，包括消费住房保有环节征收房地产税，其性质是不动产保有环节上使用权持有人所必须缴纳的法定税负，收取者（国家）凭借的是社会管理者的政治权力，在立法授权下强制地征税调节。“租”与“税”两者是可以合理匹配、并行不悖的关系，不是非此即彼、二者只能取其一的关系，不存在所谓不可克服的“法理障碍”和“不能容忍的重复征收”问题。其实关键问题不是重复不重复，而在于重复搭配得合理不合理。中国早已经形成了多种税、多环节、多次征收的复合税制，只需讨论如何合理地“重复”。至于具体启动、实施过程中，由于有税、无税境况会对住房的价格形成产生不同影响，有必要的话，可以考虑采取“老地老办法、新地新办法”区别对待，在税负上做出必要的差异化，调节“出让金生成机制”前后变化带来的价位差。

　　在房地产税改革中，要坚持“正租、明税、少费”的原则。明确土地出让金的租的特点，在房地产税改革中，合理调整相关房地产税的计税基础、税率等，简化与房地产相关的税、费体系。城镇土地使用税、房产税等都存在着部分以税代租的现象，其中尤以城镇土地使用税最为突出。城市维护建设税实际是向享受城市建设设施利益的从事生产经营的企业、个人征收的一种费。在诸如上述租税费没有一定明确的界限的情况下，需要以“正租、明税、少费”为原则来全盘整合和理顺，以使整个房地产税费体系适应我国的市场经济发展和政府职能转变的需要。

　　区别对待原则：坚持住房保有环节税收只调节高端，基本住房层面不涉税，给社会公众吃“定心丸”

　　应该非常清晰地给社会公众一个“定心丸”：以后所有社会成员的所谓第一套房或者家庭人均计算下来的一定标准之下的基本住房，是不被房地产税覆盖的。对二套住房能不能税率从轻也完全可以探讨。对高端征税，也不会硬要“伤筋动骨”，应该完全符合市场经济税制的“支付能力”原则来“抽肥补瘦”。

　　我国对消费住房的房产税可否实行“普遍征收”，这直接涉及房地产税改革的方案设计思路问题。推进房地产税改革，我们认为综合权衡考虑之下，在中国可以预见的未来一个时期内，主要是调节高端。作为牵一发而动全身的改革，在这个事项上只调节高端的原则非常重要，应及早明确，给全社会吃“定心丸”。美国式的“普遍征收”不适合中国国情，会使这一改革无法施行。也就是说，在可以预料的时间段内，开征房产税时应该有“梯级差别”，比如第一套住房不征收，或是人均居住面积的指标应该放得相对宽松一些予以免税。如果比照重庆试点办法，对独立别墅征税，也有必要像重庆试点那样划出一个“起征点”，即免税规模（重庆为180平方米）；第二套的税率也可考虑从低，因为第二套房征收税率从低具有适应“改善性需求”的一定合理性和可行性；从第三套开始则按标准税率征收，这样可以使房产税的框架建立和征收工作较顺利推进。那些因房地产税的经济负担作用而由原空置转为出售或出租房子的情况，可以减少房屋空置率，提高租房市场上的供应量，从而平抑房租的涨幅，是明显的资源配置优化和提效。

　　渐进性原则：在加快立法进程中，必要时允许进一步试验和分步推进

　　要肯定房产税改革的大方向、必要性，同时考虑此项改革的复杂性、渐进性。当下的关键在于，一定要将短期与中长期目标通盘考虑，并勇于、善于化解既得利益阻碍，进而考察开征房产税的可行性或相关条件。

　　路径要先从比较具备条件、能形成决策层共识与决心、容易操作的地方试行，同时也必然需要从住宅高端及增量为主入手。除了这些策略要领外，十分重要的是需要给中低收入家庭、中等收入阶层和“先富”阶层都吃“定心丸”——中国未来的房产税改革绝不可能覆盖低收入人群，而且还应当借鉴日本模式，明确地给所有人留出至少“第一套房不实征”的“基本待遇”。

　　上海、重庆两地以房产税名义启动的改革试点，是在全国人大对国务院授权的法律框架下实施的，不存在有些人声称的所谓“违法”问题。通过房产税试点总结经验、改进调控和推进制度建设的房产税探索、开拓路径已见端倪。今后在总结试点经验加快立法的同时，还应积极征求各方意见，开诚布公地展开讨论、作情况通报、安排听证等。这一税种由全国人大制定和通过相关的税法，自然十分重要，但客观地说可能还需待以一段时日，走完程序使相关的立法审批条件成熟。实际上，我国近二十种税中上升为“法”的形式的，尚屈指可数。在启动“加快立法”工作后，如有必要，还是不应排除法制建设的阶段性特点，允许后续阶段上新的试点，支持这项难度较大的改革，经过试点走完必要的经验积累和方案优化过程，有效地支持动态优化立法。