□金证券记者 储伟伟

　　继10月份业内疯传，财政部门或将二手房营业税征免时限由5年改为2年后，11月17日又有消息称，财政部税政司召集北京大型二手房中介召开座谈会。再次点燃了市场对二手房交易营业税调整的预期。

　　今年10月，有业内人士称，如果10月地产销量再不起步，财政部会祭出减税大招：个人住房转让营业税征免时限由5年恢复至两年，并称消息不是空穴来风。随后“5改2”的传闻引发热议。甚至有媒体称，天津地税局明确于11月1日执行此政策，但天津地税政务网随后辟谣称消息不实。

　　11月17日又有消息称，财政部税政司为某项课题研究，召集北京大型二手房中介召开座谈会，调研北京地区住房市场状况，参会者包括中原地产、链家地产等。这一消息再次引发外界对二手房交易营业税调整的猜想。

　　我爱我家南京市场总监胡涓涓对《金证券》记者说，目前尚未接到相关通知，“5改2”的说法仅止于传闻。

　　“如果政策真的落实，确实能降低买家的购房成本，有利于刺激二手房交投活跃度，但对整个市场的影响不会太大。”胡涓涓分析称，二手房交易的挂牌价通常是卖家净得价，名义上营业税是针对卖家征收，但在交易过程中，大部分仍然会转嫁到买家头上。以成交价100万元但未满五年的房子来算，按照5.6%的征收标准，需要支付5.6万元。

　　“尽管5.6%的营业税基本上是买家出，但是不少房东考虑到买家的接受程度，会稍微降低一点房价，否则很难出手。”某大型中介机构的二手房经纪人王辉对《金证券》记者说，以南京南湖地区的二手房做例子，五十几平方米的小两房，小区均价是95万元，如果不满五年的话，房东为了尽快脱手，一般会把交易价的预期定在90万-92万元左右。因为加上营业税的话，买房者实际付出的价格已经超过95万元。

　　10月底，住建部政策研究中心副主任王珏林曾就营业税“5改2”表示，“今年没戏，明年有没有希望要看是否能列入明年的立法计划”。

　　亦有业内人士分析称，该项刺激措施最快要到明年1月之后才有机会出台，因主管部门对“9·30”央行信贷宽松政策的市场观察期至少要有一个季度，其间如果接连出台其他措施，反而不好衡量单一措施对市场的具体作用有多大。

　　“5改2”仍止于传闻

　　“等贷”、加价情绪蔓延

　　近十年，为遏制房价过快上涨，国家频繁调整二手房交易税。

　　2005年，营业税免征期限由“一年”调整为“两年”；2006年6月由“两年”延长至“五年”；2009年全球金融危机，重新调整为“两年”；直至2009年12月，国务院常务会议上将免征期限由“两年”调整为“五年”。此外，2011年1月的国务院常务会议上决定，在免征营业税期限五年的基础上，将此前的二手房销售总额差额计征改为全额计征。

　　有地产业内人士分析，此番营业税“5改2”的猜测，和限购限贷政策相继放开却未达到刺激楼市迅速回暖的预期效果不无关系。

　　“十一”长假前一天，央行与银监会突然发布取消楼市限贷的通知，对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款执行首套房贷款政策。

　　“9·30”新政实施至今差不多50天。不过王辉对《金证券》记者反映，目前各银行的房贷利率基本还是按照基准利率实施，仅有极少数公司背景较好的客户能够拿到9.5折，比如来自世界五百强或是大型国企等。所谓7折下限，更是不可想象。

　　1+2联合不动产市场部经理王婷近日亦分析称，“虽然前段时间出台了较多政策，但是9.5折银贷利率现在申请有门槛，而随着政策逐渐放开，不少购房者仍然表示看好未来银行利率折扣放开，所以‘等贷’成为主旋律。”

　　相比“等贷”者，准备抛售二手房的房主却有另外的心思。王辉对《金证券》记者说，近期有不少房东专门打电话给他，如果二手房交易税从满五年免征改成满两年的话，他们正在挂牌出售不满五年但超过两年的房子，就要提高价格。

　　买卖双方的上述想法，对楼市成交量来说，不是个好消息。王辉对《金证券》记者说，从个人业务感受上来看，“十一”之前的这一轮刺激政策似乎并未对二手房交易量形成持续推动力。“利好消息已经在10月份释放掉了，现在二手房交易又开始归于平淡了”，他似乎有些怀念去年3月份“国五条”推出时的疯狂景象，那时购房者排队过户，有的二手房房产经纪人因此月入十几万。

　　国税总局摸底房地产税费

　　国家统计局日前发布的数据显示，10月份70个大中城市新房价格环比无一上涨，尽管环比降幅继续收窄，但房价尚未止跌企稳。

　　多位业内人士分析，央行9·30新政之后，全国楼市确实出现一波回暖，但进入11月后，回暖态势并未得以持续，多地房地产市场成交再次趋于平淡。随着经济下滑压力的加大，政府或再次出手维稳楼市。

　　关于二手房营业税的相关政策，国税总局正在研究，前一段时间总局也在部分重点城市进行了有针对性的调研，并将当前二手房市场的交易与税收情况做了汇总。国税总局的一位官员对记者表示。

　　此前国税总局的确派出调研组对部分城市的房地产行业相关税种进行调研，并对二手房交易环节各税种的税收情况做了详细的摸底。东部某省会城市政府部门的一位官员告诉记者，从国税总局调研期间透露的情况来看，国税总局确实有计划对二手房交易营业税做出调整，但是否会在今年年底出台仍要视市场情况而定。

　　一位接近国税总局的知情人士则表示，二手房营业税政策在年底前进行调整的可能性很大，预计在调整方向上国税总局会给出一个比较宽泛的政策基调，但具体落地政策还需要各地出台。

　　对税费政策的调整不仅关系到市场，还关系到地方财政，二手房交易营业税目前属于各地税局管理范畴，一旦做出调整会影响地方财政收入，所以目前国税总局还需要对税种价值做出全面评估。上述接近国税总局的人士对记者表示。

　　实际上，差额税制一直是楼市调控的重要手段，利用二手房交易营业税来调整楼市早有先例。

　　1999年，为配合当时国家住房制度改革，积极启动住房二级市场，国家出台优惠政策提出，个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税，且销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。

　　此后，为了遏制房价过快上涨，国家频繁调整二手房交易税的免征期限。2005年，国务院为遏制投机炒作，稳住房价，将前述免征营业税期限“1年”调整为“2年”。2009年12月，国务院又将免征期限由“2年”调整为“5年”。2011年1月，在免征营业税期限5年的基础上，国务院将此前的二手房销售总额差额计征改为全额计征。 华夏时报