楼市快评

　　龚名扬

　　在刚刚过去的一周，由于高端项目的热卖以及多家地产开发商采取“以价换量”的销售策略，东莞的楼市出现了量价齐升的成交火热局面。

　　根据东莞中原研究部公布的数据，上周东莞住宅成交1185套，环比上升8.72%；成交面积13.21万平方米，环比上升12.71%，31个镇街都有成交记录，成交套数在40套以上的区域有9个，可谓多点开花。

　　笔者认为，之所以出现量价齐升的局面，一方面由于开发商们要在年底冲量以弥补前期销售不佳的窘况，从而加大了推盘的力度，这刺激了购房者的购买意愿；另一方面则是因为从中央到地市均出台了利好的政策，在一定程度上增强了购房者对后市的信心，尤其是央行“9·30新政”对首套房条件的重新认定，为很多有购买改善型住宅需求的潜在购房者减轻了首付的负担。

　　如今，多家银行在莞已经实施了新的房贷政策，执行了央行“认贷不认房”的政策方向，首套房贷利率也从以前的上浮全面回归到基准利率。有些人一直在“等贷”，等待利率的折扣；也有人会觉得，如果如今出手买房，万一以后房价“崩盘”，那岂不是一朝就变成负资产？

　　对于前者来说，“最低七折”利率，目前来说还是一件遥不可及的事，说不定要“等贷”等到花儿也谢了，反而目前由于各家开发商都在进行年末的冲量，价格相对来说已经到了一个低位，对于一直在“等贷”的刚需族而言，现在恰恰已经到了最应该出手的时机。

　　对于那些担心房价会“崩盘”的人来说，其实是有点过虑了——尤其是对于东莞的房地产市场。一方面，东莞处于广深之间，但房价是非常温和理性的，近年来房价的合理上涨是由于地价和人工材料等成本提升而造成的。再加上东莞正在全力推进新型城镇化的工作，以发展成为“国际制造业名城、现代生态都市”为新的目标定位，随着居住环境的不断改善、轨道交通的开通和道路交通的完善，东莞与珠三角周边城市的关系会更紧密，会吸引更多广州深圳的外溢购房需求，房地产市场存在升值的空间。

　　而从国家的层面来说，稳定已经成为全国房地产市场的主流基调。10月29日，国务院召开会议，部署推进消费扩大和升级，并提出重点推进6大领域消费。其中一点提出“稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件”，也重点强调了稳定楼市，加强房地产市场的健康发展。

　　笔者认为，此举本意还是希望能够在宏观经济层面上稳定消费、促进内需，通过释放自住型和改善型住房需求来拉动内需。在经济“新常态”下，我国经济增长的模式开始发生转变，经济告别高速增长，今年楼市也告别了2013年的高速狂飙，“稳定住房消费”将成为楼市向前发展的“新常态”。

　　在楼市“新常态”下，既要打击房地产市场的投机行为，又不能够让房价过快上涨，保证城市居民的合理住房需求。在这一新的阶段，房价将由前几年持续上涨转为维持高位运行，但稳中有降的调整态势，楼市的增长速度会放缓，但发展趋势依然是增长。

　　另一方面，住房消费作为6大领域的消费之一，只要能够引导这个市场朝着健康、合理的方向发展，就不会出现过冷过热的现象。从目前的政策层面来看，楼市的调控已经不再走单纯的行政限购、限贷的路子，而是在不断地去行政化，逐步让楼市的调整发挥市场对资源配置的决定性作用。

　　笔者相信，在楼市发展的“新常态”下，东莞的房地产市场会迎来一个稳定增长的阶段。