248.5亿元，上海新总价地王昨日应声落地，而新晋地王的背后，揭牌仅3个月的中国民生投资股份有限公司（以下简称“中民投”）再度浮出水面，且中民投的房地产投资板块也就此起步。在业内人士看来，59家股东的强大背景以及投资平台的属性为中民投带来了得天独厚的募资优势，但其十年成为房地产佼佼者的野心还将受到业务配置是否合理、开发能力是否达标、运营团队是否给力等多种考验。

　　定制地块

　　上海董家渡“准地王”的出让结果并不叫人意外，在其10月被挂出之时，就只吸引了两家企业的预申请，其中一家为中民投，另一家为泛海控股。而该地块苛刻的出让条件以及中民投与泛海控股之间千丝万缕的关系，加重了人们“内定”给中民投的猜测。

　　结果不出所料，昨日在上海董家渡地王争夺中，中民投联合佳渡置业、外滩投资以高于起拍价仅5000万元的价格将这宗上海中心城区的黄金地块收入囊中。

　　“该地块不仅起拍价格高，其出让条件也极为严苛，比如严格规定了各物业形态的建设占比，另外还要求开发企业自持办公楼总体量60%十年，十年后才能整售等，因此在实际出让中，能够接纳这些条件的企业并不多。”上海易居房地产研究院研究员严跃进如是分析。除此之外，他进而指出，与中民投联合体竞拍的泛海控股又是中民投的股东之一，“因此陪拍走过场的可能更大”。

　　虽然董家渡地王总价未能突破全国总价地王纪录，但其高达50亿元的起拍价格也吓跑了很多开发商，一位上海开发商向北京商报记者坦言：“对于中民投这个民企航母来说，资金确实不成问题，其拿地信心也早已袒露无遗。”

　　地产公司抢跑集团

　　今年8月，由全国工商联牵头组织、59家知名民营企业发起设立的大型民营企业中民投解开了神秘面纱，8月底，中民投与宁夏回族自治区签署了自成立后的第一份合作协议，其首单投资落户光伏行业，而这也加重了人们对中民投产业布局的进一步猜想。这一次，中民投再次豪掷248.5亿元完成房地产首秀，这也被业内人士看做是中民投房地产行业布局就此拉开了帷幕。

　　其实，中民投的房地产计划已早露端倪，在其成立之初公布的九大业务板块中就有中民嘉业一项，中民投当时的介绍是：“中民嘉业是中民投旗舰企业之一，重点在一线城市核心地段开发持有优质项目，形成中民投核心资产，在二线城市规划新区开展城镇一级土地开发，争取三年成型、五年上市、十年成为中国该领域的佼佼者。”

　　在克而瑞上海机构研究总监薛建雄看来，作为一家投资平台型企业，中民投最先涉足的行业一定是其大股东所擅长的领域，而在中民投的股东构成中，直接或间接涉及房地产领域的就有多家企业，其中包括泛海控股、阳光集团、鸿坤集团、大连顺和等，“因此也不难理解进军房地产行业的速度之快和雄心壮志了”。北京商报记者查询上海市工商局网站获悉，中民嘉业已经于7月在上海注册成立。

　　划算的买卖

　　对于中民投的地产板块以上海董家渡地王开始，上述业内人士均表示价格合理且预期可观：总价虽高，但单价仅3.5万元/平方米左右，这在上海的外滩“不要太划算”。而过高的总价又可以成为中民投下一步融资的砝码。

　　严跃进补充道：“作为投资型企业，中民投一方面需要大量的自用办公场地，另一方面企业自身也具备产业聚集效应，因此特别是在开发办公和商业综合体时具备得天独厚的招商优势。”

　　而在亿翰智库研究总监张化东看来，中民投布局房地产也与其投资平台型企业的属性有关。“金融和地产的集合是天然的，对于投资公司而言，最好的信用就是不动产，由不动产可以衍生出更多的金融工具，可以为投资带来充裕的资金。”薛建雄也表示：“中民投也可以借助其强大的融资平台能力发力房地产，而这恰恰也是国内房地产企业的短板所在。”

　　不过，虽然业内人士普遍看好中民投首个地产项目的盈利前景，但也有不少人士担心中民投一线城市做优质开发、二线城市做一级开发的计划是否可行。“如果以开发为核心，中民投的能力肯定不及现有的成熟开发商，中民投的房地产板块更应该以业务投资、以产业带动土地的升值为主，核心仍应该是投资。”张化东坦言。

　　“中民投的股东中不乏知名房地产开发企业，且开发和运营经验不足可以用优秀的团队来弥补实现，但如何在短期内具备强大的运营能力仍然是个难题。”严跃进表示出了另一种担心。

　　针对上述问题北京商报记者多次拨打了中民嘉业总经理、佳渡置业执行董事张志超的电话，但截至发稿时电话始终未接通。不过，北京商报记者从上海市工商局的企业登记信息上获悉，与中民投联合拿地的佳渡置业是一家成立于9月的中民投全资子公司，而另一家外滩投资则是上海市黄浦区国资委下属企业，同策咨询研究总监张宏伟介绍，外滩投资虽不是大型项目的直接开发、运营主导者，但在黄浦区的金融地产定制项目中，也具备一定的开发经验，因此他或将助力新手中民投顺利交上房地产行业的首份答卷。

　　北京商报记者 阿茹汗 张茜岚