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楼市新政促热年末提前还贷潮

  • 发布时间:2014-11-19 06:33:16  来源:长江日报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  本报讯(记者车莉 通讯员王敏)楼市新政出台已一个多月,各大城市的新房、二手房签约量、成交量激增。昨日,记者走访多家银行获悉:随着年末到来,以及“还清房贷后再购房,可按首套房贷款”新政,导致首套房提前还贷现象较同期有所增加。那么提前还贷划不划算?究竟需要注意什么?

  享受公积金或商贷七折利率 提前还房贷未必划算

  昨日,记者采访农业银行湖北省分行营业部个贷中心孔瑜,他提出,是否提前还贷可以遵循一个原则,就是用于提前还贷资金是否有更好的投资渠道,如果投资收益率高于贷款利率,则不建议提前还款。

  如果选择按揭买房,你将需要为此支付高额的利息,二三十年期间,你支付利息总额甚至可以再买一套房子,这是大部分人考虑提前还房贷的初衷,但是不是提前还了贷款就划算了呢?

  孔瑜介绍,以下情况,一般不太建议提前还贷:如果正享受着4.5%的首套房公积金基准利率或七折商贷基准利率(即6.55%*0.7=4.585%),那么不必急于还款。因为目前七折的5年期贷款利率低于5年期存款利率。即使是把这些钱存入银行收益也要比提前还贷合适。如果提前还贷后再贷款购房,就绝对不可能借到这么便宜的钱了。

  同样,如果提前还贷再重新贷款购房是为了投资,目前来看也不一定划算。以首付30万元,贷款10年期70万元为例,月供7966元,10年利息总额高达25.6万元,加上3%的契税等费用,100万元房子购房总成本接近130万元。

  提前还贷或要求支付“违约金”贷款前5年还贷节省利息多

  市民在选择提前还款时,都会支付“罚息”或“违约金”,一般在合同中会有约定。

  记者调查获悉,江城大部分股份制银行都表示不收手续费,而国有银行中,除了交行提前还款不收手续费外,其余的工、农、中、建行,都要根据合同中约定比例来交违约金。各家银行手续费差异较大,有的银行需要收实际还款额1至3个月利息,有的银行则需收取实际还款额3%的手续费。

  外资银行一般是根据已经还款年限差异收费。如花旗银行,一年后提前还款需收取还款金额2%的手续费,两年后收费降至1%,三年后则不收手续费;汇丰银行三年后提前还款不收手续费,两年后提前还款至少收取2万元的手续费,一年后提前还款至少收取3万元手续费。

  孔瑜还介绍,如果选择的是商贷和公积金构成组合贷款,提前还房贷一定要先还商贷。由于公积金贷款含政策性补贴的成分,所以贷款利率比商贷低不少。

  最后,孔瑜提醒广大市民,在贷款初期(一般不超过5年)提前还款节省利息是最多的,无论是等额本息还是等额本金的还款方式,如果到了还款后期,虽然利率不变,但是大部分利息已偿还,提前还款的意义不大。

  【链接】

  选对房贷还款方式可省几十万

  买房除了关注房源,房贷切勿小视。购房者选对了还款方式,会省下不少钱。

  目前房贷的还款方式主要是等额本息与等额本金两种。等额本息是每月的还款额相同,在月供中,前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。而等额本金法是每月的还款额不同,它是将贷款额按还款的总月数均分,再加上上期剩余本金的月利息,形成逐月递减式还款,所以等额本金法第一个月的还款额最多,尔后逐月减少,越还越少,最后的还款总额会比等额本息少几万甚至几十万。

  据业内人士介绍,等额本息还款方式,如果借款人已经还款超过5年,利息已还了不少,这个时候提前还贷意义不大。在等额本金还款方式下,当还款期超过三分之一时再选择提前还贷的话,偿还更多的还是本金,提前还款也不划算。

  那么,如何还贷才划算?有专家支招,首先要选择适合自己的还贷方式,如等额本息法由于每月款额相同,适宜计划家庭开支,尤其是年青人,随着年龄增大或职位升迁,收入会增加。而等额本金贷款前期还款额较高,适合在前段还款能力强的贷款人,年龄大的可采用本金法,因为随着年龄增大或退休,收入可能会减少。

  同时,还可利用各家银行调整利息的周期来选择。如国字号银行一般是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息。外资银行一般会选择在当月或当季度调整。对于房贷者而言,如果处在降息通道中,显然是越快调整越划算;若在加息周期,则是越晚调整越划算。(记者车莉)

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