央行于9月30日公布的限贷放松政策已满1月。记者近期走访市场发现，受这一政策影响，深圳楼市不同细分市场出现不同的走势，住宅市场，无论是改善型的大户型还是中小户型的刚需户型，都呈现成交活跃、部分业主反价的情况。而原来在限购政策下，一直替代住宅的商务公寓市场则面临回调。

　　购房者入市明显增多

　　二手房日均成交月环比翻倍

　　即将过去的10月，深圳住宅的一、二手市场均迎来了收获，改善需求大幅释放，带动了刚需户型的回暖。根据深圳中原研究中心的统计，新政至今深圳一手住宅项目供应总量已经超过9月的全年最高点。而借着新政为改善型需求带来的利好，南山、罗湖区域内的中高端楼盘纷纷加快入市步伐。在10月新开盘的10个项目中，单价在3万元/㎡以上的中高端楼盘多达6个，其中华润城、中海九号公馆在400套以上大体量推盘的情况下，开盘当天基本售罄。

　　“从在售项目的表现来看，新政之后深圳自然在售楼盘的周均访客及成交量相比新政之前增长近五成”，深圳中原地产研究中心经理王飞告诉记者，无论是刚需项目还是中高端项目，访客及成交情况均明显好于新政前期。

　　“是两项利好推动购房者入市”，中联地产二手房研究院总经理肖小平表示，一是新政实施后，10月房价迅猛反弹，业主反价频频，甚至一口反价超过10%，令买房者不得不抓紧时机入市，以防价格涨得更快。二是10月22日龙华再现地王，楼面地价高达2.5万元/平方米，未来预期涨价空间巨大，这也使得龙华片区成交异常活跃，带动刚需占比回升。

　　深圳中原方面提供的数据显示，央行新政出台后，市场各方预期开始转向乐观，代表市场信心的中原经理指数和报价指数双双上涨。10月以来访客量平均增幅两三成，而二手住宅日均成交量环比9月增长106%，前期市场上处于观望的客户开始加速成交。

　　二手房福田宝安成交最活跃

　　而从物业类型来看，“9·30”新政对改善型需求的利好影响，在二手房市场中表现得更加明显。根据深圳中原研究中心的统计，2013—2014年深圳二手住宅成交中改善型需求占比约为30%。而在新政之后的一个月内，该类型成交占比已大幅攀升近5个百分点，达到34.9%，创下全年最高记录。此外，总价在500万—800万元的高端住宅也同样受益于首付资金门槛的大幅降低，成交占比环比9月提升约1%。

　　而来自中联地产的统计也显示，中大户型成交占比在持续上涨。其中60—90平方米面积段占38.6%，主要集中在福田、南山区域，学位房最为明显，如南天大厦、长安花园、诺德假日花园、金麒麟花园等；90—144平方米面积段占比继续增加，上周高达35.1%，换房效应相当明显，宝安、龙岗大户型成交活跃，如金地梅陇镇花园、 锦绣江南、鸿隆广场、中海怡翠山庄、信义假日名城等。

　　而在区域上，记者从中联地产二手房研究院获得的统计数据显示，深圳二手房市场中，近期成交量占前五的片区分别为宝安的宝城、新安、龙华，以及福田的白沙岭和南山的南头。“宝安跟福田依然最为活跃，其中福田成交占全市的46%，宝安占29%，两个区域占全市总成交的75%。”肖小平表示，福田是改善置业者最青睐的区域，特别是学位房片区，如白沙岭、景田、石厦等；宝安则是刚需置业者的天堂，宝城、新安、龙华性价比较高。

　　而王飞则提到，南山部分片区的成交也相当抢眼。据其介绍，前海、后海、蛇口等片区中存在大量中高端、大户型的社区，居住环境完善或者发展前景较好，无论是以小换大还是关外换关内的购房者，都能从中选到满意的房源。10月南山区的改善型住宅成交量在全市中的占比接近三成，远大于前9个月22%的平均水平。

　　规避限购的商务公寓如今遇冷

　　而从政策实施近一个月来看，一线城市与三四线城市形成天壤之别，一边是热火朝天，一边是继续出刺激政策。这充分说明一线城市从不缺乏需求，价格更是涨多跌少。“那些新政后回暖最迅速、成交最活跃的恰恰是那些限购限贷政策曾执行最严厉的地方。”此前万科总裁郁亮在接受记者采访时表示。

　　而在深圳市场，与住宅市场供需回暖相比，商务公寓不限贷的优势在新政之后有所减弱，成交受阻。据悉，商务公寓是在深圳限购限贷政策出台后，开发商推出的“不限购不限贷”产品，在二套房首付七成的政策下，商务公寓无论套数都是首付五成，因此受到不少购房者的欢迎，一度在深圳成交活跃。

　　而在此轮限贷政策放松后，根据深圳中原研究中心对部分在售公寓项目的监测数据显示，公寓项目的访客量与新政前持平，但无论是低端还是高端项目，成交量均出现下滑。尤其是那些户型、价格、定位与周边住宅项目相似的楼盘，在新政出台之后客户纷纷被分流，成交降幅更加明显。

　　据悉，10月份新开盘的三个商务公寓项目均采用小步伐推盘的策略，开盘推售体量都在200套上下，且成交热度远不如住宅项目。预计随着政策的演进，商务公寓不限购、不限贷的光环将逐渐消失，项目设计、定位、价格等核心因素将成为成败的关键。