对于商业性质公寓产品而言，央行松绑限贷似乎不是什么好消息。商业性质公寓兴起于住宅限购之后，因其类住宅的产品特色，加之此类产品面积普遍较小，总价较低，又有“不限购、不限贷”的特殊优势，从住宅市场转跑道而来的投资客趋之若鹜。但今年的商业性质公寓新货供应量达历史高位，并且多是集中在商务氛围较弱的外围区域，市场上的供需关系失衡，商业公寓的投资价值备受质疑。

　　文/图/表：记者 王雯倩

　　据克而瑞的数据显示，今年第三季度，全市商业性质公寓共有6687套新增供应，并有4506套商业公寓成交。

　　库存高企

　　去化周期高达11个月

　　尽管整体成交量不低，但由于从去年下半年开始，广州市的商业公寓便进入了新货供应井喷期，受制于市场有限的投资购买力，公寓市场陆续积压了较大的库存量。截至9月份，全市商业公寓产品的库存约15728套，去化周期高达11个月，明显超出6~8个月的合理水平。

　　房价点评网广州高级分析师肖文晓指出，供求关系决定了年底公寓市场仍然会是“以价换量”的态势。特别是在调控政策逐渐松绑的情况下，如今限贷已松绑，若再放开住宅限购，势必会影响到投资者购买公寓的投资热度。

　　降价促销

　　幅度最高达20%以上

　　“今年5月以后，公寓市场的环境就很不好，我们8月份降价15%，很快走了三十多套货。现在价格不但没有回调，还继续小幅度下探，但成交量却很难再有起色。”一位市区商业公寓项目负责人告诉记者，由于市场上同类型的产品众多，而客户量却在减少，此前掀起的“价格战”所起到的促销效果正在消减。

　　对此，肖文晓亦表示，从“金九银十”公寓的销售情况来看，广州商业性质公寓的价格普遍较前期有所下调，与今年的高位水平相比，降价幅度最小的也有3%~5%，最高的可达20%以上。不过，这类降价幅度特别大的公寓产品多少有些特殊情况，有的是产品有差异或者是清理尾货，有的则另有文章。譬如个别楼盘要求买家必须先与酒店签订一份装修合同，然后酒店每月再返回一定金额的租金给买家，“最终算起账来，实际的降幅不一定有数据显示的那么多。”

　　后市被看淡

　　即将步入供求两衰局面

　　“市面上高性价比的商业公寓产品，大多都有‘偷面积’，而且以Loft户型为主。随着建筑规范的不断完善，‘偷面积’的漏洞会被堵上。从这个角度来看，目前市场上的部分商业公寓，可谓是‘绝版’产品。”合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江表示，商业性质公寓的供应井喷期即将过去，整个市场将从现在的供大于求步入供求两衰的局面。

　　产品的稀缺性常被发展商标榜为楼盘优势，从供应井喷到“绝版”的商业公寓产品，其含金量是否有望得到提高呢？

　　多位业内人士都对商业公寓的前景和出路感到担忧。广州中原地产项目部总经理黄韬指出，商业公寓供应量较大的外围区域，虽投资门槛较低，但未来转手风险较高，“从公寓的租客群体来看，多是中高端的年轻消费者。这部分客户更愿意留在配套齐全、上下班方便的市中心居住，外区公寓对其吸引力不大，客源不足将制约郊区商业公寓的租金水平和物业升值情况。”

　　“虽说现在市场上公寓盘降价比较猛，但买家还是要谨慎入市。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，“商业公寓属于非‘刚需’的投资品，受经济大环境影响较大，市场一片大好时，这类产品就有升值的可能，但当市场行情不济时，商业公寓的投资价值很可能快速贬值” 。

　　“抄底”需谨慎

　　优先考虑中心区域公寓盘

　　面对市场上商业公寓的“降价潮”，部分投资客都想趁机“抄底”。眼下是出手的好时机吗？

　　在黄韬眼中，郊区公寓的升值前景已经被发展商“注水”，他奉劝投资客三思而后行。他不大看好将郊区公寓盘改作连锁酒店，因为当前酒店业的生意不佳，即便在广交会期间，市区路段的酒店生意亦是不复往年，“酒店业对经济大环境更依赖亦更敏感，郊区公寓改成酒店后，恐难有充足的市场需求。”

　　黎文江指出，对于投资客而言，如果手上资金较为充裕，现阶段倒可以优先考虑地段优越的中心区域公寓项目。倘若手上资金有限，部分地处新商圈的郊区公寓，也可以作为候选。不过，按照目前的商业公寓租金回报率来看，市中心板块如珠江新城，商业公寓的租金回报率也仅介于3.5%~5%。，郊区板块因客源稀少，更是毫无租金回报率可参考借鉴。因此，无论是购买中心区还是郊区的商业公寓，投资客都需要做好长期持有的准备。

　　而在赵卓文看来，目前市场上的商业公寓产品的投资价值都一般，投资者若想入市“抄底”，除了看价格外，还需要留心产品的可出租性、转手难度以及物业管理和经营团队实力。

　　肖文晓亦提醒，投资者在做公寓投资的时候，需要从开发商的品牌实力、投资回报率、升值潜力综合考虑投资项目，建议优先选择市区以及一些有规划利好（比如地铁上盖）的项目入手，第一位考虑的应该是项目的投资价值，而不是售价高低。