市公积金新政本月25日起执行 房贷套数认定标准有调整

　　据市住建局公布的数据显示，今年1~9月，市区商品住宅累计网签面积83.88万平方米，同比减少8.6%；累计网签7868套，同比增长0.1%，成交面积大幅减少，而成交套数却与去年同期基本持平，市民买房似乎越来越青睐小户型房了。记者调查了近几年的数据发现，最近几年，江门人买房正在向中小户型集中，而开发商也敏锐地嗅到了市场上的这一变化，在最近两年更多地推出中等户型房源。

　　本报讯 （记者陶旺波）近日，市住房公积金管委会通过了《关于规范住房公积金个人住房贷款有关问题的请示》，调整了住房公积金个人住房贷款房屋套数认定标准、有条件降低了部分公积金贷款的首付款比例，同时还提高了第二套住房公积金贷款额度。据了解，调整后的贷款政策将于10月25日起施行。

　　房屋套数认定标准修改

　　2012年4月，江门对住房公积金贷款房屋套数的认定实行“认提认贷”的原则，以职工提取公积金购房和享受过公积金贷款的次数作为申请贷款时的房屋套数认定标准。而根据新的政策标准，职工家庭在江门利用住房公积金贷款购买过1套住房，且已结清相应购房贷款的，可直接执行第二套房住房公积金贷款政策。

　　另外，职工家庭在江门市利用住房公积金贷款购买过住房，申请贷款时在江门市只拥有1套住房，且已结清相应购房贷款的，也按第二套房住房公积金贷款政策执行。而此前的政策要求，第二套住房公积金贷款的发放对象，仅限于现有家庭人均住房建筑面积低于本市平均水平的缴存职工家庭。

　　二手房有条件降低首付比例

　　此前，按照规定，对于使用住房公积金贷款购买首套新建商品房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不低于20%；套型建筑面积在90平方米至144平方米的，贷款首付款比例不低于30%；购买存量住房（二手房）的，贷款首付款比例不得低于30%。第二套住房公积金贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍。

　　新的公积金政策对公积金贷款首付比例和年限比此前执行的政策更加细化。职工购买新建商品房，贷款期限最长为30年。购买存量住房，竣工时间越长，首付款比例要求越高。首次购买竣工时间在10年以内，面积在90平方米以下的存量住房，首付款比例还从30%降低到了25%。

　　另外，为了支持缴存住房公积金的职工改善居住条件，江门市还将提高第二套房的贷款额度，一个人申请住房公积金贷款最高额度为25万元，两个人或以上共同申请住房公积金贷款最高额度为50万元。提高后，职工首套房与第二套房贷款最高额度一致。

　　市住建局公布的数据显示市区今年上半年中等偏小户型成交比例达52%

　　中小户型受青睐

　　市场：

　　成交趋向中小户型

　　从市住建局公布的数据上看（详见右表），最近几年江门人买房的套均面积确实在减少，2012年，江门市区新建商品住宅成交面积102.92万平方米，成交套数8688套，平均每套住宅面积为118平方米；而在今年前9个月，市区新建商品住宅成交面积83.88万平方米，成交套数7868套，平均每套住宅面积急剧下滑为约106平方米。

　　根据市住建局提供的历年各面积段新建住宅成交套数比例可以看出，从2010年开始，市场成交就在向120平方米以下的户型靠拢，而在2012年，大户型的成交则在这一年明显遇冷，中等偏小户型更加受到市场青睐。成交客户以首次购房或首次换房需求为主的中等偏小户型（90~120平方米）成交比例增加至四成，今年上半年更是占据了市场成交的一半。而144平方米以上的成交比例，今年上半年更是跌至个位，仅为9%。

　　开发商：

　　顺势而为 中小户型渐多

　　购房者在实际购买中对中小户型越来越强烈的需求，也使得开发商在最近几年转变了住宅供应的户型结构，在2011年时，90~120平方米的中等户型仅占供应的三成，而144平方米以上的超大户型供应占比则超过了四分之一，到了2013年，90~120平方米的中等户型供应占比就超过了一半，而144平方米以上的超大户型供应占比则仅剩一成。

　　尽管今年还没有确切的数据，但记者从各开发商处了解到，今年开发商在推货时都是主打120平方米以下的户型。

　　与之形成鲜明对比的是，今年市区几家豪宅开发商都明显减慢了推货速度，豪宅和大户型的成交也比较冷清，据开发商透露，缺乏新的开发项目、成交过于冷清都是减少推货的重要原因。

　　调查：

　　收入赶不上房价

　　本报联合江门搜房网进行了一次有321人参与的网络调查（详见下表），记者发现，在不考虑经济因素的情况下，仅有8%的人认为90平方米以下的住房能满足自己的家庭需要。但在现实之中，很多江门人并不能如愿住上大房子。

　　调查显示，在考虑经济承受能力的情况下，仅有7%的人能够在市区合理地段负担144平方米以上住宅，只有19%的人能承担120~144平方米住宅的人，只能承担90平方米以下住宅的人则高达35%。比较之下，超过三成的受访者实际能够购买的住宅面积要远小于需要的住宅面积。

　　记者调查发现，根据江门市公布的房地产市场报告，从2010年到2013年，四年间除了2012年市区房价出现了3.3%的负增长，其余几年市区房价都是两位数的增长率，四年累计下来市区房价上涨了67.5%。

　　相比之下，这四年江门人均可支配收入增长率基本都是10%多一点，四年累计上涨了56.6%，人均可支配收入涨幅没跑过房价涨幅，这是江门人在买房时越来越青睐小户型的重要原因。