世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）近日分析了中国17个主要城市零售物业的投资机会，并发布特别报告《中国物业投资指南之零售物业篇》。该报告认为，上海、北京和杭州为零售物业的最佳投资目的地，二线城市（如沈阳和无锡），则建议投资者要多加谨慎。对于深圳，该报告表示，深圳作为一线城市却没有进入前四名，总体排名第6，究其原因，主要是由于深圳毗邻香港，相当一部分的消费需求，特别是高端消费需求外流香港，同时，深圳零售物业供应量大，市场流动性也欠佳。

　　据介绍，此次报告中，世邦魏理仕挑选了14个对零售物业市场表现产生影响的关键变量，针对全国17个主要城市进行了分析，而报告得出的排名重点关注整体市场。因此，在一个低排名城市中的个别优质零售物业投资机会仍然值得考虑，而在一个高排名城市中品质一般的零售物业则可能不太值得投资。

　　上海北京杭州零售物业最值得投资

　　报告显示，上海零售物业市场呈现供需两旺、租金稳步增长的态势，零售市场空置率始终保持在10%以下，核心商圈租金逐年攀升，年复合增长率达7.9%。同时，上海市场零售物业的成交也非常活跃，2005—2013年间，上海大宗零售物业（仅包括成交额为1000万美元以上的纯零售物业大宗成交）投资交易额高达345亿元，约为同期17个监测城市交易总量的31.6%，位列各大城市榜首。同时，上海次级商圈近年来发展迅猛，预期将步入一个加速期和扩散期。2010—2013年间，上海次级商圈规模增长67.1%，较核心商圈高46.6个百分点；同时次级商圈空置率由2010年初的15.0%降至2013年末的11.3%。

　　北京零售物业的增值潜力也值得关注。北京高端消费突出，其社会消费品零售总额排名全国第一，其中相当一部分由高端消费拉动。北京的零售项目较为分散，包括西单、王府井及CBD在内的核心商圈仅拥有全市20%左右的零售物业，其余80%的零售物业均位于城市次级商圈。由于五环内土地供应紧俏，加上新规限制五环核心区域内大型公共建筑项目，长远来看，北京的零售市场将呈现“多中心化”趋势。同时，北京对国际零售商有着大的吸引力。世邦魏理仕统计发现，仅在2013年，北京就吸引了34个国际新品牌的入驻，与2012年相比翻了近三番。国际品牌进驻北京市场的步伐有加快的迹象。

　　供应稀缺的杭州和上海、北京同属三甲。世邦魏理仕报告认为，杭州优质零售物业紧缺，物业存量规模小且市场空置率低，同期，杭州优质零售物业空置率仅为1.7%，为17个城市中的最低水平。

　　高端消费外流香港 深圳总排名仅居第六

　　报告中，作为一线城市的深圳却没有进入前四名，总体排名第六。报告认为，尽管人均可支配收入位列全国之首，消费能力也名列前茅，但由于毗邻香港，有相当一部分消费特别是高端消费已外流香港。另一面，深圳现有的人均商业面积约为上海及杭州的两倍，在一线城市中位居第二。未来3年，深圳新增加的商业建筑面积将超过200万平方米，商场运营者的招商能力及市场零售租金将备受考验。

　　“赴港购物是深圳人消费的重要特征，2012年9月到2013年9月，赴港购物的深圳市民的比例高达43%，人均消费金额为11567元人民币，比上一年翻番，正因如此，很多奢侈品牌在深圳开店的步伐相对缓慢，门店数量也较少，与上海北京相比，深圳的一线奢侈品牌门店数量仅为其五分之一左右”，世邦魏理仕研究部中国区执行董事陈仲伟介绍。另外，深圳年轻人多的特点却刺激了快时尚品牌的进驻，深圳一直是国际快时尚品牌进驻的首选，部分品牌无论是门店数量还是进驻时间都明显要多于和先于广州。

　　陈仲伟还表示，过去9年，深圳仅录得7宗1000万美元以上的纯零售物业大宗交易，这背后实际上是深圳个人投资者在深圳零售物业市场相对活跃，市场交易主要由散售为主，直接导致了大宗交易活动极不活跃。

　　盐田壹海城餐饮类租户超五成

　　此外，从最新的统计数据来看，电商对传统购物空间的影响也在深刻影响深圳购物中心的业态变化。据统计，第三季度，深圳有三个购物中心开业，分别是位于华强北的世纪汇，盐田区的首个购物中心壹海城以及位于龙华的中航九方广场。它们分别以60%、65%和96%的入驻率开业，为市场带来共20万平方米新增供应。其中壹海城餐饮类租户超过五成，世纪汇餐饮占比亦达25%，中航九方广场则有25%的儿童体验类业态。

　　在购物中心整体面临业态调整的背景下，餐饮、轻奢品牌却表现活跃。陈仲伟表示，除部分商场在核心位置引入餐饮类租户外，最近也有多个餐饮品牌首进深圳：包括香港米其林川菜餐厅咏藜园以及西式简餐连锁新元素等。部分轻奢品牌继续在传统特区内布点，新进驻品牌普遍青睐核心商圈。整体而言新近入市的购物中心空置率有小幅改善，但受本季开业项目空置率较高的影响，全市平均空置率环比上升0.2个百分点至季末10.2%水平。

　　世邦魏理仕预计未来6个月深圳将有超30万平方米的新增零售供应，且多位于次级或新兴商圈。大量新增供应入市预计将在短期内继续推升全市空置率。需求方面，预计体验型业态仍将积极扩张，但其他零售品类的扩张速度或将放缓。

　　南方日报记者 曲广宁